30 juin 2011 L’article 1716 du Code civil régit à présent la mise en location d’un bien d’habitation « au sens large », ce qui dépasse le cadre du bien affecté à la résidence principale (loi du 20 février 1991). La règle instaurée est une obligation d’information dans la communication en vue de la location. Cela vise l’annonce. Toute mise en location d’une habitation implique, dans toute communication publique ou officielle, que figure notamment le montant du loyer demandé et des charges communes. Il s’agit de rendre public les éléments constitutifs essentiels du contrat pour permettre au candidat locataire de prendre sa décision en connaissance de cause.

29 juin 2011 La loi contre le racisme du 30 juillet 1981 modifiée par la loi du 10 mai 2007, et la loi tendant à lutter contre certaines formes de discrimination du 10 mai 2007, constituent des limites à la liberté de sélection du propriétaire vendeur. En effet, la loi s’applique à toutes les personnes, tant pour le secteur public que pour le secteur privé, en ce qui concerne : « 1° l’accès aux biens et services et la fourniture de biens et services à la disposition du public. » La discrimination requiert la réunion de trois conditions : une différence de traitement, sur base d’un critère protégé et sans justification objective et raisonnable.

28 juin 2011 Comment est traitée une succession sur des parts sociales d’une société belge non cotée détenant un immeuble en France ? Dans le chef de l’héritier ou le légataire, la convention préventive de double imposition entre la France et la Belgique attribue le pouvoir d’imposer à l’Etat de résidence du défunt, sans assimilation du caractère immobilier d’une part sociale d’une S.P.I. (société à prédominance immobilière). Ce sont donc des biens imposables en Belgique au décès. Il existe une obligation de déclaration en France des parts sociales au prorata et imposition en France après imputation des droits de successions payés en Belgique (les droits en ligne directe sont plus élevés en France).

27 juin 2011 Comment est taxée la cession de parts ou d’actions d’une société belge non cotée détenant un immeuble en France dans le chef du cessionnaire ? La convention préventive de double imposition entre la France et la Belgique ne porte pas sur les droits d’enregistrement. Il faut enregistrer en France la cession dans le mois de la convention (art. 635, 2, 7° et 639 C.G.I.). La cession est soumise aux droits d’enregistrement de 5 % sur le montant de la cession, même si elle est réalisée en Belgique entre des parties belges (art. 178bis C.G.I.).

26 juin 2011 Comment est taxée la cession de parts ou d’actions d’une société belge non cotée détenant un immeuble en France dans le chef du cédant ? La convention préventive de double imposition entre la France et la Belgique attribue le pouvoir d’imposer les revenus immobiliers à l’Etat de la situation de l’immeuble sous-jacent. La notion de bien immeuble est étendue aux parts sociales de la S.P.I. (société à prédominance immobilière). La plus-value sera assimilée à une plus-value immobilière (art. 164 B I ter, 5° C.G.I.) et taxée au taux de 19 % (art. 244bis A I 1 al. 4 et 200 B C.G.I.). On comprend qu’il existe un risque en cas de révélation en France  d’une cession de parts d’une S.P.I. réalisée hors de France et une difficulté d’obtenir l’exonération de la taxation éventuelle sur base de l’article 90 ; 1° CIR/92 belge.

25 juin 2011 Comment est taxée la donation réalisée en Belgique des parts ou actions d’une société belge non cotée détenant un immeuble en France, dans le chef du donataire ? La convention préventive de double imposition entre la France et la Belgique ne s’applique pas en matière d’enregistrement des actes de donation de titres de société. Si la société est réputée être en France une S.P.I. (société à prédominance immobilière), la mutation à titre gratuit est obligatoirement imposable en France même si les donateur et donataire ne sont pas établis en France (art. 750ter C.G.I). La donation est soumise au barème de droit commun au prorata avec un risque de double imposition si l’acte est volontairement enregistré en Belgique ou si le donateur décède dans les trois ans en Belgique.

