Le commodat (prêt à usage) d’immeuble est un contrat impossible :

Rémunéré il est requalifié en bail car il est essentiellement gratuit (art. 1876 de l’ancien Code civil ; Cass., 4 janvier 1979, Pas., 1979, I, p. 501 ; I. Durant, « Du prêt », J.T., 2004, p. 323 ; H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », Bruylant, Bruxelles, 1941, T. IV, n° 482, 2° et 485 et T V, n° 111 et 119 ; Bruxelles, 24 décembre 1986, R.W., 1987-1988, p. 1478 ; Liège, 3 janvier 1990, Bull. Ass., 1991, p. 648 ; a contrario Civ., Kortrijk, 8 mai 1979, Rev. Not. Bel., 1980, p. 402).

Gratuit il fait donation d’un droit d’habitation et s’expose à requalification en donation (M. Grégoire et L. Rousseau, « Contrats et actes pouvant assurer la protection du survivant », in J.-L. Renchon et F. Tainmont (dir.), « Le couple non marié à la lumière de la cohabitation légale », Louvain-la-Neuve/Bruxelles, Academia-Bruylant/Bruylant, 2000, p. 232 ; J.-L. Van Boxtael, « Le prêt à usage ou commodat », Notamus, 2004/2, p. 36 ; plus nuancé J. Verstraete, « Acquérir un immeuble en tant que cohabitant », in H. Casman et M. Van Look, « Les régimes matrimoniaux », Liège, Wolters Kluwer, f. mob., 2002, TXV.1-8).

Difficile de subsister dans ces conditions…

Ceci étant, soyons de bon compte. Gratuit ne veut pas dire désintéressé. Pour requalifier le commodat en donation il faut constater l’animus donandi. Ce ne sera pas le cas lorsque le prêteur trouve un intérêt personnel au prêt, même s’il n’est pas rémunéré. Par exemple loger un parent envers qui on  a une obligation alimentaire.

Suivant l’article 1889 du Code civil, s’il survient au prêteur un « besoin pressant et imprévu » de sa chose avant le terme de la convention, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l’emprunteur à la lui rendre.

La loi, interprétant la volonté des partie, suppose avec équité que le prêteur n’a voulu faire le prêt que parce qu’il croyait pouvoir rigoureusement se passer de la chose.

Le prêteur peut donc reprendre la chose en cas de nécessité, ou du moins demander au juge de l’y autoriser.

La question s’est posée de savoir si cette disposition est supplétive et si, pour assurer la pérennité d’un commodat, on pouvait y déroger dans l’acte.

Ce faisant, le prêteur lierait également ses héritiers, tant que le terme du contrat n’était pas avenu ou que l’usage pour lequel la chose avait été empruntée n’avait pas cessé.

La doctrine considère que l’article 1889 est supplétif (S. Vanderheyde, « Du prêt à usage ou commodat », in ouvrage collectif Focus sur les contrats spéciaux, Wolters Kluwer Belgium, Liège, 2023, p. 220 ; B. Tilleman, « Le Commodat », Rép. not., T. IX, Contrats divers, Livre 4, Bruxelles, Larcier, 2004, n° 223 ;  C. Lambert, « La protection du partenaire survivant lors de la transmission du patrimoine par décès », Rec. gén. enr. not., 2000, 449-473 ; E. Van den Haute, « Traité des contrats spéciaux », vol. 2, Bruxelles, Bruylant, 2023, p. 1915, n° 1922 ).

Dans son dossier n° 1959 du 22 février 1997, le Comité d’Études et de Législation de la Fédération des Notaires a aussi répondu à cette question par l’affirmative en concluant au caractère supplétif de l’article 1889 du Code civil.

La raison est que l’article 1889 de l’ancien Coe civil est fondé sur une présomption de volonté tacite du prêteur, qui doit céder le pas face à la volonté expresse de celui-ci en sens contraire. De plus, le commodat est un contrat gratuit par lequel on rend service à une personne, ce qui appelle équilibrage si le service tourne en défaveur de celui qui le rend (H. De Page et R. Dekkers, « Traité élémentaire de droit civil belge, T. V, 2^ième édition, Bruxelles, Bruylant, 1975, p. 137, n° 129).

L’avis du CEL précise aussi que la dérogation conventionnelle à l’article 1889 n’est pas, en soi, un élément suffisant pour disqualifier le contrat.

L’appréciation du caractère supplétif de l’article 1889 ne va cependant pas de soi car son texte n’habilite pas le prêteur mais bien le juge à ordonner la restitution anticipée. Selon Laurent l’article 1889 ne confère pas au prêteur le droit de demander la restitution puisqu’il confère au juge un pouvoir discrétionnaire en tenant compte des intérêts des deux parties (Fr. Laurent, « Principes de droit civil », T. 26, p. 488, n° 4785).

