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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Location de courte durée

Les locations de courte durée se font, en règle, avec TVA

Depuis le 1er janvier 2019, l’article 44, § 3, 2°, a), 7ème tiret, du Code TVA prévoit que les locations de biens immeubles sont exemptées de TVA, à l’exception notamment :

« De la mise à disposition, autrement qu’à des fins de logement, de biens immeubles par nature pour une période ne dépassant pas six mois. N’est pas visée la mise à disposition à des personnes physiques qui utilisent ces biens à des fins privées ou, plus généralement, à des fins étrangères à leur activité économique ainsi que la mise à disposition à des organisations sans but de lucre. N’est pas non plus visée la mise à disposition en faveur de toute personne qui affecte ces biens à la réalisation d’opérations [relatives à la santé, sociales, culturelles, sportives ou d’enseignement] ».

Il convient dès lors de distinguer :

Si le preneur est une personne physique :

  • Soit il loue pour un événement privé ou sans rapport avec son activité économique : la TVA ne trouve pas à s’appliquer ; ce sera le cas d’un court séjour de vacances, d’une salle pour un mariage ou une bar mitzvah, une chambre d’étudiant pour un bref séjour, une location AirBnB, etc.,
  • Soit il loue pour un événement, tel un séminaire ou un congrès, ayant un rapport avec son activité économique ; la TVA trouve alors à s’appliquer.

Si le preneur est une personne morale, la TVA trouve à s’appliquer, sauf s’il s’agit :

  • D’une ASBL ou une fondation,
  • D’une personne morale – même société – qui poursuit un but, en résumé, d’intérêt généal.

On notera un incohérence dans les travaux préparatoires introduisant l’assujettissement des locations de courte durée.

En effet, il y est précisé que les locations à une ACP (copropriété) pour la tenue de son assemblée générale annuelle sont exemptées.

Or, une ACP est dotée de la personnalité juridique et, parmi les exceptions d’intérêt général, ne sont pas visées les activités d’une ACP… Cette interprétation est donc contraire au texte clair de la loi.

En conclusion, si le preneur est une personne physique agissant à titre privé, il n’y aura pas de TVA. Si le preneur est une société ou une personne physique qui agit dans le cadre de son activité économique, il faudra appliquer la TVA.

On ne perdra pas de vue qu’il s’agit ici de location. Un contrat intégrant une location d’espace parmi des services pourra connaitre un autre régime.

Pour les apparts-hôtels, la TVA hôtelière s’appliquera en principe.

La photo : on voit une partie de la façade de l’ancien magasin Old England à Bruxelles (Paul Saintenoy, 1899). Depuis 2008, c’est le Musée des instruments de musique). Ce bâtiment est typique de l’Art nouveau. Il exprime parfaitement l’origine technique de ce style car il est entièrement construit avec les matériaux issus de la révolution industrielle, le fer et le verre. Matériaux non nobles, l’architecture  compense par une ornementation luxuriante. L’Art nouveau était né.  La structure en ferronnerie était nécessaire pour ouvrir de grandes baie vitrées et éclairées permettant de montrer les nombreuses collections à l’intérieur. Notons que la rénovation du bâtiment est due à Danny Graux, Georges Vanhamme et François Terlinden (1989-2008).

Commentaires

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  1. Avatar
    Mohamed #

    Bonjour,

    dans votre article vous mettez que les locations AIRBNB ne sont pas soumise à la TVA.

    Plus bas vous mettez que « Pour les apparts-hôtels, la TVA hôtelière s’appliquera en principe. »

    N’est ce pas la même chose ?

    mars 20, 2019

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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