24 juin 2011 C’est donc au bail écrit que l’indexation est réservée. Pas au bail verbal. Pourquoi cette exclusion ? N’est-elle pas discriminatoire ? C’est ce que le juge de paix d’Eupen a demandé à la Cour constitutionnelle. Elle a répondu qu’effectivement,  l’interdiction d’indexer le loyer d’un bail verbal même si le bailleur et le preneur sont d’accord sur cette indexation, viole le principe d’égalité (arrêt n° 65/2007 du 26 avril 2007). Ceci étant, le bailleur devra rapporter la preuve de ce que les parties étaient d’accord d’indexer le loyer, et cela n’est pas facile à défaut d’écrit … 

23 juin 2011 L’article 6 de la loi du 20 février 1991 sur le bail de résidence principale réglemente comme suit l’indexation du loyer : « Si elle n’a pas été exclue expressément et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l’adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l’article 1728bis du Code civil. Cette adaptation ne s’opère qu’après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n’a d’effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande. » 

22 juin 2011 En France, le gouvernement a déposé un projet de loi de finances rectificative le 11 mai 2011. On y trouve le projet de taxer les résidences en France des non-résidents. Il s’agirait d’une taxe sui generis sur les résidences secondaires de 20 % de la valeur locative cadastrale du logement, même si l’immeuble est détenu au travers d’une société civile immobilière (SCI) ou d’une autre société. Peu après, on a appris que cette taxe ne sera pas retenue. Pas par égard pour les étrangers propriétaires en France. Non, la levée de boucliers est venue des français expatriés qui restent propriétaires dans leur pays.

21 juin 2011 Le taux réduit de la TVA (6 % ou 12 %) est dû sur la livraison sous certaines conditions de logements dans le cadre de la politique sociale (logements sociaux, logements pour handicapés, maisons de repos). Dans ce cas, le même taux réduit s’applique-t-il à la livraison du terrain attenant, par une même personne et simultanément ? Oui, a répondu le Ministre des finances dans une question parlementaire du député Josy Arens (Q.P., Chambre 2010-2011, n° 028 du 6 mai 2011). Le Ministre avait déjà manifesté ce point de vue dans la décision n° E.T.119.318 du 28 octobre 2010 (point 5).

20 juin 2011 Le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné (art. 1998, al. 1, du Code civil). Le mandant n’est pas tenu de ce qui a été fait par le mandataire au-delà des pouvoirs qui lui ont été conférés, sauf s’il a ratifié expressément ou tacitement les actes (art. 1998, al. 2). Cette ratification peut être tacite, par exemple à la suite d’un silence circonstancié du mandant (Cass., 6 juin 2011).

19 juin 2011 Selon l’article 23 de la loi sur les faillites, la suspension des intérêts à compter du jugement déclaratif de faillite ne vaut pas pour les créances privilégiées. Cependant, les intérêts des créances garanties ne peuvent être réclamés que sur le produit de l’assiette du privilège. Le droit d’être payé par préférence se reporte sur le produit de la vente de sorte que le montant que le curateur reçoit reste grevé du privilège tant pour le principal que pour les intérêts de la créance garantie, jusqu’au paiement. Quant à l’article 87 de la loi hypothécaire, il pose que l’inscription vaut pour 3 années d’intérêts. Dans un arrêt du 24 novembre 2005 (rôle n° C040319N), la Cour de cassation a dit que cette limitation ne vaut que pour les intérêts exigibles jusqu’au jour de la réalisation de l’immeuble. Aussi, le droit d’être payé par préférence se reportant sur le produit de la réalisation, l’intérêt dû au créancier hypothécaire qui échoit après la vente peut être réclamé sans la limitation des 3 ans sur le produit de la vente du bien hypothéqué. C’est pourquoi, l’arrêt qui applique la limitation de l’article 87 aux intérêts dus après la réalisation méconnaît cette disposition.

18 juin 2011 Que faire en cas de doute sur les limites d’une propriété ? Le paysage change, la surface d’un champs par exemple, et cela génère parfois des doutes quant aux limites d’un fonds L’article 646 du Code civil dispose que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs. » C’et un droit ; le voisin ne peut s’y opposer et doit contribuer aux frais. En pratique le juge de paix désigne un géomètre expert qui, sur titres, établit les limites séparatives au moyen de bornes. Auparavant le géomètre plaçait des bornes qui étaient des blocs visibles quand ils n’étaient pas enfouis sous la végétation. Aujourd’hui les bornes sont discrètes car magnétiques.

