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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les loyers d’une sous-location non autorisée reviennent au propriétaire-bailleur


Un appartement situé à Paris est loué.

Le locataire sous-loue dans le cadre d’une exploitation AirbnB sans l’autorisation du propriétaire.

Ce dernier réclame le produit de la sous-location.

L’article 546 du Code civil dispose que la propriété d’un chose immobilière « donne droit sur tout ce qu’elle produit (…). Ce droit s’appelle droit d’accession. »

L’article 547 du même Code précise que les fruits civils « appartiennent au propriétaire par droit d’accession ».

Les revenus de la sous-location non autorisée sont des fruits civils, dit la propriétaire.

Par accession, ils me reviennent, conclut-il.

La Cour d’appel de Paris donne raison au bailleur et condamne le locataire à transférer au bailleur tous les revenus de sous-location.

Qu’en pense la Cour de cassation française ?

Le pourvoi contestait que les sous-loyers perçus par un locataire constituent des fruits civils appartenant au bailleur par accession.

Selon le pourvoi ces sous-loyers représentent l’équivalent économique du droit de jouissance conféré au preneur, lequel est en droit de les conserver.

Certes, le preneur engage sa responsabilité envers le bailleur s’il viole l’interdiction de sous-louer, mais cela ne fait pas du bailleur le propriétaire des sous-loyers.

Ce raisonnement ne séduit pas la Cour de cassation française qui rejette le pourvoi en ces termes :

« Mais attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ;

qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ; »

Cet arrêt est prononcé sur le visa des mêmes dispositions que celles de notre Code civil.

Cette jurisprudence devrait faire réfléchir les locataires qui font du Airbnb dans le dos du bailleur, si j’ose dire.

Sans le savoir, ils travaillent pour le bailleur …

La photo : tout le monde aura reconnu le MAS d’Anvers, cœur culturel de la Ville.

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Démolir et reconstruire à 6 %, au même endroit ?

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit : « Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. » Il est donc question de démolir et […]

Lire plus arrow_forward

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit :

« Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. »

Il est donc question de démolir et reconstruire un bâtiment, ce qui suppose que c’est sur ce bâtiment.

Les choses ne sont pas toujours aussi simple. Il faut parfois respecter des contraintes urbanistique ou technique, ou encore des charges d’urbanisme, qui imposent de reconstruire à un autre endroit.

La reconstruction sera à proximité et participera bien de la notion de reconstruction sur les plan matériel, même s’il ne partage pas les fondations du bâtiment démoli.

Bien souvent, le propriétaire n’a pas vraiment le choix.

Faut-il ester sur la même empreinte au sol ?

Le Ministre des Finances a précisé cette condition en réponse à une question parlementaire posée le 23 juin 2009 par le député Josy Arens :

« L’administration admet que le bâtiment d’habitation issu de la reconstruction ne se situe pas exactement au même endroit que le bâtiment démoli pour autant cependant qu’il soit érigé sur la même parcelle. »

Il faut donc rester sur la même parcelle cadastrale même si on ne construit pas au même endroit.

Cette condition n’est absolument pas présente dans le texte mais on en comprend évidemment la logique.

Selon une décision du SDA, si le bâtiment neuf est construit en partie sur la parcelle cadastrale du bâtiment démoli et en partie sur un terrain à bâtir adjacent, le taux de TVA réduit de 6 % ne peut pas être appliqué (décision anticipée n° 2019.0626 du 13 août 2019).

Cette décision est excessive et contraire à l’esprit du texte, à l’objectif du législateur, lorsque la différence d’emplacement résulte de considérations urbanistiques ou techniques comme l’ouverture d’une voiries.

L’administration (le SDA aussi) doit appliquer le cadre XXXVII de manière intelligente, au cas par cas et en fonction des contingences, en s’abstenant de position de principe.

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