Le futur RRU et le co-living

Le 7 juillet 2022, le Gouvernement bruxellois a approuvé en première lecture le projet de nouveau règlement régional d’urbanisme (RRU), sous réserve de modifications éventuelles.

I. Calendrier et entrée en vigueur

L’entrée en vigueur du futur RRU (baptisé « Good Living »), initialement annoncée pour mi 2023, est dorénavant prévue pour l’automne 2024.

Il n’est pas exclu que cette date soit à nouveau reportée car les étapes qui suivent sont encore nombreuses : mesures particulières de publicités, consultations d’instances, synthèse des réclamations, avis de la Commission régionale de Développement (en abrégé « CRD »), modifications éventuelles et 2^ème lecture, Conseil d’Etat, adoption du texte et, enfin, entrée en vigueur.

L’entrée en vigueur du Good Living impliquera l’abrogation de l’ensemble des règlements communaux d’urbanisme (« RCU »), excepté :

les RCU généraux des communes de Schaerbeek, d’Evere, Saint-Gilles et Anderlecht (car postérieurs au RRU de 2006)[1],
les « RCUZ » (RCU zonés) qui ne sont pas concernés par l’abrogation.

Il sera encore possible d’adopter des RCUZ ou des « RCUS » (RCU spécifiques[2]).

II. Un « tout nouveau » RRU

Le projet de RRU s’articule autour de trois titres distincts :

Titre I : « Espaces ouverts »
Titre II : « Urbanité »
Titre III : « Habitabilité »

Il contient également un titre annexe (accessibilité des personnes à mobilité réduite ou « PMR ») ainsi qu’un glossaire redéfinissant certaines notions et définissant de nombreuses nouvelles notions.

Le titre I édicte des prescriptions relatives à l’ensemble des espaces non bâtis, qu’il s’agisse d’espaces ouverts publics ou privés (l’espace ouvert public est celui constitué des voiries publiques et des parcs accessibles au public et l’espace ouvert privé est celui qui qui n’appartient pas à l’espace ouvert public).

Ce titre est décomposé en trois chapitres. Le premier fixe les grands objectifs du titre I et détermine son champ d’application. Le deuxième et le troisième concernent respectivement les espaces ouverts publics et les espaces ouverts privés.

Le titre II contient des prescriptions relatives à l’ensemble des caractéristiques de l’enveloppe d’une construction, en ce compris son rapport à l’espace ouvert, à la rue, aux constructions voisines et au contexte environnant bâti ou non bâti.

Ce titre se décompose en six chapitres :

(1) les dispositions générales,

(2) la durabilité et la résilience,

(3) la densité, l’implantation et les gabarits,

(4) l’enveloppe des constructions,

(5) les installations techniques et

(6) les enseignes et publicités.

Enfin, le titre III, comprend des prescriptions relatives à l’organisation interne des constructions afin d’assurer aux usagers une bonne qualité de vie, que ce soit pour les logements ou pour les autres destinations/fonctions telles que les bureaux, les parkings ou les équipements.

Ce titre est composé de quatre chapitres :

(1) généralités,

(2) règles applicables à toutes les unités d’occupation,

(3) le logement et

(4) le stationnement et les livraisons.

Les prescriptions reprises dans chacun des titres ont pour volonté de répondre aux orientations générales et spécifiques fixées par le Gouvernement le 12 décembre 2021.

Pour consulter chacun des titres :

https://urbanisme.irisnet.be/actualites-accueil/le-gouvernement-bruxellois-approuve-la-premiere-version-de-good-living

Intéressons-nous en particulier au titre III et confrontons-le au phénomène du co-living.

III. Le titre III et ses nouvelles règles en matière d’habitabilité

Objectifs (art. 1)

Les normes prévues dans le titre III poursuivent les objectifs suivants :

« assurer la qualité de vie et la flexibilité d’usage au sein des immeubles » ;
« assurer l’adaptabilité dans le temps des constructions et des modes d’habiter » ;
« garantir et encourager la diversité des logements » ;
« favoriser la qualité des espaces communs au sein des immeubles collectifs et promouvoir les interactions, la rencontre et la convivialité » ;
« favoriser la mixité fonctionnelle des bâtiment et minimiser les conflits entre usages » ;
« garantir une inclusion optimale dans la société de toutes les personnes » ;
« améliorer la sécurité, le confort et l’accessibilité de l’environnement physique moyennant des aménagements de qualité réalisés dans le respect du cadre urbain environnant et des qualités architecturales des constructions » ;
« rationaliser et mutualiser l’usage des parkings » ;
enfin, « favoriser la mobilité active ».

On le voit, le gouvernement entend notamment encourager le développement des nouveaux modes d’habiter en imposant la réalisation d’espaces de vie confortables, sécurisés et accessibles à tous.

Les projets d’habitat, partagé ou non, pour être mis en œuvre, doivent être qualitatifs.

Champ d’application (art. 2)

Avant de parcourir les différentes normes contenues dans le nouveau titre III, il faut examiner si les actes et travaux envisagés, en vue notamment de réaliser un co-living, tombent ou non dans le champ d’application de ce titre.

La question est importante car, les (nombreuses) règles, de valeur réglementaire, sont relativement — voire très — contraignantes.

Même si, dans certains cas, il est et sera toujours possibile de demander une dérogation pour autant que l’objectif de la norme demeure rencontré (cela n’est pas nécessairement le cas lorsque le seuil prévu par la règle est presque atteint ; une analyse au cas par cas s’impose).

Bien entendu, comme on le verra, certaines règles couvrent des thématiques spécifiques et ne trouveront potentiellement pas à s’appliquer au projet convoité.

Ce qui est clair, c’est que le titre IIl s’applique « à toute construction nouvelle » (sans préjudice des dispositions qui limitent leur champ d’application aux constructions existantes) (§1^er, al. 1) et donc nécessairement aux nouveaux immeubles destinés à l’implantation d’un co-living.

Néanmoins, ce titre s’applique « aux actes et travaux relatifs aux constructions existantes » dans les cas suivants (§1^er, al. 2):

Lorsque ces actes et travaux portent sur :

1. La « construction d’une extension ou d’un étage supplémentaire »

La réalisation d’un co-living dans un immeuble dans lequel est construite une extension ou est ajouté un étage devra inévitablement se conformer aux prescriptions du titre III.

2. Une « modification de la destination de tout ou partie de la construction »

Dans une affaire récente (16 juin 2021), le président du tribunal de première instance francophone de Bruxelles, statuant comme en référé, a estimé que la transformation d’un immeuble d’habitation en co-living accueillant neuf cohabitants (chacun disposant d’une chambre équipée avec sa toilette et, pour sept d’entre eux, sa salle de bain ; les espaces communs — séjour, cuisine, salon TV et salle de sport— étant quant à eux situés en demi sous-sol) ne constituait pas un changement de destination (et n’impliquait pas de modification du nombre de logements) et, dès lors, n’était pas soumise à l’obtention préalable d’un permis d’urbanisme[3].

Le 17 décembre 2021, la deuxième chambre de la Cour d’appel de Bruxelles a prononcé un arrêt qui confirme en toutes ses dispositions la décision rendue en première instance[4].

