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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les loyers d’une sous-location non autorisée reviennent au propriétaire-bailleur


Un appartement situé à Paris est loué.

Le locataire sous-loue dans le cadre d’une exploitation AirbnB sans l’autorisation du propriétaire.

Ce dernier réclame le produit de la sous-location.

L’article 546 du Code civil dispose que la propriété d’un chose immobilière « donne droit sur tout ce qu’elle produit (…). Ce droit s’appelle droit d’accession. »

L’article 547 du même Code précise que les fruits civils « appartiennent au propriétaire par droit d’accession ».

Les revenus de la sous-location non autorisée sont des fruits civils, dit la propriétaire.

Par accession, ils me reviennent, conclut-il.

La Cour d’appel de Paris donne raison au bailleur et condamne le locataire à transférer au bailleur tous les revenus de sous-location.

Qu’en pense la Cour de cassation française ?

Le pourvoi contestait que les sous-loyers perçus par un locataire constituent des fruits civils appartenant au bailleur par accession.

Selon le pourvoi ces sous-loyers représentent l’équivalent économique du droit de jouissance conféré au preneur, lequel est en droit de les conserver.

Certes, le preneur engage sa responsabilité envers le bailleur s’il viole l’interdiction de sous-louer, mais cela ne fait pas du bailleur le propriétaire des sous-loyers.

Ce raisonnement ne séduit pas la Cour de cassation française qui rejette le pourvoi en ces termes :

« Mais attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ;

qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ; »

Cet arrêt est prononcé sur le visa des mêmes dispositions que celles de notre Code civil.

Cette jurisprudence devrait faire réfléchir les locataires qui font du Airbnb dans le dos du bailleur, si j’ose dire.

Sans le savoir, ils travaillent pour le bailleur …

La photo : tout le monde aura reconnu le MAS d’Anvers, cœur culturel de la Ville.

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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