17 juin 2011 Que signifie le droit de propriété sur un sol ? L’article 552 du Code civil dispose que « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. » cela ne doit pas être pris littéralement. Cela veut simplement dire que le propriétaire du sol peut se servir de son terrain pour construire en hauteur ou faire des fouilles, sous réserve des règlements d’urbanisme et des servitudes publiques ou privées. On n’est pas propriétaire du coeur de la terre jusqu’à la stratosphère  …

16 juin 2011 En cas de partage d’un immeuble, le notaire doit-il procéder à la recherche fiscale ? L’article 433 CIR/92 utilise les mots « acte ayant pour objet l’aliénation ». La cession de droits indivis à un co-indivisaire est un partage qui n’engendre pas l’application du présent article. En effet, le partage n’est pas un acte d’aliénation. C’est un acte attributif, ce n’est pas un acte translatif.

15 juin 2011 Lorsque le concubinage prend fin, se pose un conflit fréquent. Il s’agit du sort des travaux réalisés par l’un dans l’immeuble de l’autre. La question qui se pose est de savoir si le concubin qui a financé les travaux peut invoquer l’article 555 du Code civil. Selon cette disposition, lorsque des constructions et ouvrages ont été faits par une personne et avec ses matériaux sur le fonds d’un tiers, ce tiers propriétaire a droit ou de les retenir en indemnisant, ou d’exiger leur enlèvement. Or rarement cette disposition trouve-t-elle à s’appliquer car elle suppose que les choses intégrées aient conservé leur individualité et puissent être séparées. Cela exclut les réparations et transformations. Il faut aussi que concubin ait agi pour son compte et non pour le compte du concubin propriétaire. Et enfin, même si l’accession trouve à s’appliquer, encore l’indemnité est-elle amputée de ce qui correspond à la contribution aux charges du ménage.

14 juin 2011 Qu’est-ce qu’un immeuble pour la TVA ? La question est importante pour apprécier l’exonération relative à la location immobilière. Dans l’affaire Maierhofer (aff. C-315/00), la C.J.U.E. a répond que la location d’un bâtiment construit à base d’éléments préfabriqués incorporés au sol de manière à n’être ni aisément démontables ni aisément déplaçables constitue une location de bien immeuble, même si ce bâtiment doit être enlevé à la fin du contrat de location et réutilisé sur un autre terrain. La Cour ajoute que la circonstance que le bailleur mette à la disposition du locataire le terrain et le bâtiment, ou seulement le bâtiment qu’il a construit sur le terrain du locataire, n’est pas pertinente pour déterminer si une location constitue une location de bien immeuble au sens de la TVA.

13 juin 2011 Les eaux de pluies qui ruissellent du toit du voisin, s’écoulent dans mon jardin. Je dois constamment drainer mon potager pour éviter que mes salades pourrissent sur pied. Que faire ? Saisir le juge de paix en invoquant l’article 681 qui dispose que « tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin. »

12 juin 2011 Une propriété est divisée par une servitude de passage. Cela empêche la construction d’une nouvelel habitation. Que faire ? Il est possible de demander au juge de paix d’ordonner le déplacement de l’assiette de la servitude à un endroit où elle cause moins d’incommodité. Ce doit est reconnu au fonds servant par l’article 701 du Code civil.

11 juin 2011 Un copropriétaire refuse de payer les charges de la copropriété estimant que le syndic ne fait pas correctement son travail. Il s’estime lésé. Peut-il invoquer l’exception d’inexécution ? Non, car le contrat est conclu entre l’ACP et le syndic, pas avec ce copropriétaire ! Peut-il invoquer l’exception de compensation ? Pas davantage car le dommage provoqué par la mauvaise gestion du syndic doit être indemnisé au profit de l’ACP.

10 juin 2011 Un bien indivis est vendu. Les droits des indivisaires sont égaux et ils se partagent le prix chacun pour moitié. Mais par une convention séparée, l’un des indivisaire a reçu un complément de prix, sans en référer à l’autre coindivisaire. Que peut faire ce coindivisaire lorsqu’il apprend le pot aux roses ? Il peut agir en simulation et réclamer sa part du complément, dit la Cour d’appel de Mons dans un arrêt du 20 février 2011 (R.G.D.C., 2002, p. 392).