La transformation d’un immeuble de logement en co-living ne génère pas, du moins pour l’instant, de modification de destination urbanistique.

En revanche, s’il ne s’agit pas initialement d’un immeuble (ou d’une partie d’immeuble) d’habitation, il y aura bel et bien modification de la destination urbanistique du bien.

Les normes du tire III devront alors être respectées.

3. Une « modification du nombre d’unités d’occupation »

Dans le glossaire du RRU, cette nouvelle notion d’ « unité d’occupation » reçoit la définition suivante :

« Ensemble de locaux formant une unité autonome du point de vue de son fonctionnement ou de l’activité qui y est exercée, tel qu’une maison unifamiliale, un appartement dans un immeuble à logements multiples, le ou les locaux accueillant une activité industrielle, les bureaux d’une entreprise ou d’une administration, un commerce indépendant ou une cellule commerciale dans un centre commercial ».

Un co-living implique la coexistence d’espaces privatifs (chambres avec éventuellement salles d’eau) et communs et forme une seule unité d’occupation.

Une chambre ne revêt généralement pas l’autonomie suffisante pour que la fonction de logement, dans toutes ses composantes, puisse être déployée.

C’est l’immeuble dans son ensemble, ou la partie d’immeuble si le co-living est implanté sur un ou plusieurs étages, qui formera le logement (partagé) et donc l’unité d’occupation.

Dans le glossaire, un logement, qu’il soit partagé ou non, forme une seule unité d’occupation.

En effet, un « logement » est un « ensemble de locaux destinés à l’habitation, réunissant les fonctions de sommeil, de séjour, de préparation et de prise des repas et d’hygiène, non interrompue par les éventuelles parties communes de l’immeuble et formant une unité d’occupation ».

En conséquence, si l’immeuble de logement est transformé en un co-living, pour autant qu’une ou plusieurs chambres ne réunissent pas toutes les fonctions du logement, il n’y aura qu’une seule unité d’occupation.

Bien entendu, si l’immeuble de logement est transformé en plusieurs co-living (par exemple une maison unifamiliale dans laquelle on installe, à chaque étage, un co-living), sans que cette division ne soit couverte par un permis d’urbanisme, il y aura plusieurs (nouvelles) unités d’occupation (une par étage) et donc plusieurs logements.

Le respect des prescriptions du titre III s’imposera dans le cadre de la demande de permis d’urbanisme (qu’il s’agisse ou non d’une régularisation urbanistique).

Si l’immeuble de logement a été divisé de manière régulière (permis d’urbanisme) pour y réaliser autant de logements que de co-living, les unités d’occupation sont déjà reconnues et existantes.

De simples travaux d’aménagement intérieur (par exemple convertir une buanderie en bureau voire, sous certaines réserves — éventuel PU —, en chambre supplémentaire) ne devront pas obéir aux règles du titre III.

Dans le nouveau RRU, il n’est par ailleurs plus question de « tendre » vers le respect de la norme (voy. l’actuel RRU) pour les actes et travaux relatifs à des constructions existantes.

« Lorsque et dans la mesure où ces actes et travaux modifient une « caractéristique de la construction existante réglementée par le [titre III] »

On peut se demander si la mise en place d’un co-living, et même d’une colocation, dans un immeuble de logement, entraîne une modification d’une caractéristique du logement.

On pourrait le soutenir car la création d’espaces privatifs et communs a souvent pour effet de modifier la configuration initiale de l’habitation, notamment celle des maisons de maître typiques qui sont agencées de manière plus « ouverte » et « aérée » (degré de privacité moins important que dans un co-living).

En réalité, il faudra voir au cas par cas.

Le texte précise aussi (§1^er, al. 3) que l’article 8, § 2, qui prévoit des exigences spécifiques en matière de raccordement[5], ne s’applique aux actes et travaux relatifs aux constructions existantes que lorsque celles-ci font l’objet de travaux de rénovation de grande ampleur, à savoir des « travaux de construction ou de génie civil dans l’immeuble où se situent les locaux de l’utilisateur final, qui impliquent des modifications structurelles de l’intégralité de l’infrastructure physique située à l’intérieur d’un immeuble ou d’une partie importante de celle-ci, et nécessitent un permis d’urbanisme ».

Si le texte (§2) stipule que les actes et travaux relatifs à des constructions existantes « ne peuvent pas entraîner une détérioration de la situation existante au regard des exigences fixées par les dispositions du [titre III] », on ne peut toutefois soutenir que dès lors que les actes et travaux n’impliquent pas une telle détérioration voire aucune détérioration (par ex. l’installation d’un co-living sans aucun travaux, sauf de raffraichissement), il ne sont pas soumis aux règles du titre III.

Enfin, le § 3 prévoit une liste exhaustive de cas d’exclusion d’application du titre III :

« Sont exclus de l’application du présent titre, les installations mobiles et fixes, de type modulaire et/ou légères, pouvant être utilisées pour l’habitation permanente et non récréative, ainsi que les projets d’hébergement temporaire à caractère social.

Sont exclus de l’application du chapitre 3, les maisons de repos et les établissements d’hébergement collectif ».

Comme on peut le constater, le co-living n’y apparaît pas.

Dès lors, les projets de co-living neuf à tout le moins doivent se conformer aux dispositions du titre III et en particulier à celles prévues par le chapitre 3 qui est consacré aux logements (on verra plus loin que ce chapitre contient des règles applicables à tous les logements et des règles applicables aux logements étudiants).

D’ailleurs, dans la « note aux membres du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale », adressée par Pascal SMET, Rudi Vervoort et Alain Maron dans le cadre de l’« approbation en 1^ère lecture du projet de Règlement Régional d’Urbanisme – Good Living (RRU) », il est indiqué que les prescriptions reprises dans le titre III ont pour volonté de répondre aux orientations fixées par le Gouvernement, notamment « encadrer le développement des logements collectifs (étudiant, en co-living et co-housing notamment) dans ses questions de tailles, flexibilité, typologie » ce à quoi s’adonne le chapitre 3, nous le verrons.

Pour les co-living existants, on a pu voir que le champ d’application du titre III et en particulier du chapitre 3 n’était pas très clair.

Des précisions et des explications sur l’interprétation à donner au texte sont attendues, heureusement.

En effet, la « note aux membres du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale » précise que « le champ d’application [du titre III] sera réécrit afin d’écarter les doutes qu’en à l’application ou non de certains articles en fonction du type d’acte et travaux sur des constructions existantes et des explications seront ajoutées ».

En principe, les principes de sécurité juridique et de non-rétroactivité de la loi devraient s’opposer à doter la réforme du RRU d’un effet rétroactif, en sorte que les co-living dont il peut être démontré qu’ils préexistent à l’entrée en vigueur à venir du nouveau RRU (pour rappel annoncée à l’automne 2024) ne devront pas être adaptés pour se conformer aux exigences prévues par le titre III.

