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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Location de courte durée

Les locations de courte durée se font, en règle, avec TVA

Depuis le 1er janvier 2019, l’article 44, § 3, 2°, a), 7ème tiret, du Code TVA prévoit que les locations de biens immeubles sont exemptées de TVA, à l’exception notamment :

« De la mise à disposition, autrement qu’à des fins de logement, de biens immeubles par nature pour une période ne dépassant pas six mois. N’est pas visée la mise à disposition à des personnes physiques qui utilisent ces biens à des fins privées ou, plus généralement, à des fins étrangères à leur activité économique ainsi que la mise à disposition à des organisations sans but de lucre. N’est pas non plus visée la mise à disposition en faveur de toute personne qui affecte ces biens à la réalisation d’opérations [relatives à la santé, sociales, culturelles, sportives ou d’enseignement] ».

Il convient dès lors de distinguer :

Si le preneur est une personne physique :

  • Soit il loue pour un événement privé ou sans rapport avec son activité économique : la TVA ne trouve pas à s’appliquer ; ce sera le cas d’un court séjour de vacances, d’une salle pour un mariage ou une bar mitzvah, une chambre d’étudiant pour un bref séjour, une location AirBnB, etc.,
  • Soit il loue pour un événement, tel un séminaire ou un congrès, ayant un rapport avec son activité économique ; la TVA trouve alors à s’appliquer.

Si le preneur est une personne morale, la TVA trouve à s’appliquer, sauf s’il s’agit :

  • D’une ASBL ou une fondation,
  • D’une personne morale – même société – qui poursuit un but, en résumé, d’intérêt généal.

On notera un incohérence dans les travaux préparatoires introduisant l’assujettissement des locations de courte durée.

En effet, il y est précisé que les locations à une ACP (copropriété) pour la tenue de son assemblée générale annuelle sont exemptées.

Or, une ACP est dotée de la personnalité juridique et, parmi les exceptions d’intérêt général, ne sont pas visées les activités d’une ACP… Cette interprétation est donc contraire au texte clair de la loi.

En conclusion, si le preneur est une personne physique agissant à titre privé, il n’y aura pas de TVA. Si le preneur est une société ou une personne physique qui agit dans le cadre de son activité économique, il faudra appliquer la TVA.

On ne perdra pas de vue qu’il s’agit ici de location. Un contrat intégrant une location d’espace parmi des services pourra connaitre un autre régime.

Pour les apparts-hôtels, la TVA hôtelière s’appliquera en principe.

La photo : on voit une partie de la façade de l’ancien magasin Old England à Bruxelles (Paul Saintenoy, 1899). Depuis 2008, c’est le Musée des instruments de musique). Ce bâtiment est typique de l’Art nouveau. Il exprime parfaitement l’origine technique de ce style car il est entièrement construit avec les matériaux issus de la révolution industrielle, le fer et le verre. Matériaux non nobles, l’architecture  compense par une ornementation luxuriante. L’Art nouveau était né.  La structure en ferronnerie était nécessaire pour ouvrir de grandes baie vitrées et éclairées permettant de montrer les nombreuses collections à l’intérieur. Notons que la rénovation du bâtiment est due à Danny Graux, Georges Vanhamme et François Terlinden (1989-2008).

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Mohamed #

    Bonjour,

    dans votre article vous mettez que les locations AIRBNB ne sont pas soumise à la TVA.

    Plus bas vous mettez que « Pour les apparts-hôtels, la TVA hôtelière s’appliquera en principe. »

    N’est ce pas la même chose ?

    mars 20, 2019

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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