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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Congé pour travaux par l’acquéreur (bail de résidence)

Monsieur [·] Madame [·] (Deux lettres recommandées séparées)

Bruxelles, le [·]

Madame, Monsieur,

Nous vous confirmons que nous avons acheté l’appartement que vous occupez par bail de résidence du [·], situé à [·], [·] étage, suivant acte du [·], passé chez le notaire [·] (à notifier dans les trois mois de la passation de l’acte sile bail n’estpas enregistré et que le preneur est dans les lieux depuis plus de six mois).

Par la présente nous vous donnons congé avec un prévis de trois mois (six mois et pour la fin du triennat si le bail était enregistré avant l’acte de vente, mais à tout moment si le nouveau bailleur met fin à plusieurs baux dans l’immeuble) débutant le [·] (le premier du mois qui suit celui du congé) et se terminant le [·].

Ce congé est fondé sur les articles 3, § 3, et 9 (si le bail n’était pas enregistré avant l’acte de vente) de la loi du 20 février 1991.

Le motif du congé est notre intention de transformer et rénover l’appartement loué, en tout ou en partie, par des travaux qui respectent la destination de logement, qui portent sur le corps du logement occupé par vous et dont le coût dépasse trois années du loyer.

Pour répondre aux conditions du congé, nous vous remettons en annexe la description des travaux accompagnée d’une estimation détaillée de leur coût.

Les travaux débuteront dans les six mois de l’expiration du prévis et seront terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent cette date.

Nous vous prions de prendre vos dispositions pour réaliser l’état de sortie pour le [·] au plus tard avec l’expert [·] désigné dans le bail, afin de déterminer et d’évaluer l’usure locative sous déduction de la vétusté.

L’expert procèdera également au relevé des compteurs et vous remettra avec son rapport, le dernier état des charges locatives émanant du syndic ou une estimation.

Nous vous rappelons que trois jeux de clés vous ont été remis et doivent être restitués, et que la garantie ne pourra être libérée avant le paiement des éventuels dégâts locatifs. Elle ne peut être imputée sur les loyers.

Veuillez croire, Madame, Monsieur, à l’assurance de ma considération distinguée.

Signature [·]

Annexe : 1

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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