9 juin 2011 Le boni de liquidation est aujourd’hui un revenu mobilier (art. l’article 18 alinéa 1, 2°ter CIR/92), taxé distinctement à 10 %. Il existe différentes catégories de revenus à l’impôt des personnes physiques : les revenus immobiliers, les revenus mobiliers, les revenus professionnels et enfin les revenus divers. Si un revenu est taxable dans une catégorie, il n’est pas taxable dans une autre, exception faite de l’article 37 CIR/92 qui pose que le revenu mobilier ou immobilier d’un actif affecté à la profession sera un revenu professionnel. Il faut en déduire que les revenus d’un immeuble non affecté à la profession seront toujours taxés comme revenus immobilier et jamais comme revenus divers (art. 90, 1°) taxé à 33 %, sauf le cas des plus-values de l’article 90, 8° et 10° CIR/92 ? Un arrêt de la Cour de Cassation du 6 mai 2011 semble cependant laisser penser le contraire. Il s’agissait d’un boni de liquidation qui fut taxé comme revenu divers. Mais cet arrêt concernait un boni non considéré comme revenu mobilier (sans doute payés avant le 1er janvier 2006). La Cour de cassation a donc considéré qu’un tel revenu pouvait être taxé comme revenus divers si les conditions de l’article 90, 1° étaient réunies, compte tenu des termes généraux de cette disposition.

8 juin 2011 Une société momentanée est assujettie à la TVA. Une société associée supporte pourtant elle-même des frais incombant à la société momentanée (SM) et ne les refacture pas avec TVA à la SM.  Elle entend déduire la TVA sur ces dépenses. Cette déduction lui est refusée. Les droits et obligations liés à la qualité d’assujetti ont en effet été exercés par la SM. Les livraisons de biens et les prestations de service que les associés ont effectuées pour des tiers dans le cadre de la SM sont censées avoir été effectuées par la SM. Pour les frais en découlant, le droit à déduction n’est donc pas reconnu à l’associé qui n’a pas refacturé les frais à la SM (Cass., 8 avril 2011).

7 juin 2011 Le site fiscalnet relate une inquiétante jurisprudence du tribunal de première instance de Louvain (12 novembre 2010) : un contribuable acquiert un bien et le fait démolir pour y construire un immeuble de six appartements au moyen d’un crédit relai auprès d’une banque. Avec la vente de quatre appartements, il rembourse la banque et fait évidemment une plus-value. L’administration impose cette plus-value non pas sur base de l’article 90, 10 ° CIR/92 (16,5 %) mais selon l’art. 90, 1° CIR/92 (33 %), à titre de bénéfice de spéculation en dehors de l’exercice d’une activité professionnelle et qui ne relève pas de la gestion normale d’un patrimoine privé. Le recours au crédit relai est un élément déterminant à ce sujet.

6 juin 2011 La loi du 14 avril 2011 (M.B. 6 mai 2011) apporte quelques modifications au statut de marchand de biens dans le Code des droits d’enregistrement. Le vendeur professionnel doit faire agréer un représentant responsable établi en Belgique assumant solidairement avec lui l’exécution de ses obligations fiscales (art. 63/1, 3°, CDE). Ce n’est plus obligatoire pour le professionnel établi dans l’espace économique européen (EEE). De plus, l’obligation de faire agréer un représentant responsable a été étendue à d’autres situations que le décès, à savoir le retrait de son agrément ou son incapacité.

5 juin 2011 La loi du 14 avril 2011 (M.B. 6 mai 2011) a supprimé une condition litigieuse des RDT (revenus définitivement taxés). Il s’agit de la condition d’immobilisation financière des actions générant les revenus. Seuls les revenus produits par des titres comptabilisés en immobilisations financières pouvaient bénéficier du caractère de RDT, les autres conditions étant remplies (participation de 10 % ou 2.500.000 € et détenue en PP durant un an). Le 20 novembre 2009 la Commission européenne avait constaté à cet égard une infraction dans le chef de la Belgique. La Commission estimait que la loi belge ajoutait une condition à la directive 90/435/CEE «mère-fille». L’article 202 CIR/92 a donc été modifié pour supprimer la condition d’immobilisation financière.