Dans l’attente de précisions et clarifications, même si aucun actes et travaux n’est à réaliser ou que certains doivent être exécutés mais ne semblent pas tomber sous le champ d’application du titre III, il est prudent de se ménager une preuve de l’antériorité du co-living à l’entrée en vigueur de la réforme du RRU et de la modification concomittante de l’arrêté du 12 décembre 2002 sur les changemements d’utilisation soumis à permis d’urbanisme (qui imposera un permis d’urbanisme probablement à partir de 5 chambres), par exemple par le biais de la formalité de l’enregistrement du bail ou des baux en ligne sur le site MyRent.be.

Règles applicables à toutes les unités d’occupation (Chapitre 2)

Nous avons vu plus haut ce que recouvrait la notion d’ « unité d’occupation ».

Il s’agit pour rappel d’un « ensemble de locaux formant une unité autonome du point de vue de son fonctionnement ou de l’activité qui y est exercée, tel qu’une maison unifamiliale, un appartement dans un immeuble à logements multiples, le ou les locaux accueillant une activité industrielle, les bureaux d’une entreprise ou d’une administration, un commerce indépendant ou une cellule commerciale dans un centre commercial ».

Par exemple, un immeuble comprenant un magasin au rez-de-chaussée, un bureau au premier étage et un co-living réparti sur les deuxième et troisième étages contient trois unités d’occupation.

Certaines règles sont communes à toutes les unités d’occupation, peu importe leur affectation (logement, commerce, bureau, etc.).

a) Dimensions et éclairement (art. 3)

Toute unité d’occupation doit disposer de minimum un local habitable accessible à l’ensemble des occupants de cette unité d’occupation (§1^er, al 1).

Ainsi, le local habitable doit pouvoir être accédé par tous les occupants de l’unité d’occupation.

Mais qu’est-ce qu’un « local habitable » ?

Il s’agit, selon le glossaire, « d’un local d’un immeuble destiné au séjour prolongé des personnes, indépendamment de l’affectation de cet immeuble, tel que le salon, la salle à manger, la chambre ou la cuisine d’un logement, un espace de bureau ou un atelier ».

Selon les explications données en marge du texte, « la notion de local habitable est comprise ici comme une pièce qui offre les qualités suffisantes en termes de surface et d’éclairement naturel pour permettre le séjour prolongé des personnes. Elle ne se limite pas au logement, mais peut également être appliquée aux espaces de travail ou aux équipements ».

Le « local non habitable » est quant à lui défini comme suit : « local d’un immeuble destiné au séjour temporaire des personnes, indépendamment de l’affectation de cet immeuble, tel que les couloirs, toilettes, sanitaires ou garages ».

Dans un co-living, les locaux habitables sont la plupart des espaces communs mais également les chambres.

Les règles sont différentes selon qu’il s’agit :

d’une nouvelle construction ou d’une construction existante,
d’un local habitable ou non habitable.

Pour les constructions nouvelles, selon l’alinéa 2, « tout local habitable est séparé des autres locaux contigus, habitables ou non, et dispose au minimum :

1° d’une superficie de plancher nette[6] minimale de 8 m², à l’exception des chambres qui ont une superficie de plancher nette minimale de 9 m² ;

2° d’une largeur minimale de 2,2 m ;

3° d’une hauteur sous plafond minimale de 2,7 m ;

4° d’une baie permettant une vue directe vers l’extérieur[7] ;

5° d’un éclairement naturel fourni par une baie d’une superficie nette éclairante[8] de minimum 1/5^e de la superficie de plancher nette du local. Pour les locaux habitables situés dans le versant de la toiture, cette superficie nette éclairante est de minimum 1/8^e de la superficie de plancher nette ».

La cuisine, qui est un local habitable, ne doit en revanche pas rencontrer une superficie nette éclairante minimale (al. 3).

Dans les locaux non habitables, la hauteur sous plafond des espaces accessibles aux occupants est de minimum 2 m (§ 2).

Pour les constructions existantes, la hauteur sous plafond minimale des locaux habitables est de 2,4 m (§ 3).

b) Circulation commune au sein des immeubles collectifs (art. 4)

De nombreuses règles favorisent une circulation verticale et horizontale optimale au sein des immeubles collectifs (voy. le texte).

Le glossaire ne définit toutefois pas la notion d’ « immeuble collectif ».

Il ne définit que l’ « immeuble à logements multiples » comme étant l’« immeuble accueillant plusieurs unités d’occupation affectées au logement ».

On peut supposer que l’immeuble collectif est celui qui accueille plusieurs unités d’occupation, peu importe leur affectation.

Un immeuble dans lequel est installé un seul co-living et aucune autre unité d’occupation ne devra, selon notre interprétation, pas respecter les règles applicables aux logements collectifs en matière de circulation commune.

En revanche, ces règles trouveront à s’appliquer s’il y a un ou plusieurs autres co-living dans l’immeuble ou si celui-ci comprend une ou plusieurs autres d’unités d’occupation non affectées au logement (atelier, magasin, etc.) ou affectées à un autre type de logement (par ex. studio, appartement non occupé en logement partagé, etc.).

c) Accès à un espace extérieur (art. 5)

Selon cette disposition :

« Toute unité d’occupation dispose d’un espace extérieur dédié à la détente, qui a une surface représentant au moins 10 % de la superficie de plancher nette de l’unité d’occupation.

Cet espace peut être partagé avec d’autres unités d’occupation. Cependant, dans ce cas, l’espace extérieur partagé a une surface représentant au moins 10 % de la somme des superficies de plancher nettes des unités d’occupation qui se partagent cet espace ».

La nécessité d’avoir un espace extérieur dans un logement répond aux besoins qui ont émergé durant la crise sanitaire du coronavirus et au développement du télétravail.

Le seuil de superficie de l’espace extérieur pour une unité d’occupation (10 % de la SPN de l’UO) apparaît toutefois quelque peu excessif, surtout pour les unités d’occupation autres que le logement, qui n’impliquent pas le séjour prolongé des personnes (bureau d’une entreprise ou d’une adminsitration, commerce, activité industrielle, etc.).

En cas d’immeubles à logements multiples, la règle (10 % de la somme des SPN nettes des UO qui se partagent l’espace) rendra compliqué le développement de projets mais n’est pas insurmontable.

D’autant plus que le commentaire donné en marge du texte précise que l’espace extérieur peut être aménagé sur le terrain au sein des espaces ouverts mais également en toiture.

d) Confort acoustique (art. 6)

Toute unité d’occupation doit être conçue et réalisée de manière à :

1° limiter la propagation des bruits entre cette unité d’occupation et les unités d’occupations voisines et l’extérieur,

2° assurer le confort acoustique dans l’unité d’occupation, en particulier dans les locaux habitables.

Le corps du texte ne fournit pas de référentiel mais on retrouve en marge du texte les explications/recommandations suivantes :

« Explication : Le confort acoustique a une influence positive sur la qualité de vie et sur les relations de voisinage. Il contribue au bien-être physique, psychique et social de l’individu et, dans les lieux d’apprentissage ou de travail, il a un effet direct sur la concentration et la production. A contrario, un mauvais confort acoustique génère des effets négatifs sur la santé.

