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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le vice du sol

L’article 24, § 1, de l’ordonnance du 5 mars 2009 relative à la gestion et à l’assainissement des sols pollués en Région de Bruxelles-Capitale traduit un principe essentiel.

C’est le principe du pollueur-payeur.

Les clauses usuelles des actes de vente portent aussi sur les vices cachés relatifs au sol.

Souvent, le compromis, comme les actes, prévoient une clause du type :

« Le bien est vendu dans l’état où il se trouve, sans garantie de la nature du sol, du sous-sol et sans recours contre les vendeurs du chef des vices de construction, vices cachés, vétusté dont il pourrait être grevé ».

Il s’agit d’une clause classique d’exonération de la garantie des vices cachés relativement à l’état du sol.

Cette exonération est valable pour autant que le vendeur n’ait pas connaissance du vice ou qu’il ne soit pas une entreprise traitant avec un consommateur.

Comment confronter le principe du pollueur-payeur avec l’exonération contractuelle de la garantie des vices cachés affectant le sol ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 23 juin 2020 (rôle n° C.18.0108.F, www.juridat.be)  répond à cette question.

L’acheteur confronté à l’exclusion de la garantie concernant le sol, fonde son recours contre le vendeur sur l’article 24 de l’ordonnance sol.

La Cour d’appel de Bruxelles déboute l’acheteur.

Il forme un pourvoi en cassation et invoque la violation de l’article 24 précité et du principe du pollueur-payeur.

La Cour de cassation rejette ce pourvoi en faisant valoir que le principe du pollueur-payeur n’est pas un principe général de droit dont la violation entraîne la censure de la Cour de cassation.

La Cour ajoute que les paragraphes 1 et 2 de l’article 24 ne sont pas des dispositions d’ordre public.

Cela signifie qu’une disposition contractuelle écartant cette norme n’est pas nulle pour objet illicite (art. 6 du Code civil).

En d’autres termes, l’article 24 ne peut fonder l’écartement de la stipulation contractuelle excluant la garantie des vices cachés en matière de sols et de sous-sols.

Pour rappel, le paragraphe 1er de cette disposition oblige le pollueur à réparer et oblige le titulaire d’un permis d’environnement à remédier à la pollution créée par son activité.

L’article 24 contient encore deux règles ; d’une part, il y a solidarité entre les responsables de la pollution et, d’autre part, la disposition ne porte pas atteinte aux autres droits des personnes lésées contre les personnes responsables.

Ces dispositions, dit la Cour de cassation, ne créent pas un droit direct et ne peuvent donc être invoquées pour s’opposer à une clause dérogeant à la garantie des vices cachés.

L’enseignement principal de l’arrêt du 23 juin 2020 porte sur le caractère non d’ordre public de l’article 24, § 1, selon lequel celui qui génère une pollution est responsable des frais de la reconnaissance de l’état du sol et du traitement de cette pollution.

Cela signifie que par des conventions particulières, les parties peuvent, entre elles, aménager ou écarter cette responsabilité.

En d’autres termes, l’article 24 dans lequel le principe du pollueur-payeur est déposé, ne peut s’opposer à une clause dérogatoire de la garantie des vices cachés sur le sol ou le sous-sol dans un acte de vente.

Cet arrêt est rigoureux et doit être approuvé même si, dans la tendance du moment, affirmer que la responsabilité du pollueur n’est pas d’ordre public peut faire grincer des dents.

La photo : une jolie façade moderniste chemin du Crabbegat à Uccle.

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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