4 juin 2011 L’article 24 de la directive 2006/123 du Parlement européen et du Conseil, du 12 décembre 2006, relative aux services dans le marché intérieur, exige que les États membres suppriment toutes les interdictions totales visant les communications commerciales des professions réglementées (§ 1). Mais la même disposition (§ 2) oblige les États membres à veiller à ce que ces communications commerciales respectent les règles professionnelles en matière d’indépendance, de dignité et d’intégrité de la profession. Selon un arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne du 5 avril 2011 (C‑119/09), il convient de mettre fin aux interdictions totales des communications commerciales pour les professions réglementées. Qu’en est-il du démarchage ?  Le démarchage s’entend d’une démarche non sollicitée en vue de proposer des services à des tiers. C’est une forme de communication d’informations destinée à rechercher de nouveaux clients. L’interdiction totale du démarchage est donc pareillement prohibée, dit la Cour. Les professions réglementées comme les experts-comptables trouvent dans cet arrêt une opportunité, mais pas les notaires. Ils sont exclus de la directive service (art. 2, 2, l).

3 juin  2011 Les bailleurs, ont introduit une demande en résolution du bail pour faute du locataire et lui ont notifié en cours d’instance un congé pour occupation personnelle pour le 30 avril 2007. Pouvaient-ils encore demander la résolution du bail pour faute, alors qu’ils ont mis fin eux-mêmes au bail pour occupation personnelle ? Oui, dit le juge, sans être critiqué par la Cour de cassation, « la circonstance que les propriétaires aient veillé à la conservation de leurs droits en donnant ledit congé ne fait pas obstacle à la résolution du bail » (Cass., 19 mai 2011). La résolution prend effet à la date de la fin du bail. La Cour de cassation précise que « la résolution judiciaire d’un contrat à prestations successives, [comme le bail], peut également avoir un effet rétroactif à partir du moment où l’exécution du contrat n’est plus poursuivie et où, dès lors, il n’y a pas lieu à restitution. Le fait qu’un tel contrat prenne fin pour une autre cause à la date à laquelle la résolution judiciaire doit produire ses effets ne prive pas la demande tendant à cette résolution de son objet. »

2 juin 2011 Lorsqu’un crédit est accordé par la banque, celle-ci doit réserver les fonds pour faire face à l’appel aux moyens financiers accordés. C’est pourquoi les règlements des crédits prévoient en règle que si le crédité n’utilise pas le crédit qui lui a été accordé ou y renonce, il doit payer une indemnité de renonciation. Quelle est la nature de cette indemnité de renonciation ? Est-ce une clause pénale ou une indemnité de dédit ? Autrement dit, s’agit-il d’une clause évaluant forfaitairement le dommage en raison d’une inexécution par le crédité ou s’agit-il de la contrepartie d’une faculté de résiliation unilatérale du crédit ? Dans un arrêt du 28 avril 2011, la Cour de cassation valide l’arrêt jugeant que cette indemnité « s’analyse comme une compensation financière forfaitaire pour le dommage éventuellement subi par suite de l’inexécution de la convention de crédit ». C’est donc une clause pénale. L’enjeu est de savoir si l’on peut appliquer l’article 1231 du Code civil qui permet au juge de modérer la clause pénale mais pas la faculté de dédit. Il s’agissait du règlement de la KBC. N’en tirons pas de conclusion trop hâtive : tous les règlements des banques ne sont pas identiques.

1 juin 2011 Lorsque le locataire commercial est laissé dans les lieux alors qu’il a négligé de demander le renouvellement, il s’opère un nouveau bail d’une durée indéterminée (art. 14, al. 3 de la loi sur les baux commerciaux). Le bailleur peut mettre fin à ce bail moyennant un préavis de 18 mois, et le locataire par un préavis d’un mois (art. 1736 du Code civil), et le locataire peut demander le renouvellement. Dans ce bail à durée indéterminée, la révision du loyer peut-elle être demandée ? Dans l’interprétation où ce n’est pas le cas, il n’y a pas rupture du principe d’égalité entre le preneur par bail « normal » et celui qui a un bail à durée indéterminée, dit la Cour constitutionnelle (arrêt n° n° 150/2010 du 22 décembre 2010). Mais cette interprétation est-elle correcte ? Oui, dit la Cour de cassation par un arrêt du 28 avril 2011. Pourquoi ? Parce que la faculté de révision du loyer constitue une contrepartie de la longue durée du bail commercial (neuf années), ce qui n’est pas le cas du bail à durée indéterminée de l’article 14, auquel les parties peuvent mettre fin moyennant un congé relativement court.