L’isolation acoustique entre unités d’occupations est essentielle pour assurer confort et qualité de vie. La limitation de la propagation des bruits passe par des solutions techniques d’isolation (double mur, parois acoustiques, planchers acoustiques, chapes flottantes…) mais le confort acoustique est aussi assuré par une réflexion sur la disposition dans l’immeuble :

des différentes fonctions (logement, bureau, horeca, équipements…) ;
des pièces (superposition verticale des pièces de jour et de nuit, chambres et living) ;
des équipements techniques générateurs de bruit (pompes à chaleur, ventilation… ).

Remarque : En matière acoustique, il existe une norme NBN S01-400-1 qui définit les critères acoustiques pour tous les immeubles d’habitation (maisons et appartements). Elle détermine les exigences auxquelles le bâtiment finidoit satisfaire aussi bien sur le plan de l’isolation aux bruits aériens et d’impact, qu’en ce qui concerne les niveaux sonores produits par les installations techniques et la maîtrise de la réverbération dans certains espaces spécifiques. Le respect de cette norme est hautement recommandé. »

e) Autres règles

L’article 7 prévoit des normes en matière d’équipements intérieurs accessibles au public et n’intéresse dès lors pas le co-living.

L’article 8 dispose en ses §§ 1^er et 3 que toute unité d’occupation doit, assez logiquement, être raccordée aux réseaux de distribution d’eau et d’électricité (§ 1^er) et au réseau d’égouts public, s’il en existe un, pour l’évacuation de ses eaux usées (à défaut, les eaux usées sont traitées par un système d’épuration individuelle installé sur le terrain concerné)[9].

L’article 9 impose, pour les immeubles collectifs (= plusieurs unités d’occupation), la réalisation de locaux accessoires permettant d’une part le stockage, la manipulation et le tri des déchets, et d’autre part le stockage du matériel de nettoyage des locaux communs. La superficie de ces locaux dépend du nombre d’occupants potentiels. Ces locaux doivent être facilement accessibles par tous les occupants. Les locaux peuvent être collectifs (pour l’immeuble) ou individuels (dans chaque unité d’occupation).

Enfin, l’article 10 prévoit des exigences et contraintes spécifiques pour les nouvelles constructions situées dans une zone d’aléa d’inondation[10].

Règles concernant le logement (chapitre 3)

Certaines règles sont communes à tous les logements (section 1) et certaines règles spécifiques encadrent le logement étudiant (section 2).

a) Règles applicables à tous les logements (section 1^ère)

Si le co-living n’est pas explicitement visé dans chacune des dispositions qu’on commentera ci-dessous, il est bel et bien soumis aux règles communes à tous les logements.

Superficie de plancher nette minimale (art. 11)

Pour rappel, la superficie de plancher nette d’un logement — à ne pas confondre avec sa superficie de plancher brute[11] — est définie comme la « totalité des planchers mis à couvert et offrant une hauteur libre d’au moins 1,50 m sous les combles et 2,20 m dans les autres pièces, à l’exclusion des locaux affectés au parcage et des locaux situés sous le niveau du sol et qui sont affectés aux caves, aux équipements techniques et aux dépôts. Les dimensions des planchers sont mesurées entre le nu des murs intérieurs ».

Le nouveau RRU fixe la taille minimale d’un logement en fonction du nombre de chambres qui le composent, alors que dans le précent RRU seules certaines pièces devaient devaient obéir à des règles de superficie.

Plus il y a de chambres et donc d’espaces privartifs, plus le logement doit être spatieux. Cela paraît logique.

Selon les explications données en marge du texte, « le fait de considérer le logement dans son ensemble permet d’offrir plus de flexibilité dans l’organisation interne du logement sans pour autant diminuer la qualité et la dimension d’ensemble de celui-ci ».

La superficie de plancher nette minimale d’un logement (§ 1^er) est de :

35 m² pour un studio ;
55 m² pour un logement 1 chambre ;
70 m² pour un logement 2 chambres ;
85 m² pour un logement 3 chambres ;
100 m² pour un logement 4 chambres ;
120 m² pour un logement 5 chambres ;
160 m² pour un logement 6 chambres ;
180 m² pour un logement 7 chambres ;
200 m² pour un logement 8 chambres ;
220 m² pour un logement 9 chambres ;
260 m² pour un logement 10 chambres ;
280 m² pour un logement 11 chambres ;
300 m² pour un logement 12 chambres ;
320 m² pour un logement 13 chambres ;
340 m² pour un logement 14 chambres ;
360 m² pour un logement 15 chambres.

On peut constater que, comme c’est expliqué en marge du texte, « l’augmentation de la taille du logement est plus importante au-delà de 5 chambres et au-delà de 9 chambres car l’augmentation du nombre d’occupants nécessite l’ajout de pièces, espaces collectifs ou superficies supplémentaires ».

Un logement ne peut pas comporter plus de 15 chambres (al. 2), ce qui condamne les grands co-living (par exemple, le projet du Passage du Nord par Cohabs à la Bruxelles-Ville, qui consiste à proposer 64 chambres à la location, qui a heureusement déjà obtenu son permis).

Rappelons que dans ses recommandations sur « le coliving/la colocation de luxe » du 15 juin 2021, la Commune d’Ixelles portait une exception logique : les « vastes immeubles atypiques ».

Cette exception n’est, hélas, pas prévue dans le nouveau RRU.

Rappelons que les recommandations sur le co-living prises par les communes d’Ixelles, Saint-Gilles et la Ville de Bruxelles courant juin 2021 indiquaient qu’il fallait « favoriser la mixité de fonctions au sein de grands immeubles réaffectés (logement, bureaux, commerces, etc.) » (ce qui est l’occasion pour les sociétés de co-living de réaliser des partenariats avec des promoteurs, en tant que co-constructeurs et/ou développeurs) et « encourager les projets de type logement coliving qui permettent de réhabiliter/convertir/réaffecter des immeubles de bureaux/industriels/de commerces, sans démolition complète », pour autant toutefois que « la fonction d’habitation classique [soit] difficilement réalisable ».

Le rapport dressé en octobre 2021 par la commission d’experts mandatée par le gouvernement pour définir les objectifs et recommandations en vue de la réforme du RRU précisait, lui aussi, qu’il y avait lieu d’« encourager les projets de co-living qui permettent de réhabiliter/convertir/réaffecter des immeubles des immeubles de bureaux/industriels/de commerces »[12].

Comment ces objectifs pourraient-ils être atteints s’il n’est pas possible de réaliser des logements de plus de 15 chambres… ?

Ce n’est pas tout.

Au sein d’un logement, la superficie de plancher nette des « locaux habitables »[13] occupe au moins :

pour les logements jusqu’à 5 chambres : 75 % de la superficie de plancher nette minimale du logement telle que visée ci-dessus ;

pour les logements au-delà de 5 chambres : 80 % de la superficie de plancher nette minimale du logement telle que visée ci-dessus.

L’explication donnée est la suivante : « les locaux habitables doivent représenter l’essentiel des superficies du logement afin d’offrir des conditions de vie et un éclairage naturel suffisants ».

