Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Congé pour travaux par l’acquéreur (bail de résidence)

Monsieur [·] Madame [·] (Deux lettres recommandées séparées)

Bruxelles, le [·]

Madame, Monsieur,

Nous vous confirmons que nous avons acheté l’appartement que vous occupez par bail de résidence du [·], situé à [·], [·] étage, suivant acte du [·], passé chez le notaire [·] (à notifier dans les trois mois de la passation de l’acte sile bail n’estpas enregistré et que le preneur est dans les lieux depuis plus de six mois).

Par la présente nous vous donnons congé avec un prévis de trois mois (six mois et pour la fin du triennat si le bail était enregistré avant l’acte de vente, mais à tout moment si le nouveau bailleur met fin à plusieurs baux dans l’immeuble) débutant le [·] (le premier du mois qui suit celui du congé) et se terminant le [·].

Ce congé est fondé sur les articles 3, § 3, et 9 (si le bail n’était pas enregistré avant l’acte de vente) de la loi du 20 février 1991.

Le motif du congé est notre intention de transformer et rénover l’appartement loué, en tout ou en partie, par des travaux qui respectent la destination de logement, qui portent sur le corps du logement occupé par vous et dont le coût dépasse trois années du loyer.

Pour répondre aux conditions du congé, nous vous remettons en annexe la description des travaux accompagnée d’une estimation détaillée de leur coût.

Les travaux débuteront dans les six mois de l’expiration du prévis et seront terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent cette date.

Nous vous prions de prendre vos dispositions pour réaliser l’état de sortie pour le [·] au plus tard avec l’expert [·] désigné dans le bail, afin de déterminer et d’évaluer l’usure locative sous déduction de la vétusté.

L’expert procèdera également au relevé des compteurs et vous remettra avec son rapport, le dernier état des charges locatives émanant du syndic ou une estimation.

Nous vous rappelons que trois jeux de clés vous ont été remis et doivent être restitués, et que la garantie ne pourra être libérée avant le paiement des éventuels dégâts locatifs. Elle ne peut être imputée sur les loyers.

Veuillez croire, Madame, Monsieur, à l’assurance de ma considération distinguée.

Signature [·]

Annexe : 1

Commentaires

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

Lire plus arrow_forward

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

  • Sitothèque

  • close