Le commodat d’immeuble est souvent un contrat familial. Il sert à loger un parent âgé, un ex conjoint après divorce, un enfant, le vendeur pendant un temps déterminé après la vente, etc.

Le droit de l’emprunteur est de nature personnelle et non réelle. Enregistré, il ne fait pas l’objet de la publicité foncière au Bureau de Sécurité juridique En cas de vente du bien, l’article 1743 de l’ancien Code civil n’est pas applicable : l’enregistrement ne sera d’aucune aide à l’emprunteur. Et le prêt viager, s’il est opposable, n’est pas réduit à neuf ans.

Le commodat est, à l’égard de l’acquéreur du bien prêté », une res inter alios acta que rien ne l’oblige à respecter (J.-L. Van Boxtael, « Le prêt à usage ou commodat », Notamus, 2004/2, p. 38). L’acheteur non informé ne doit pas respecter le contrat ; s’il était au courant, ou devait l’être, il pourrait y être tenu sur base de la tierce complicité. A ce sujet, rappelons que le devoir d’information dans la négociation de la vente suppose que le statut de disponibilité ait été évoqué.

Que deviendra le commodat dans le futur livre 7 (Proposition de loi n° 56-0743/001 insérant le Livre 7 « Les contrats spéciaux » dans le Code civil) ? Un bail. Un bail gratuit même.

L’article 7.3.41 est intitulé « Application des règles du bail ». Il dispose :

« Les règles relatives au bail sont d’application conforme au prêt à usage, à l’exception des règles relatives au loyer et à l’exception des dispositions suivantes:

1° l’article 7.3.2 (Forme);

2° l’article 7.3.27 (État des lieux dans le bail d’immeuble);

3° l’article 7.3.28 (Obligation de garnir le bien ou de fournir d’autres sûretés);

4° l’article 7.3.30 (Indemnité de relocation en cas de résolution);

5° l’article 7.3.34 alinéa 1er (Renouvellement du bail);

6° l’article 7.3.36 (Exclusion de nullité par notification dans le bail d’immeuble);

7° l’article 7.3.37 (Exclusion de résolution extrajudiciaire dans le bail d’immeuble);

8° l’article 7.3.38 (Sous-location et cession du bail);

et 9° l’article 7.3.39 (Aliénation d’un immeuble). »

Étant donné la nature gratuite du prêt à usage, la disposition dérogatoire du bail concernant le renouvellement pour la durée du contrat initial (article 7.3.34, alinéa 1^er, du Code civil) est exclue.  Cela implique qu’en matière de prêt à usage, l’article 5.78 alinéa 3 du Code civil s’applique au renouvellement. Sauf volonté contraire des parties, le nouveau contrat est conclu pour une durée indéterminée.

On passe donc d’un commodat requalifié en bail s’il est onéreux à un commodat gratuit régi par les règles du bail, sauf le loyer. C’est une évolution heureuse car unificatrice.

On exprimera tout de même deux regrets.

D’abord l’exclusion de l’application de l’article 7.3.39 en matière d’aliénation. Pour mémoire, cette disposition organise la subrogation de l’acquéreur si le bail est enregistré. Ce mécanisme ne protègera pas l’emprunteur.

L’article 7.3.41 prévoit que « les règles relatives au bail » seront appliquées au commodat. Cela ne devrait pas limiter pas au Code civil et viser pareillement les Code régionaux du logement, sous réserve des exceptions listées plus haut, mutatis mutandis. L’article 5 du Code bruxellois du logement va dans ce sens pour l’état du logement. Il faudrait en déduire que si l’article 7.3.39 est exclu, l’article 229 du Code bruxellois du logement le serait aussi.

Ensuite, il est particulièrement regrettable que le commodat viager ou de plus de neuf ans ne puisse, en principe, être soumis à la transcription après enregistrement. Comme la subrogation est écartée, on vient de le voir, l’acquéreur est un tiers protégé.

La règle d’assimilation partielle de l’article 7.3.41 permettrait-elle de traiter le commodat comme le bail visé à l’article 3.30, § 1, 6°, du Code civil, aux fins de transcription ? Madame Grégoire enseigne que la loi n’impose la transcription que des baux et non des contrats similaires (M. Grégoire [dir], De Page, « Traité de droit civil belge », T. V, vol. 3, Bruylant, Bruxelles, 2023, p. 52) mais le commodat peut se revendiquer légalement du traitement du bail.

On peut espérer que le périmètre de l’assimilation soit étendu à l’ensemble des règles du bail car c’est manifestement l’intention du législateur et cela s’inscrit dans le sens de la protection du logement et des tiers en car d’aliénation.

La photo : boulevard de la Cambre, un immeuble à appartement de style moderniste (1934). L’architecte est inconnu, hélas.