Il faut aussi rappeler que pour les constructions nouvelles, tout local habitable doit être séparé des autres locaux contigus, habitables ou non, et disposer, entre autres[14], d’une superficie de plancher nette minimale de 8 m² à l’exception des chambres qui ont une superficie de plancher nette minimale de 9 m² (art. 3, al. 2, 1°).

Enfin, les locaux doivent être proportionnés au nombre d’occupants et agencés de manière à assurer la qualité de vie et l’intimité de chaque occupant (art. 11, § 3). Cette règle ne s’exprime néanmoins pas par des seuils spécifiques.

Si le co-living n’est pas expressément mentionné à l’article 11, un des objectifs poursuivis est bien d’ « encadrer le développement de logements collectifs de type co-living par la fixation des règles globales de superficie et de proportionnalité des locaux au nombre d’occupants », ce que souligne la « note aux membres du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale », adressée par Pascal Smet, Rudi Vervoort et Alain Maron dans le cadre de l’« approbation en 1^ère lecture du projet de Règlement Régional d’Urbanisme – Good Living (RRU) ».

Rappelons en effet que la section 1^ère (dans laquelle se trouve l’article 11) contient des règles applicables à tous les logements dont les co-living.

Cuisine, locaux sanitaires et de rangement (art. 12)

Selon cette disposition :

« § 1er. La superficie de plancher nette et les équipements de la cuisine permettent la préparation de repas pour un nombre de personnes en rapport avec le nombre de chambres dont dispose le logement. »

On rappellera que la cuisine est un local habitable devant être séparé des autres locaux contigues, habitables ou non, et respecter une superficile de plancher nette minimale (8 m²), une largeur minimale (2,2 m), une hauteur sous plafons minimale (2,7 m) et comprendre une baie permettant une vue directe vers l’extérieur (art. 3, § 1^er, al. 2).

Dans les constructions existantes, la cuisine doit disposer d’une hauteur sous plafond minimale de 2, 4 m (art. 3, § 3).

En revanche, la cuisine n’est pas tenue d’atteindre une surface nette éclairante minimale (art. 3, § 1^er, al. 3)

Les commentaires donnés en marge du texte précisent que « les baies peuvent être plus petites ou la pièce peut être située en second jour ».

« § 2. Le logement est équipé d’au moins une salle d’eau et, à partir de 2 chambres, d’au moins une toilette séparée de la salle d’eau. Le logement de plus de 4 chambres comporte au moins une salle d’eau et une toilette séparée de la salle d’eau par tranche entamée de 3 chambres. »

Les exemples suivants sont donnés : un logement comportant 1 chambre doit disposer d’une salle d’eau et d’une toilette qui peut être située dans la salle d’eau ; un logement de 3 chambres doit disposer d’au moins une salle d’eau et une toilette séparée ; un logement de 6 chambres doit disposer d’au moins 2 salles d’eau et 2 toilettes séparées.

« § 3. Le logement dispose d’un espace de rangement privatif d’une surface minimale de 2 m² qui est intégré au logement et facile d’accès.

La superficie de cet espace de rangement est augmenté de 1 m² par chambre au-delà de la 2e chambre. Le cas échéant, la superficie supplémentaire résultant de l’application du présent alinéa peut être située en-dehors du logement. »

Il est précisé que « les superficies des espaces de rangements sont calculées hors éléments techniques, tels que chaudière ou compteurs ».

A nouveau, des exemples sont donnés : un logement comportant 1 chambre devra disposer de 2 m² d’espace de rangement au sein du logement ; un logement comportant 4 chambres devra disposer de 4 m² d’espace de rangement qui pourra être réparti entre minimum 2 m² à l’intérieur du logement et 2 m² en cave ou au grenier.

Espaces extérieurs (art. 13)

Nous avons déjà vu que toute unité d’occupation devait disposer d’un espace extérieur dédié à la détente, d’une surface représentant au moins 10 % de la superficie de plancher nette de l’unité d’occupation. Cet espace peut être partagé avec d’autres unités d’occupation auquel cas il a doit avoir une surface représentant au moins 10 % de la somme des superficies de plancher nettes des unités d’occupation qui se partagent l’espace (art. 5).

L’article 13 prévoit des règles complémentaires pour les espaces extérieurs des logements.

Tout d’abord, pour les espaces extérieurs privatifs (§ 1^er) :

superficie minimale de 4 m² augmentée de minimum 2 m² par chambre au-delà de la première chambre (al. 1),
profondeur minimale de 1,5 m (al. 2).

Cela, « sans préjudice de l’article 5 ».

En marge du texte, il est indiqué que si l’espace extérieur créé pour le logement en application de l’article 5 est privatif et a une profondeur minimale de 1,5 m, la surface de l’espace extérieur créé en application de l’article 5 peut être comptée dans l’espace extérieur à créer en vertu de l’article 13, § 1^er.

Ensuite, toujours « sans préjudice de l’article 5 », tout immeuble collectif comportant plus de dix logements dispose d’un espace extérieur partagé aménagé pour permettre la rencontre et la convivialité (§ 2).

Rappelons que l’immeuble collectif est celui qui accueille plusieurs unités d’occupation, peu importe leur affectation.

Un immeuble collectif est susceptible de comporter un ou plusieurs co-living.

En marge du texte, il est précisé que « si un ou plusieurs des espaces extérieurs créés en application de l’article 5 est partagé par l’ensemble des logements de l’immeuble collectif, il ne sera pas nécessaire de créer un nouvel espace extérieur en application du présent paragraphe 2 ».

Si l’espace extérieur respecte les règles des articles 5 et 13, peut-il comporter une terrasse ?

La conformité d’un projet au RRU ne préjuge pas de sa conformité au bon aménagement des lieux, apprécié par l’autorité compétente pour délivrer le permis d’urbanisme (ou le permis de lotir ou le certificat d’urbanisme), ni de sa conformité aux autres lois et règlements en vigueur (art. 2 du titre préliminaire du RRU).

Les permis d’urbanisme sont toujours délivrés sans préjudice des droits civils des tiers.

La réalisation de terrasses doit entre autres respecter les règles prévues par l’article 3.132, § 1^er, du Code civil (« Distances pour les fenêtres, ouvertures de murs et autres ouvrages semblables ») :

« § 1er. Le propriétaire d’une construction peut y réaliser des fenêtres au vitrage transparent, des ouvertures de mur, des balcons, des terrasses ou des ouvrages semblables pour autant qu’ils soient placés à une distance droite d’au moins dix-neuf décimètres de la limite des parcelles. Cette distance est mesurée par une ligne tracée perpendiculairement à l’endroit le plus proche de l’extérieur de la fenêtre, de l’ouverture de mur, du balcon, de la terrasse ou des ouvrages semblables jusqu’à la limite des parcelles.

Un propriétaire ne peut placer de fenêtres, d’ouvertures de mur, de balcons, de terrasses ou d’ouvrages semblables dans ou sur un mur mitoyen ».

