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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Location de courte durée

Les locations de courte durée se font, en règle, avec TVA

Depuis le 1er janvier 2019, l’article 44, § 3, 2°, a), 7ème tiret, du Code TVA prévoit que les locations de biens immeubles sont exemptées de TVA, à l’exception notamment :

« De la mise à disposition, autrement qu’à des fins de logement, de biens immeubles par nature pour une période ne dépassant pas six mois. N’est pas visée la mise à disposition à des personnes physiques qui utilisent ces biens à des fins privées ou, plus généralement, à des fins étrangères à leur activité économique ainsi que la mise à disposition à des organisations sans but de lucre. N’est pas non plus visée la mise à disposition en faveur de toute personne qui affecte ces biens à la réalisation d’opérations [relatives à la santé, sociales, culturelles, sportives ou d’enseignement] ».

Il convient dès lors de distinguer :

Si le preneur est une personne physique :

  • Soit il loue pour un événement privé ou sans rapport avec son activité économique : la TVA ne trouve pas à s’appliquer ; ce sera le cas d’un court séjour de vacances, d’une salle pour un mariage ou une bar mitzvah, une chambre d’étudiant pour un bref séjour, une location AirBnB, etc.,
  • Soit il loue pour un événement, tel un séminaire ou un congrès, ayant un rapport avec son activité économique ; la TVA trouve alors à s’appliquer.

Si le preneur est une personne morale, la TVA trouve à s’appliquer, sauf s’il s’agit :

  • D’une ASBL ou une fondation,
  • D’une personne morale – même société – qui poursuit un but, en résumé, d’intérêt généal.

On notera un incohérence dans les travaux préparatoires introduisant l’assujettissement des locations de courte durée.

En effet, il y est précisé que les locations à une ACP (copropriété) pour la tenue de son assemblée générale annuelle sont exemptées.

Or, une ACP est dotée de la personnalité juridique et, parmi les exceptions d’intérêt général, ne sont pas visées les activités d’une ACP… Cette interprétation est donc contraire au texte clair de la loi.

En conclusion, si le preneur est une personne physique agissant à titre privé, il n’y aura pas de TVA. Si le preneur est une société ou une personne physique qui agit dans le cadre de son activité économique, il faudra appliquer la TVA.

On ne perdra pas de vue qu’il s’agit ici de location. Un contrat intégrant une location d’espace parmi des services pourra connaitre un autre régime.

Pour les apparts-hôtels, la TVA hôtelière s’appliquera en principe.

La photo : on voit une partie de la façade de l’ancien magasin Old England à Bruxelles (Paul Saintenoy, 1899). Depuis 2008, c’est le Musée des instruments de musique). Ce bâtiment est typique de l’Art nouveau. Il exprime parfaitement l’origine technique de ce style car il est entièrement construit avec les matériaux issus de la révolution industrielle, le fer et le verre. Matériaux non nobles, l’architecture  compense par une ornementation luxuriante. L’Art nouveau était né.  La structure en ferronnerie était nécessaire pour ouvrir de grandes baie vitrées et éclairées permettant de montrer les nombreuses collections à l’intérieur. Notons que la rénovation du bâtiment est due à Danny Graux, Georges Vanhamme et François Terlinden (1989-2008).

Commentaires

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  1. Avatar
    Mohamed #

    Bonjour,

    dans votre article vous mettez que les locations AIRBNB ne sont pas soumise à la TVA.

    Plus bas vous mettez que « Pour les apparts-hôtels, la TVA hôtelière s’appliquera en principe. »

    N’est ce pas la même chose ?

    mars 20, 2019

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Habitat groupé et TVA

Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA). Il faut y être attentif lors […]

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Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA).

Il faut y être attentif lors de la vente d’un projet. Le SDA a eu à connaître la situation d’un projet d’habitat groupé en raison du caractère évolutif de la composition du groupe au fil de la réalisation du projet immobilier. Les initiateurs débutent le projet et son rejoints par de nouveaux membres.

Dans une décision anticipée n° 2018.0823 du 23 octobre 2018, le SDA admet l’identité de maître de l’ouvrage aux « maîtres d’ouvrage/résidents qui embarquent par la suite dans le projet », à la condition qu’ils introduisent la déclaration de la rubrique XXXVII, al. 2, 4°, en même temps que les initiateurs du projet. Cette déclaration doit être introduite au contrôle TVA avant que la taxe ne devienne exigible et il faut y joindre le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise. La déclaration porte sur la nature des travaux (démolition et reconstruction) et leur destination (habitation privée). Bref, le groupe doit être complet avant la première facture de travaux, soit très tôt.

Le ministre des Finances quant à lui exige que « l’identité [des membres du projet d’habitat groupé] doit […] être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d’architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien » (Q.R., Chambre, n° 54-185, Bulletin du 30 avril 2019, p. 201).

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