En Wallonie : 3 % sur le terrain

Dans une promotion immobilière résidentielle, dans laquelle le promoteur bâtit sur droit de superficie, l’acquéreur achète :

• le terrain (ou plutôt les quotités dans le sol) au propriétaire du sol, en régime droit d’enregistrement,
• le bâti construit en neuf au promoteur, en régime TVA.

Le taux de la TVA est en principe de 21 % sauf application du régime spécial de démolition – reconstruction.

Et le sol soumis au droit d’enregistrement ? La réduction  à 3 % pour l’habitation propre et unique s’applique-t-elle ?

L’article 44bis, § 1, 1°, du Code wallon dispose « Ce taux s’applique également : 1° en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir ou d’une habitation en construction ou sur plan ; »

La locution « habitation sur plan » est très large.

Elle ne se confond certes pas avec l’achat d’un terrain à bâtir mais elle porte bien sur une habitation neuve sur sol appartenant à un autre vendeur.

En effet, l’ensemble est soumis aux droit d’enregistrement puisque, justement, la partie neuve est exonérée par l’article 159, 8°, du Code

En réalité, le paragraphe 1^er du nouvel article 44bis  prévoit un champ d’application très large du tarif réduit, puisqu’il vise les acquisitions d’immeubles destinés ou affectés à l’habitation.

C’est la raison pour laquelle, la circulaire 2025/C/42 concernant le décret wallon du 5 décembre 2024 apporte la précision suivante :

« En outre, bien que les travaux parlementaires ne traitent pas explicitement cette question, il semble que l’intention du législateur wallon, en étendant le bénéfice du taux réduit aux terrains à bâtir et aux immeubles en construction, permette son application aussi bien aux habitations entièrement soumises aux droits d’enregistrement qu’aux acquisitions combinant droits d’enregistrement pour le terrain et taxe sur la valeur ajoutée pour les constructions. Cette application reste néanmoins conditionnée au respect des autres conditions requises pour le taux réduit de 3 %. »

La précision est utile et l’initiative est heureuse : cela tempère un peu la charge fiscale des constructions neuves qui souffrent du différentiel avec l’ancien.

En Région de Bruxelles-Capitale : abattement sur le sol

L’abattement sur la base imposable s’applique à l’achat en totalité et en pleine propriété d’une habitation, mais aussi en cas d’acquisition d’une quote-part dans le sol (des droits indivis et non une pleine propriété) lors d’une vente sur plan.

Jusqu’au 31 décembre 2017, l’abattement majoré s’appliquait à l’acquisition d’une maison ou d’un appartement déjà construit ou d’un appartement (mais pas une maison) sur plan.

L’abattement ne s’appliquait pas en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir ni en cas d’acquisition, d’une maison en construction ou sur plan.

La réforme portée par l’ordonnance du 14 décembre 2017 étend l’abattement au terrain à bâtir et à l’acquisition d’une maison sur plan (circulaire 2018/C/66 du 29 mai 2018, R.G.E.N., 2018, n° 27.124).

À présent, l’achat d’une maison ou d’un appartement sur plan ou en construction peut bénéficier de l’abattement de 200.000 € (A. Culot, « Manuel des droits d’enregistrement », Larcier, Louvain-la-Neuve, 2025, p. 152), si les autres conditions sont remplies (pas d’autre habitation condition de résidence et durée de résidence ; A. Heindryckx, « L’abattement sur le droit de vente en Région de Bruxelles-Capitale anno 2023 », R.G.E.N., 2023, p. 53).

C’est le § 4 de l’article 46bis qui en décide : « Par dérogation aux alinéas 1er et 2, la réduction de la base imposable se limite, en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir, à un montant de 100.000 €, et ne peut être appliquée que lorsque le montant sur lequel le droit devrait être liquidé conformément aux articles 45 et 46 n’excède pas 300.000 €. Pour l’application de cet alinéa, l’acquisition d’une maison ou d’un appartement en construction ou sur plan n’est pas considérée comme l’acquisition d’un terrain à bâtir. »

Il existe encore une condition de fond relative au plafond de 600.000 € de base imposable. En d’autres termes, le prix et les charges du bien acquis (ou sa valeur vénale si elle est supérieure) ne peut excéder 600.000 €.

À cet effet, dans une vente partiellement soumise à la TVA (bâtiment neuf), le plafond porte sur la totalité du prix, soit de la quotité dans le terrain et du bâti HTVA.

C’est logique puisqu’en définitive, le tout est soumis aux droits d’enregistrement proportionnel, la partie « neuve » n’étant qu’exemptée (mais pas du droit fixe) en ce qu’elle fait l’objet de la TVA (art. 159, 8°).

Quelle est l’influence de la démolition-reconstruction au taux réduit de la TVA (6 %) ?

Quand est-il plus intéressant d’appliquer le nouveau régime avec 6% de TVA sur le tout (terrain et bâti reconstruit) que de réaliser un split sale, avec des vendeurs différents sol et bâti ?

Pour répondre à cette question, il faut appliquer la formule suivante :

1.06 * P vs (P * I  *1,125) + (P * (1-I) * 1,06) – (Si P >=200000 ; I *25000 ; (P * I * 0,125))

Où :

• P = Prix de vente
• I = Incidence foncière

Ce qui nous donne, sans trop de surprise :

• En Région wallonne et à Bruxelles, si le taux de 12,5 % devait s’appliquer sur la vente du terrain, le split sale est évidemment moins intéressant que la TVA à 6 % également sur le terrain ;
• En Région wallonne, le split sale demeure toujours plus intéressant si le taux réduit de 3 % est applicable sur le terrain ;
• A Bruxelles, le split sale demeure plus intéressant jusqu’à un prix de vente total de 400.000 € (quelle que soit l’incidence foncière retenue), à partir de 400.000 € la TVA sur le tout devient plus intéressante.

La photo : tout le monde le connait : le bâtiment de l’ancienne Royale Belge à Watermael-Boitsfort, en forme de croix, posé sur un plan d’eau (René Stapels et Pierre Dufau, 1967-1970). Citons sa remarquable rénovation et réhabilitation, pilotée e.a. par Francis Metzger (2023). La structure est en acier corten et les fenêtres fumées de couleur bronze en matériau Stopray qui provenait des usines de Glaverbel, donnent une forte identité au bâtiment. Wikipédia raconte que la conception en forme de croix a été inspirée par le siège mondial de John Deere (Moline, Illinois) dû au célèbre architecte Eero Saarinen (1957-1963). Je ne suis pas du tout d’accord, le Royale Belge est vraiment unique. Le bâtiment voisin sur le même boulevard a essayé la forme inverse : c’est totalement raté. Aujourd’hui vous pouvez aller au restaurant ou au bar. Préférez le bar parce que l’escalier pour y accéder vous épatera totalement. Allez voir sur https://www.admirable-facades.brussels/fr/facades/ancienne-royale-belge/.