D’ailleurs, le § 2 de cette disposition précise que le voisin peut exiger l’enlèvement des ouvrages qui ont été érigés en violation de la distance précitée de 190 cm de la limite des parcelles, sauf si :

1° il existe un accord sur ce point entre les voisins ;

2° au moment de la réalisation des travaux, sa parcelle appartenait au domaine public ou était un bien indivis accessoire à la construction dont l’ouvrage concerné fait partie ;

3° les ouvrages ne peuvent engendrer le moindre risque pour la vie privée et les bonnes relations de voisinage, par exemple parce que la vue ne porte pas plus loin que dix-neuf décimètres à partir de ces ouvrages;

4° la fenêtre, l’ouverture de mur, la terrasse, le balcon ou les ouvrages semblables se trouvent depuis au moins trente ans à l’endroit concerné.

Enfin, il va de soi que la jouissance d’une terrasse doit se réaliser dans le respect et la tranquillité du voisinage.

Certains règlements de police visent entre autres à lutter contre les nuisances sonores.

On le sait, dans les co-living, les espaces extérieurs sont un véritable lieu de rencontre et d’échanges.

Mais ils génèrent de temps à autres des crispations et des tensions, surtout en milieu urbain et dans un contexte bâti dense.

Les co-living entraînent dans certains cas, en particulier lorsque les immeubles sont surdensifiés, des nuisances sonores dont se plaignent les riverains, tantôt de manière justifiée et parfois à tort.

A présent, si les espaces extérieurs s’imposent (art. 5 et 13), le fait que la superficie de plancher nette minimale d’un logement augmente en fonction du nombre de chambres (art. 11, § 1, al. 1) et l’interdiction pour un logement de comporter plus de 15 chambres et donc 15 occupants (art. 11, § 1, al. 2) auront indirectement pour effet réduire les nuisances sonores.

Les immeubles offriront un cadre de vie qualitatif, plus adapté à leurs occupants.

Le co-living se déploiera selon la capacité d’accueil de l’immeuble et a fortiori dans le respect de sa destination d’origine (du moins le plus possible).

Assez logiquement, les nuisances sonores diminueront.

Orientation et éclairement naturel (art. 14)

Tout logement comportant 2 chambres ou plus doit disposer d’au moins une « double orientation » (§ 1^er).

Cette notion est définie comme suit : « unité d’occupation disposant d’au moins 2 façades ayant des orientations différentes ».

Selon notre interprétation, cela ne signifie pas que le logement doit être traversant.

Deux façades s’imposent et celles-ci doivent avoir des orientations différentes.

Le commentaire donné en marge du texte explique que « la double orientation permet d’offrir un éclairement naturel, mais aussi des vues diversifiées dans le logement. Il y a donc lieu d’en favoriser la mise en place autant que possible ».

Mais elle n’est obligatoire qu’à partir de deux chambres, comme on vient de le voir.

Dans certaines situations où, pour des raisons liées à l’habitabilité des logements, les logements mono-orientés sont interdits (§ 2) :

« 1° lorsqu’il est situé au rez-de-chaussée et que son éclairement naturel est fourni par une baie pratiquée dans une façade située à l’alignement ;

2° lorsque le plan de la façade d’où provient l’éclairement naturel

est orienté :

a. vers le nord entre 330°W et 30°E

b. vers le sud-ouest entre 210°S et 270°W »

Enfin, rappelons que, pour les constructions nouvelles, sauf pour la cuisine, « tout local habitable est séparé des autres locaux contigus, habitables ou non, et dispose au minimum :

(…)

5° d’un éclairement naturel fourni par une baie d’une superficie nette éclairante[15] de minimum 1/5^e de la superficie de plancher nette du local. Pour les locaux habitables situés dans le versant de la toiture, cette superficie nette éclairante est de minimum 1/8^e de la superficie de plancher nette » (art. 3, § 1^er, al. 2 et 3).

Vue (art. 15)

Tout logement doit en outre comporter au moins « une baie permettant une vue directe vers l’extérieur, libre de tout obstacle sur au moins 4 m depuis la pièce principale de séjour ».

Cette baie « offre, à une hauteur de 1,2 m à partir du niveau du plancher, une vue droite sur au moins deux des trois éléments suivants :le sol, le paysage et le ciel ».

Logements adaptables (art. 16)

On a vu que le glossaire définissait l’immeuble à logements multiples comme l’« immeuble accueillant plusieurs unités d’occupation affectées au logement ».

Un immeuble à logements multiples peut comprendre un ou plusieurs co-living.

Cette disposition énonce que tout immeuble à logements multiples dont la superficie de plancher brute est supérieure à 1.000 m² comporte au moins 10 % de logements adaptables ou adaptés aux personnes à mobilité réduite (PMR).

Celles-ci doivent disposer d’un accès aisé aux espaces de vie collective de l’immeuble.

Rappelons que le RRU contient un titre annexe relatif à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite.

Les promoteurs de grands immeubles à logements multiples, qu’ils comprennent ou non du co-living, devront respecter ces règles.

Mixité de typologie de logement (art. 17)

Tout immeuble à logements multiples doit prévoir une répartition équilibrée en matière de typologie de logements.

La mixité de logements s’imposait déjà dans la pratique, lors de l’instruction d’une demande de permis d’urbanisme.

Elle s’impose à présent pour les immeuble à logements multiples.

L’explication donnée en marge du texte est la suivante :

« Cette disposition vise à offrir une diversité de logements dans les immeubles d’une certaine taille et à garantir par exemple la réalisation d’un minimum de logements de 3 chambres ou plus adaptés aux familles ou à éviter des immeubles ne comportant que des logements ne disposant que d’une seule chambre ».

On en conclut qu’à l’avenir il sera difficile de réaliser exclusivement des petites unités de logement et donc du smartliving (pour plus de détails sur ce mode d’habitat, voy. https://gillescarnoy.be/2022/03/18/un-nouveau-venu-le-smartliving/).

Quant au co-living, il pourra être réalisé dans un immeuble à logements multiples, mais celui-ci devra prévoir d’autres types de logements.

Division d’un logement existant (art. 18)

La division d’un logement existant en plusieurs logements est autorisable si un des logements issus de la division comporte au moins 3 chambres.

L’explication donnée est logique :

« Avec l’évolution des modes de vies qui s’accompagne d’une réduction de la taille moyenne des ménages, de nombreuses maisons unifamiliales sont converties en appartements.

La disposition vise à encadrer ces divisions et à garantir que lorsqu’elles ont lieu, elles préservent malgré tout au moins un logement adapté aux familles.

Remarque : En cas de division d’une maison en deux logements, ces deux nouvelles unités sont considérées comme des nouveaux logements et doivent être conformes aux dispositions du présent titre, notamment en termes detaille, d’éclairement naturel, d’espaces extérieurs, de confort acoustique, etc. »

Cette règle ne concerne pas spécialement le co-living, qui s’implante sans division du logement initial.

