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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Congé pour travaux par l’acquéreur (bail de résidence)

Monsieur [·] Madame [·] (Deux lettres recommandées séparées)

Bruxelles, le [·]

Madame, Monsieur,

Nous vous confirmons que nous avons acheté l’appartement que vous occupez par bail de résidence du [·], situé à [·], [·] étage, suivant acte du [·], passé chez le notaire [·] (à notifier dans les trois mois de la passation de l’acte sile bail n’estpas enregistré et que le preneur est dans les lieux depuis plus de six mois).

Par la présente nous vous donnons congé avec un prévis de trois mois (six mois et pour la fin du triennat si le bail était enregistré avant l’acte de vente, mais à tout moment si le nouveau bailleur met fin à plusieurs baux dans l’immeuble) débutant le [·] (le premier du mois qui suit celui du congé) et se terminant le [·].

Ce congé est fondé sur les articles 3, § 3, et 9 (si le bail n’était pas enregistré avant l’acte de vente) de la loi du 20 février 1991.

Le motif du congé est notre intention de transformer et rénover l’appartement loué, en tout ou en partie, par des travaux qui respectent la destination de logement, qui portent sur le corps du logement occupé par vous et dont le coût dépasse trois années du loyer.

Pour répondre aux conditions du congé, nous vous remettons en annexe la description des travaux accompagnée d’une estimation détaillée de leur coût.

Les travaux débuteront dans les six mois de l’expiration du prévis et seront terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent cette date.

Nous vous prions de prendre vos dispositions pour réaliser l’état de sortie pour le [·] au plus tard avec l’expert [·] désigné dans le bail, afin de déterminer et d’évaluer l’usure locative sous déduction de la vétusté.

L’expert procèdera également au relevé des compteurs et vous remettra avec son rapport, le dernier état des charges locatives émanant du syndic ou une estimation.

Nous vous rappelons que trois jeux de clés vous ont été remis et doivent être restitués, et que la garantie ne pourra être libérée avant le paiement des éventuels dégâts locatifs. Elle ne peut être imputée sur les loyers.

Veuillez croire, Madame, Monsieur, à l’assurance de ma considération distinguée.

Signature [·]

Annexe : 1

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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