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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les loyers d’une sous-location non autorisée reviennent au propriétaire-bailleur


Un appartement situé à Paris est loué.

Le locataire sous-loue dans le cadre d’une exploitation AirbnB sans l’autorisation du propriétaire.

Ce dernier réclame le produit de la sous-location.

L’article 546 du Code civil dispose que la propriété d’un chose immobilière « donne droit sur tout ce qu’elle produit (…). Ce droit s’appelle droit d’accession. »

L’article 547 du même Code précise que les fruits civils « appartiennent au propriétaire par droit d’accession ».

Les revenus de la sous-location non autorisée sont des fruits civils, dit la propriétaire.

Par accession, ils me reviennent, conclut-il.

La Cour d’appel de Paris donne raison au bailleur et condamne le locataire à transférer au bailleur tous les revenus de sous-location.

Qu’en pense la Cour de cassation française ?

Le pourvoi contestait que les sous-loyers perçus par un locataire constituent des fruits civils appartenant au bailleur par accession.

Selon le pourvoi ces sous-loyers représentent l’équivalent économique du droit de jouissance conféré au preneur, lequel est en droit de les conserver.

Certes, le preneur engage sa responsabilité envers le bailleur s’il viole l’interdiction de sous-louer, mais cela ne fait pas du bailleur le propriétaire des sous-loyers.

Ce raisonnement ne séduit pas la Cour de cassation française qui rejette le pourvoi en ces termes :

« Mais attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ;

qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ; »

Cet arrêt est prononcé sur le visa des mêmes dispositions que celles de notre Code civil.

Cette jurisprudence devrait faire réfléchir les locataires qui font du Airbnb dans le dos du bailleur, si j’ose dire.

Sans le savoir, ils travaillent pour le bailleur …

La photo : tout le monde aura reconnu le MAS d’Anvers, cœur culturel de la Ville.

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Usucapion d’une servitude de surplomb pour des branches ?

L’article 37, alinéa 1er, du Code rural dispose que celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres du voisin peut contraindre celui-ci à couper ces branches. En vertu de l’alinéa 4 du même article, le droit de faire couper les branches est imprescriptible. Il résulte de ces dispositions, dit la Cour de cassation, […]

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L’article 37, alinéa 1er, du Code rural dispose que celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres du voisin peut contraindre celui-ci à couper ces branches.

En vertu de l’alinéa 4 du même article, le droit de faire couper les branches est imprescriptible.

Il résulte de ces dispositions, dit la Cour de cassation, que le droit de conserver des branches qui surplombent une propriété voisine ne peut s’acquérir par usucapion.

Le tribunal de première instance du Brabant wallon avait donc jugé à tort que le voisin avait acquis une servitude de surplomb pour ses branches débordant au-delà de la clôture.

Il est intéressant de relever que la Cour de cassation a étendu la cassation du jugement aux racines des mêmes arbres.

Le jugement cassé établissait en effet un lien entre les deux sujets.

Cass., 3 janvier 2020, rôle n° C.19.0171.F, www.juridiat.be.

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