En effet, le logement occupé en co-living est partagé et non fragmenté.

b) Règles spécifiques aux logements étudiants (section 2)

Dans le RRU, le logement étudiant est « le logement destiné à l’habitation d’un ou plusieurs étudiants et qui répond à l’une et/ou l’autre de ces deux hypothèses :

1° il appartient soit à une personne morale de droit public, soit un établissement organisant l’enseignement supérieur, soit une Agence Immobilière Sociale Etudiant , soit à une personne privée ayant conclu une convention à cet effet avec un établissement organisant l’enseignement supérieur ou avec l’Agence Immobilière Sociale Etudiante ;

2° il est labellisé comme logement étudiant par la Région ».

Il ne se confond dès lors pas avec le co-living (qui relève en règle d’une démarche purement privée), même si des étudiants peuvent faire partie d’un co-living.

Le logement étudiant peut être inviduel ou collectif, comme on le verra ci-après.

Constituant une catégorie particulière de logement, le logement étudiant ne se voit pas appliquer toutes les dispositions de la section 1 (« Règles applicables à tous les logements »), mais uniquement les articles 13 à 15 : « Espaces extérieurs », « Orientation et éclairement naturel » et « Vue » (art. 19).

Des dispositions spécifiques, plus adaptées, sont prévues aux articles 20 à 24.

Ces règles ne s’imposeront pas au co-living mais nous les aborderont rapidement.

Logement étudiant individuel (art. 20)

Le logement étudiant individuel est le « logement étudiant dans lequel l’étudiant dispose de tous les éléments constitutifs du logement (chambre, séjour, cuisine, salle d’eau et toilette) dans un espace privatif ».

Ainsi, toutes les fonctions du logement doivent être réunies au sein de l’espace privatif de l’étudiant.

On a vu plus haut que la superficie de plancher nette minimale d’un studio était de 35 m² (art. 11, § 1^er).

Le logement étudiant individuel ne devra quant à lui présenter qu’une superficie de plancher nette minimale de 24 m².

La taille d’une chambre dans un co-living ne devra pas respecter ce seuil.

Logement étudiant collectif (art. 21)

Il s’agit du « logement étudiant dans lequel l’étudiant dispose d’une chambre privative et partage tout ou partie des autres éléments constitutifs du logement (séjour, cuisine, salle d’eau et toilette) ».

Cette définition se rapproche de la location d’une chambre dans un co-living.

Rappelons toutefois que la notion de logement étudiant ne s’inscrit pas dans le cadre d’une démarche privée, contrairement au co-living.

Les concepts de logement étudiant collectif et de co-living sont donc distincts.

Le co-living n’obéit pas aux règles spécialement conçues pour le logement étudiant, qu’il soit collectif ou individuel.

Ainsi, un co-living ne devra pas rencontrer les exigences prévues à l’article 21 :

« Tout logement étudiant collectif comporte au maximum 8 chambres.

Les chambres de ce logement ont une superficie de plancher nette minimale de 12 m², salle d’eau non comprise, et sont équipées d’un lavabo.

L’espace commun de séjour et la cuisine disposent ensemble d’une superficie de plancher nette minimale de :

28 m² pour un logement étudiant collectif de 2 à 5 chambres ;
32 m² pour un logement étudiant collectif de 6 à 8 chambres.

Le logement étudiant collectif comporte au minimum une salle d’eau et une toilette séparée de la salle d’eau par tranche entamée de 3 chambres ».

Autres règles concernant les logements étudiants (art. 22 à 24)

Les articles 22 (« Logements étudiants adaptables »), 23 (« Mixite de typologie de logement étudiant ») et 24 (« Conciergerie »), reproduits ci-dessous, ne s’appliqueront pas non au co-living :

« Tout immeuble comportant des logements étudiants sur une superficie de plancher brute supérieure à 1.000 m² comporte au moins 10% de logements étudiants adaptables ou adaptés aux personnes à mobilité réduite qui disposent d’un accès aisé aux espaces de vie collective de l’immeuble » (art. 22) ;

« Tout immeuble comportant des logements étudiants prévoit une répartition équilibrée entre le nombre de logements étudiants individuels et collectifs » (art. 23) ;

« Tout immeuble comprenant au moins 50 chambres de logements étudiants est équipé d’une conciergerie et d’un foyer de détente dont la superficie de plancher nette est adaptée au nombre d’étudiants.

La conciergerie est située près de l’entrée de l’immeuble et respecte les règles et dimensions du logement telles que décrites à la section 1 du présent chapitre » (art. 24).

Stationnement et livraison (Chapitre 4)

Le chapitre 4 contient de nombreuses règles en matière d’emplacements de parcage pour vélos (art. 25) et véhicules automobiles (art. 26) et impose la réalisation d’aires de livraison dans des conditions précises et selon des exigences spécifiques (art. 27).

Notamment, tout immeuble affecté en tout ou en partie au logement doit disposer d’un espace sécurisé et protégé des intempéries comportant au minimum un emplacement pour vélo par logement augmenté d’un emplacement par chambre (art. 25, § 1^er, al. 1).

Un co-living de 15 chambres devra donc comprendre 16 emplacements pour vélos (1 emplacement pour le logement, qui est partagé + 15 emplacements pour les chambres).

Notre analyse étant déjà longue, nous n’examinerons pas en détails les articles 25 à 27.

IV. Conclusion : une réforme de grande ampleur, non limitée au nouveau RRU

Nous avons vu que le Good Living opère une refonte complète des contraintes urbanistiques à Bruxelles, que ce soit pour les projets de co-living ou d’autres types d’actes et travaux.

Mais ce n’est pas tout.

Nouvel arrêté « Chantiers »

Tout d’abord, Bruxelles Environnement travaille sur la rédaction d’un nouvel arrêté « Chantiers ».

Ce texte rassemblera les règles en vigueur en la matière. En effet, celles-ci sont actuellement dispersées dans plusieurs textes différents (dont le principal est le titre III « Chantiers » du RRU de 2006).

Il est prévu que ce nouvel arrêté entre en vigueur en même temps que le nouveau RRU, soit en principe pour l’autonomne 2024.

S’il n’est pas finalisé au moment de l’entrée en vigueur du Good Living, le titre III « Chantier » du RRU actuel restera en vigueur tant que l’adoption de l’arrêté « Chantier » n’est pas définitivement adopté.

Modification de l’arrêté de 2002 sur les changement d’utilisation soumis à PU

Ensuite, « afin d’éviter la multiplication non encadrée d’habitat type co-living sur le territoire de la région », il est prévu de modifier l’arrêté du 12 décembre 2002 relatif aux changemements d’utilisation soumis à permis d’urbanisme pour imposer un permis à partir de 5 chambres.

En effet, la « note aux membres du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale », adressée par Pascal Smet, Rudi Vervoort et Alain Maron dans le cadre de l’« approbation en 1^ère lecture du projet de Règlement Régional d’Urbanisme – Good Living (RRU) » dispose ce qui suit :

« En complément de l’encadrement de tous les types de logements dans le projet de RRU, la modification de cet arrêté permettra de soumettre à permis d’urbanisme la modification d’un logement vers un logement de plus de 5 chambres, afin d’éviter la multiplication non encadrée

d’habitat type co-living sur le territoire de la région ».

Cette modification devrait intervenir bien avant l’entrée en vigueur du futur RRU.

