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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Les loyers d’une sous-location non autorisée reviennent au propriétaire-bailleur


Un appartement situé à Paris est loué.

Le locataire sous-loue dans le cadre d’une exploitation AirbnB sans l’autorisation du propriétaire.

Ce dernier réclame le produit de la sous-location.

L’article 546 du Code civil dispose que la propriété d’un chose immobilière « donne droit sur tout ce qu’elle produit (…). Ce droit s’appelle droit d’accession. »

L’article 547 du même Code précise que les fruits civils « appartiennent au propriétaire par droit d’accession ».

Les revenus de la sous-location non autorisée sont des fruits civils, dit la propriétaire.

Par accession, ils me reviennent, conclut-il.

La Cour d’appel de Paris donne raison au bailleur et condamne le locataire à transférer au bailleur tous les revenus de sous-location.

Qu’en pense la Cour de cassation française ?

Le pourvoi contestait que les sous-loyers perçus par un locataire constituent des fruits civils appartenant au bailleur par accession.

Selon le pourvoi ces sous-loyers représentent l’équivalent économique du droit de jouissance conféré au preneur, lequel est en droit de les conserver.

Certes, le preneur engage sa responsabilité envers le bailleur s’il viole l’interdiction de sous-louer, mais cela ne fait pas du bailleur le propriétaire des sous-loyers.

Ce raisonnement ne séduit pas la Cour de cassation française qui rejette le pourvoi en ces termes :

« Mais attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ;

qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ; »

Cet arrêt est prononcé sur le visa des mêmes dispositions que celles de notre Code civil.

Cette jurisprudence devrait faire réfléchir les locataires qui font du Airbnb dans le dos du bailleur, si j’ose dire.

Sans le savoir, ils travaillent pour le bailleur …

La photo : tout le monde aura reconnu le MAS d’Anvers, cœur culturel de la Ville.

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Vendre un immeuble à un Etat étranger

Les actes portant acquisition d’un immeuble en Belgique par un Etat étranger sont enregistrés gratuitement sous condition de réciprocité dans l’Etat étranger en question. Cela figure dans l’article 161, 6°, du Code des droits d’enregistrement. Il faut que l’immeuble soit destiné à l’installation de la représentation diplomatique ou consulaire de l’Etat étranger en Belgique, soit […]

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Les actes portant acquisition d’un immeuble en Belgique par un Etat étranger sont enregistrés gratuitement sous condition de réciprocité dans l’Etat étranger en question.

Cela figure dans l’article 161, 6°, du Code des droits d’enregistrement.

Il faut que l’immeuble soit destiné à l’installation de la représentation diplomatique ou consulaire de l’Etat étranger en Belgique, soit l’ambassade, ou à l’habitation du chef de poste.

La résidence de l’ambassadeur est donc visée.

La même exemption est donnée dans les Traités de Vienne du 18 avril 1861 et du 24 avril 1963 en matière de représentation diplomatique et consulaire.

Il faut cependant adresser une demande au Ministre des affaires étrangères belge expliquant l’acquisition et donnant l’assurance de la réciprocité.

Une instruction expresse donnée par le Ministre au receveur de l‘enregistrement est requise.

En général, c’est le notaire instrumentant qui se charge de cette requête.

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