Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les difficultés d’exécution d’une convention d’options croisées

La convention d’options croisées ou successives d’achat – vente contient généralement les modalités de la levée de l’option et les conditions auxquelles la vente interviendra après levée d’une option et passation de l’acte.

Lorsque la première option est levée, l’autre partie qui souhaite la vente doit vérifier si cette levée est valable et n’est pas conditionnelle, auquel cas elle a intérêt à lever elle aussi son option.

La convention stipule aussi, en  règle, qu’une fois l’option consentie à l’une ou l’autre des parties levée, un acte authentique sera passé et que la vente ne naîtra qu’à ce moment.

Cette clause solennise la vente. Cette clause est licite, les parties pouvant décider d’écarter le principe du consensualisme, qui s’applique notamment à la vente immobilière, au nom justement du principe de la convention-loi, et prévoir que le contrat ne sera conclu qu’à la passation de l’acte authentique.

Parfois l’administration voit dans cette clause une condition suspensive irrégulière puisque passer l’acte constitue une obligation de la vente et non un évènement extérieur. Cette manière de voir est erronée.

La levée de l’option ne donne pas naissance à un contrat de vente, puisque les parties ont décidé de solenniser le contrat de vente.

Par la levée de l’option d’achat ou de vente, ou par les deux levées, les parties sont engagées dans un avant-contrat, préparatoire du contrat de vente, solennisé de par la volonté des parties : cet avant-contrat peut être qualifié de promesse synallagmatique de vente.

Cette promesse ne constitue pas une « vente consensuelle ».

Elle fait naître à charge des parties l’obligation de participer à la passation de l’acte authentique de vente immobilière. Les parties sont ainsi tenues d’obligations de facere.

Monsieur Onclin relève que (F. Onclin, « Les conséquences civiles des polices administratives sur la vente immobilière. Etude comparée des droits wallon, flamand et bruxellois », Larcier, Bruxelles, 2017, p. 250) : « Bien que la vente ne soit pas encore valablement formée, les parties sont tenues par un contrat dont l’objet est de donner naissance à un contrat de vente. Cette convention doit être exécutée de bonne foi par les parties conformément à l’article 1134 du Code civil. Celles-ci sont tenues par une obligation de collaborer à la signature de l’acte authentique afin, non seulement de rendre la vente opposable aux tiers, mais surtout, en l’occurrence, d’y donner naissance ».

Le refus d’une partie de comparaître devant le notaire en vue de la passation de l’acte authentique de vente peut déboucher sur une condamnation à l’exécution en nature (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Théorie générale du contrat, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 479 et s.). Cette condamnation sera seulement de passer l’acte à la date indiquée par le notaire, et cette condamnation peut être assortie d’une astreinte si la date est postérieure à la signification.

En revanche, le juge ne pourrait pas ordonner l’exécution forcée en nature de cette condamnation en décidant qu’à défaut d’exécution volontaire, son jugement tiendra lieu d’acte authentique.

En effet, les promesses de contrat solennel ne sont pas susceptibles d’exécution forcée en nature (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Théorie générale du contrat, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 504).  La Cour de cassation en a, par exemple, décidé ainsi à propos des promesses unilatérales d’hypothèque (Cass., 21 janvier 1901, Pas., 1901, I, p. 113).

De plus, la vente n’est pas encore formée, en sorte que le juge ne peut condamner à exécuter la vente.

Dans le même ordre d’idée, si le promettant décède avant l’acte, les héritiers trouvent une obligation de faire au passif de la succession. Comme la vente elle-même n’existe pas encore, le juge de paix devra autoriser l’acte si les héritiers sont mineurs.

Pour la même raison, le droit de titre (art. 156 C. enreg.) n’est pas dû sur le jugement condamnant à passer l’acte puisque le fait générateur n’existera qu’au stade de l’exécution du jugement et non du jugement lui-même.

Qualifier l’opération de promesse bilatérale de vente solennelle et non pas de « vente consensuelle » emporte d’importantes conséquences pratiques. Il ne peut, en effet, être question d’appliquer à cette promesse le régime juridique du contrat de vente.

Ainsi une partie ne peut-elle se voir reprocher d’avoir manqué aux obligations que le Code civil met à charge d’un vendeur. Une partie, qui entend se délier de tout engagement, ne peut-elle agir en résolution en invoquant un manquement à l’obligation de délivrance (art. 1604 et s., du Code civil), à l’obligation de garantie des vices cachés (art. 1641) ou à l’obligation de garantie d’éviction du fait des tiers (art. 1626).

La situation se présentera toutefois sous un jour différent si cette partie consent à exécuter la promesse. En ce cas, la promesse se transformera en un contrat de vente, auquel trouveront à s’appliquer toutes les dispositions du Code relatives à ce contrat.

Si elle échappe aux dispositions légales relatives au contrat de vente, la promesse bilatérale de vente solennelle reste toutefois soumise à la théorie générale des contrats.

Ce contrat sui generis étant un contrat synallagmatique, l’article 1184 du Code civil lui est applicable. Il en résulte qu’une partie obtiendra la résolution de la convention, si elle est en mesure d’établir que son cocontractant a manqué gravement à l’une de ses obligations contractuelles.

La photo : l’église de la sainte trinité, rue du Bailli, de style baroque, anciennement église des Augustins. En réalité cette église sévissait au lieu de la place De Brouckère. En 1893, pour créer cette place, on déplaça l’église au début de la rue du Bailli. A Bruxelles, avant les problèmes actuels de mobilité, même les églises se déplaçaient. Elle menace de s’écrouler. C’est pourquoi, au lieu de la renforcer (ce serait trop logique), on l’a fermée au public. En 2004, l’ancien autel de la chapelle de l’hôpital Saint-Jean, détruite lors de la construction de la jonction ferroviaire Nord-Midi, y a été installé. Pourquoi, puisque l’église est fermée ?

 

 

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Restitution du prix après annulation de la vente

Une vente de bureau est annulée décision de justice. Le vendeur est tenu à rembourser le prix perçu avec un complément pour tenir compte de l’inflation. Qu’en pense la Cour de cassation ? « L’annulation de la convention implique que les parties sont, si possible, replacées dans une situation identique à celle qui aurait été la leur […]

Lire plus arrow_forward

Une vente de bureau est annulée décision de justice. Le vendeur est tenu à rembourser le prix perçu avec un complément pour tenir compte de l’inflation.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

« L’annulation de la convention implique que les parties sont, si possible, replacées dans une situation identique à celle qui aurait été la leur si elles n’avaient pas conclu.

Lorsque l’annulation d’une convention implique la restitution d’une somme d’argent, seul le montant nominal doit être restitué sans tenir compte de la dépréciation de la monnaie.

En condamnant les demandeurs au paiement d’une indemnité pour l’érosion monétaire subie par le prix de vente à restituer, sur la seule base de l’obligation de restitution ensuite de l’annulation de la convention, le juge d’appel n’a pas légalement justifié sa décision. »

Mais l’acheteur aurait pu fonder cette demande sur la responsabilité du vendeur si la cause de la nullité est fautive (dol).

On voit que la jurisprudence limite l’effet de l’annulation à la seule restitution, obligation née du jugement, et non à la restitution d’une situation « comme si la vente n’avait jamais existé », comme le dit parfois, erronément, la doctrine.

Cass., 28 novembre 2013, rôle n° C.12.0556.N, www.juridat.be.

  • Sitothèque

  • close