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Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

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Pour connaître notre cabinet, allez sur Le cabinet Carnoy Avocats.

EXTRAITS DES CONDITIONS GÉNÉRALES DE LA SPRL CARNOY AVOCATS

Article 1 : application des présentes conditions

Les clients traitent exclusivement avec la SPRL CARNOY AVOCATS.

Les avocats de la société rendent leurs services juridiques et judiciaires sur base des conditions générales publiées sur le site Internet du cabinet, dont les présentes dispositions sont extraites.

Article 2 : honoraires et frais

Les honoraires dépendent du temps consacré au dossier et du tarif horaire indiqués ci-dessous.

Les frais ne sont pas comptabilisés (sauf déplacement extra muros) si le client adopte la formule paperless (tout électronique), sinon les frais constituent un forfait de 5 % des honoraires HTVA.

Particulier, TPE et PME 150 €/ h HTVA
Pouvoirs publics 150 € / h HTVA
Grande entreprise 175 € / h HTVA

Le client reçoit accès par Internet (www.MyPrest.com avec ID et password) au relevé des prestations et peut en temps réel visualiser les démarches réalisées et leur coût. Il est dès lors censé valider les prestations à défaut de réaction sous 48 heures.

Les débours sont directement  facturés au client par le prestataire (huissiers, greffes, géomètre, conseil technique, etc.) ou refacturés par nous.

Une demande de provision peut être demandée en début de dossier.

En fonction du résultat, un success fee peut être demandé.

Lorsque le client est assuré en protection juridique, les frais et honoraires sont portés en compte au client qui se charge de les récupérer auprès de sa  compagnie d’assurances.

Article 3 : collaboration

La société s’adjoint des collaborateurs. Sauf demande contraire spéciale, l’avocat consulté pourra demander à un ou plusieurs collaborateurs d’intervenir dans la conduite du dossier.

Article 4 : blanchiment

Nsignaletique-du-clientous demandons à nos clients de s’identifier et de révéler le bénéficiaire économique du dossier en vue de respecter la loi du 11 janvier 1993 relative à la prévention de l’utilisation du système financier aux fins du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme.

Article 5 : limite de responsabilité

La responsabilité civile professionnelle de chaque avocat de la société est couverte à hauteur de 1.250.000 € maximum par la police d’assurance collective souscrite par l’Ordre des Barreaux Francophones et Germanophones auprès de l’assureur ETHIAS (rue des Croisiers, 24 à 4000 Liège).

Notre responsabilité est limitée à l’intervention de l’assureur. Cette disposition est essentielle dans les rapports que nouent la société et ses clients.

Article 6 : délai de paiement

Les factures sont payables comptant. En cas de retard, un intérêt est calculé (taux de base BCE + 5 %).

La société se réserve de  suspendre toute intervention même urgente lorsque le client est en retard ou défaut de paiement.

Article 7 : loi applicable et tribunaux

Seule la loi belge est applicable dans les relations avec le client, en ce compris les règles déontologiques.

En cas de litige, le client peut solliciter l’avis du Bâtonnier. En cas de procédure, le tribunal de commerce francophone de Bruxelles sera compétent.

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Pour le reste, voyez nos conditions générales complètes sur notre site Internet Nos conditions générales de services.

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Modifier le nombre des logements dans un immeuble : la loi dans le temps

La modification du nombre des logements dans un immeuble est un acte soumis à la délivrance préalable d’un permis d’urbanisme à Bruxelles depuis le 1er janvier 2010 (art. 98, § 1, 12°, CoBAT). Auparavant, on devait tenir compte des travaux qui accompagnent habituellement un acte de division (sanitaire, électricité, isolation, etc.), qui n’étaient pas dispensés. […]

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La modification du nombre des logements dans un immeuble est un acte soumis à la délivrance préalable d’un permis d’urbanisme à Bruxelles depuis le 1er janvier 2010 (art. 98, § 1, 12°, CoBAT).

Auparavant, on devait tenir compte des travaux qui accompagnent habituellement un acte de division (sanitaire, électricité, isolation, etc.), qui n’étaient pas dispensés.

Dans la pratique certaines Communes retiennent la date de 1992, l’OPU créant l’infraction de changement de destination (article 84, § 1er, 5° de l’ordonnance du 29 août 1991).

Ensuite, la date de 1993, après la modification de l’article 84, § 1er, 5°, par l’ordonnance du 23 novembre 1993, portant sur le changement d’utilisation.

On écartait depuis longtemps l’article 2, 2°, G, du Titre Ier du règlement général sur la bâtisse de l’Agglomération bruxelloise du 21 mars 1975, ce texte étant contraire à une norme supérieure.

Le Conseil d’Etat a plus finement fait valoir que la date pertinente est le 9 février 1996, date d’entrée en vigueur de l’article 2, alinéa 1er, 3° de l’arrêté du Gouvernement du 11 janvier 1996.

Cette disposition dispense de permis la modification de la destination indiquée dans le permis de bâtir ou d’urbanisme de certaines pièces destinées au logement à condition qu’elle ne modifie pas le nombre ou la répartition des logements.

A contrario, la transformation, même sans travaux, d’une maison unifamiliale en appartements requiert un permis d’urbanisme.

Un ordonnance inédite de la chambre du conseil du tribunal de première instance francophone de Bruxelles, du 7 avril 2026, le rappelle à bon escient :

« Il est reproché aux inculpés d’avoir modifié le nombre de logements dans une construction existante sans permis d’urbanisme (inculpation A) et d’avoir maintenu des travaux exécutés sans permis d’urbanisme (inculPation B).

(…)

Il ressort en effet des éléments du dossier que les travaux d’aménagement ont été réalisés avant 1996, et dès lors avant l’obligation qui était faite par la législation en vigueur à l’époque, les autorités administratives bruxelloises ne facilitant décidément pas la tâche de l’Ordre judiciaire ni des simples citoyens par les fréquents revirements d’interprétation et de réglementation, de disposer d’un permis d’urbanisme.

En outre, il y a lieu de rappeler les règles de prescription, vu l’ancienneté des faits. Il y a lieu de rappeler que la suspension de la prescription en matière de maintien des lieux en situation d’infraction urbanistique, pour trouver à s’appliquer, suppose le maintien de la disposition desdits lieux. Or, d’une part les inculpés sub2 et sub3 n’ont jamais disposé des lieux, et d’autre part l’inculpé sub 1 n’en a certainement plus disposé depuis la vente réalisée en 1998. »

On notera aussi le principe retenu que pour l’infraction de maintien, il faut disposer des lieux, en garder la maitrise juridique.

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