Pour les baux de courte durée, le bailleur doit communiquer sur le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire.

C’est assez indiscret, on en conviendra.

Cette obligation a été imposée par l’article 13 de l’ordonnance du 4 avril 2024, entrée en vigueur le 1^er novembre 2024.

Cette obligation s’applique-t-elle dans le cas où le Preneur a donné son congé ou uniquement si le congé est donné par le Bailleur ?

L’article 217, § 1, 7°, du Code bruxellois du logement dispose que « … le bailleur communique au preneur, préalablement et au plus tard à la conclusion du bail, les informations minimales suivantes : le type de bail, le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire pour les baux visés à l’article 238. »

L’article 238 vise les baux d’habitation de résidence principale de courte durée.

On voit que l’article 217 ne fait aucune distinction selon le mode de cessation du bail précédent.

L’obligation d’information s’applique donc que le bail de courte durée ait été résilié par le preneur ou par le bailleur.

Toutefois, il faut voir la ratio legis de cette obligation : elle vise à permettre l’application de l’article 241.

Auparavant, l’article 241 prévoyait que pour les baux de courtes durée, « auxquels il est mis fin moyennant un congé donné par le bailleur », le loyer de base ne peut pas, pendant neuf années successives, être supérieur au loyer exigible au début de cette période, proportionnellement adapté au cout de la vie.

En d’autres termes, il fallait éviter que le bailleur provoque le remplacement de locataire de courte durée pour, chaque fois, augmenter le loyer.

Or l’article 241 a aussi été modifié par l’ordonnance du 4 avril 2024 ; il se lit à présent comme suit :

« Si un bien fait l’objet de baux successifs, conclus avec des preneurs différents pour une durée inférieure ou égale à trois ans, le loyer de base ne peut pas, pendant neuf années successives, être supérieur au loyer exigible au début de cette période, proportionnellement adapté au cout de la vie, … »

On doit en déduire que l’obligation d’information de l’article 217, § 1, 7°, s’impose sans considération de l’origine de la cessation ou du non renouvellement du bail de courte durée.

Revenons à l’article 241.

L’objectif est que le bailleur ne puisse augmenter le loyer en procédant à plusieurs baux de maximum trois ans à la suite et chaque fois avec un nouveau locataire.

Dans cette situation, l’objectif du législateur est que le loyer du premier bail ne puisse pas être augmenté pendant 9 ans (sauf indexation).

C’est une mesure anti inflation des loyers.  Le principe existe depuis la loi de 1991 mais le mécanisme était alors dépourvu d’efficacité et restait lettre morte.

L’information sur le dernier loyer pratiqué à pour objet de permettre au preneur de vérifier que le bailleur respecte l’obligation de l’article 241.

L’alinéa 2 de la disposition prévoit d’ailleurs que « nonobstant toute clause ou toute convention contraire, le juge réduit le loyer au loyer exigible en vertu du précédent bail, proportionnellement adapté au cout de la vie, … »

C’est une sérieuse entorse à la liberté contractuelle, qui s’ajoute à celle découlant de l’entrée en vigueur au 1^er mai 2025 des articles 224 et 224/1 sur le loyer de référence et le loyer abusif.

Les loyers ne dépendront plus du marché. Les effets de cette situation sur le marché locatif sont difficilement prévisibles, mais cela n’augure rien de bon vu les obligations à venir pour rendre les logements conformes à un PEB satisfaisant.

PS : merci à Me Sabine Delhaye, spécialiste des baux, pour son aide dans la correction de cet article.

La photo : Les Closeries du Verrewinkel. Une promotion récente avenue Dolez 171 à Uccle, développée par Herpain Urbis en 2022 (architecte Atelier 224). Composé de petits ensembles, le site est aéré et spacieux et on est étonné d’apprendre qu’il y a  22 appartements et 29 maisons unifamiliales tant la réalisation est légère et harmonieuse.