Modification de l’arrêté de composition de dossier de 2013

La « note aux membres du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale » fait également référence à la modification de l’arrêté de composition de dossier de permis d’urbanisme :

« Certaines règles contenues dans le projet de Règlement nécessite des notes justificatives et/ou explicatives de la part des porteurs de projet.

A cet égard, il y aura lieu de modifier l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 12 décembre 2013 déterminant la composition du dossier de permis d’urbanisme pour l’entrée en vigueur du RRU ».

Cette modification, si elle est réalisée, entrera en vigueur en même temps que le nouveau RRU.

Nouvel arrêté « dispense » de permis d’urbanisme

La « note aux membres du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale » précise qu’ un nouvel arrêté du gouvernement déterminant les actes et travaux dispensés de permis d’urbanisme, d’avis ou de l’intervention de l’architecte sera adopté « afin d’en assurer la cohérence avec le nouveau [RRU] ».

Ce nouvel arrêté, qui devrait logiquement aussi être prévu pour l’automne 2024, remplacera l’actuel arrêté du 13 novembre 2008.

Modification de l’arrêté de 2018 déterminant les actes et travaux soumis à PU dispensés de l’avis préalable, de la visite de contrôle et de l’attestation de conformité du SIAMU ?

Enfin, si un permis d’urbanisme est requis à partir de 5 chambres, on suppose que l’arrêté du gouvernement du 18 octobre 2018 « déterminant les actes et travaux soumis à permis d’urbanisme dispensés de l’avis préalable, de la visite de contrôle et de l’attestation de conformité du Service Incendie et d’Aide médicale urgente », sera modifié pour imposer, a contrario, de telles formalités pour les projets de logements de 5 chambres et plus.

Ulrich Carnoy, avocat en droit de l’urbanisme et du logement

La photo : ancien Institut national de radiodiffusion (INR), dit Flagey, situé place éponyme à Ixelles (Joseph Diongre, 1935-1938 ; rénovation Samyn et Associés, 1998), classé le 28 avril 1994. Le bâtiment est emblématique et tout le monde le connait. C’est un haut lieu de la vie bruxelloise avec ses cafés, évènements culturels et restaurants. Les écolos ont prévus de fermer ou mettre en sens unique de nombreuses voies d’accès pour faire de Flagey un « quartier apaisé » au sens du plan Good Move. Idée stupide s’il en est car, s’il y a bien un quartier qu’il ne faut pas apaiser, c’est Flagey où bat le cœur de Bruxelles. La ville n’est pas un village. L’architecte Diongre a emporté le deuxième marché, le premier étant annulé car trop imprécis. On doit la tourelle qui habille l’antenne d’émission pour la télévision à l’ingénieur Raymond Braillard. Aujourd’hui c’est elle qui donne sa personnalité au bâtiment. À côté, l’Eglise Sainte Croix est remarquablement laide. Le site est construit sur 836 pieux en béton de 12 mètres car le sol à proximité des étangs d’Ixelles est gorgé d’eau. On s’en souviendra cruellement lorsqu’il fut question de créer le parking sous la place.

[1] Néanmoins, dans le cadre de l’évaluation des incidences du CoBAT, en cours, l’évaluation de la conservation, même partielle, de certains règlements pourra être envisagée. Cette évaluation se fera sur demande motivée d’une commune et pour des raisons spécifiques tels que des règlements adaptés à une typologie ou site particulier.

[2] Un RCUS porte sur un sujet non traité par les RRU ou est destiné à préciser/compléter ces derniers.

[3] Prés. Civ. Bruxelles (fr.), 16 juin 2021, inéd., R.G. n° 2021/47/C.

[4] Bruxelles (2^ème ch.), 17 décembre 2021, inéd., R.G. n° 2021/FR/31.

[5] Selon le § 1^er, « toute unité d’occupation est raccordée aux réseaux de distribution d’eau et d’électricité ».

Le § 2 contient les exigences complémentaires suivantes : « Toute unité d’occupation est équipée, au niveau des locaux de l’utilisateur final, y compris les éléments de ceux-ci en copropriété, d’une infrastructure physique adaptée au haut débit située à l’intérieur de la construction jusqu’aux points de raccordement du réseau.

Tout immeuble collectif est équipé d’un point d’accès.

Les unités d’occupation sont dispensées des obligations prévues par le présent paragraphe lorsque :

1° ces obligations impliquent des contraintes disproportionnées liées ;

a. soit au fait que la construction concernée est :

i. inscrite sur la liste de sauvegarde, classée ou fait l’objet d’une procédure d’inscription sur la liste de sauvegarde ou de classement ;

ii. un bâtiment militaire ou est utilisée à des fins de sécurité nationale ;

b. soit aux coûts manifestement disproportionnés que ces obligations engendrent au regard de l’ampleur du projet pour les propriétaires individuels ou les copropriétaires ;

2° en cas de travaux qui ne sont pas en lien direct avec les locaux où devrait se situer l’infrastructure physique adaptée au haut-débit. »

[6] « Totalité des planchers mis à couvert et offrant une hauteur libre d’au moins 1,50 m sous les combles et 2,20 m dans les autres pièces, à l’exclusion des locaux affectés au parcage et des locaux situés sous le niveau du sol et qui sont affectés aux caves, aux équipements techniques et aux dépôts. Les dimensions des planchers sont mesurées entre le nu des murs intérieurs ».

[7] La notion de vue vers l’extérieur pour les logements est réglementée par l’article 14 du titre III.

[8] « Somme des superficies des vitrages laissant pénétrer la lumière extérieure, non comptées les parties non éclairantes de la baie telles que châssis ou parties pleines ».

[9] Voy. également le § 2 qui impose, sauf dispenses, des règles spécifiques en matière d’équipements et d’accès.

[10] La carte d’aléa est consultable sur le lien suivant : https://geodata.leefmilieu.brussels/client/view/1a3-

cae6b-dd04-4b28-a3e2-c432dc83e24f?

_ga=2.239625348.620471848.1656339711-

663977515.1650294606

[11] « Totalité des planchers mis à couvert et offrant une hauteur libre d’au moins 2,20 m dans tous les locaux, à l’exclusion des locaux destinés au parcage et des locaux situés sous le niveau du sol qui sont destinés aux caves, aux équipements techniques et aux dépôts. Les dimensions des planchers sont mesurées au nu extérieur des murs des façades, les planchers étant supposés continus, sans tenir compte de leur interruption par les cloisons et murs intérieurs, les gaines, les cages d’escaliers et d’ascenseurs ».

[12] P. 55.

[13] Pour rappel, un local habitable est un « local d’un immeuble destiné au séjour prolongé des personnes, indépendamment de l’affectation de cet immeuble, tel que le salon, la salle à manger, la chambre ou la cuisine d’un logement, un espace de bureau ou un atelier ».

[14] Pour connaître l’ensemble des règles en matière de dimensions et d’éclairement, voy. l’art. 3.

[15] « Somme des superficies des vitrages laissant pénétrer la lumière extérieure, non comptées les parties non éclairantes de la baie telles que châssis ou parties pleines ».