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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les difficultés d’exécution d’une convention d’options croisées

La convention d’options croisées ou successives d’achat – vente contient généralement les modalités de la levée de l’option et les conditions auxquelles la vente interviendra après levée d’une option et passation de l’acte.

Lorsque la première option est levée, l’autre partie qui souhaite la vente doit vérifier si cette levée est valable et n’est pas conditionnelle, auquel cas elle a intérêt à lever elle aussi son option.

La convention stipule aussi, en  règle, qu’une fois l’option consentie à l’une ou l’autre des parties levée, un acte authentique sera passé et que la vente ne naîtra qu’à ce moment.

Cette clause solennise la vente. Cette clause est licite, les parties pouvant décider d’écarter le principe du consensualisme, qui s’applique notamment à la vente immobilière, au nom justement du principe de la convention-loi, et prévoir que le contrat ne sera conclu qu’à la passation de l’acte authentique.

Parfois l’administration voit dans cette clause une condition suspensive irrégulière puisque passer l’acte constitue une obligation de la vente et non un évènement extérieur. Cette manière de voir est erronée.

La levée de l’option ne donne pas naissance à un contrat de vente, puisque les parties ont décidé de solenniser le contrat de vente.

Par la levée de l’option d’achat ou de vente, ou par les deux levées, les parties sont engagées dans un avant-contrat, préparatoire du contrat de vente, solennisé de par la volonté des parties : cet avant-contrat peut être qualifié de promesse synallagmatique de vente.

Cette promesse ne constitue pas une « vente consensuelle ».

Elle fait naître à charge des parties l’obligation de participer à la passation de l’acte authentique de vente immobilière. Les parties sont ainsi tenues d’obligations de facere.

Monsieur Onclin relève que (F. Onclin, « Les conséquences civiles des polices administratives sur la vente immobilière. Etude comparée des droits wallon, flamand et bruxellois », Larcier, Bruxelles, 2017, p. 250) : « Bien que la vente ne soit pas encore valablement formée, les parties sont tenues par un contrat dont l’objet est de donner naissance à un contrat de vente. Cette convention doit être exécutée de bonne foi par les parties conformément à l’article 1134 du Code civil. Celles-ci sont tenues par une obligation de collaborer à la signature de l’acte authentique afin, non seulement de rendre la vente opposable aux tiers, mais surtout, en l’occurrence, d’y donner naissance ».

Le refus d’une partie de comparaître devant le notaire en vue de la passation de l’acte authentique de vente peut déboucher sur une condamnation à l’exécution en nature (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Théorie générale du contrat, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 479 et s.). Cette condamnation sera seulement de passer l’acte à la date indiquée par le notaire, et cette condamnation peut être assortie d’une astreinte si la date est postérieure à la signification.

En revanche, le juge ne pourrait pas ordonner l’exécution forcée en nature de cette condamnation en décidant qu’à défaut d’exécution volontaire, son jugement tiendra lieu d’acte authentique.

En effet, les promesses de contrat solennel ne sont pas susceptibles d’exécution forcée en nature (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Théorie générale du contrat, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 504).  La Cour de cassation en a, par exemple, décidé ainsi à propos des promesses unilatérales d’hypothèque (Cass., 21 janvier 1901, Pas., 1901, I, p. 113).

De plus, la vente n’est pas encore formée, en sorte que le juge ne peut condamner à exécuter la vente.

Dans le même ordre d’idée, si le promettant décède avant l’acte, les héritiers trouvent une obligation de faire au passif de la succession. Comme la vente elle-même n’existe pas encore, le juge de paix devra autoriser l’acte si les héritiers sont mineurs.

Pour la même raison, le droit de titre (art. 156 C. enreg.) n’est pas dû sur le jugement condamnant à passer l’acte puisque le fait générateur n’existera qu’au stade de l’exécution du jugement et non du jugement lui-même.

Qualifier l’opération de promesse bilatérale de vente solennelle et non pas de « vente consensuelle » emporte d’importantes conséquences pratiques. Il ne peut, en effet, être question d’appliquer à cette promesse le régime juridique du contrat de vente.

Ainsi une partie ne peut-elle se voir reprocher d’avoir manqué aux obligations que le Code civil met à charge d’un vendeur. Une partie, qui entend se délier de tout engagement, ne peut-elle agir en résolution en invoquant un manquement à l’obligation de délivrance (art. 1604 et s., du Code civil), à l’obligation de garantie des vices cachés (art. 1641) ou à l’obligation de garantie d’éviction du fait des tiers (art. 1626).

La situation se présentera toutefois sous un jour différent si cette partie consent à exécuter la promesse. En ce cas, la promesse se transformera en un contrat de vente, auquel trouveront à s’appliquer toutes les dispositions du Code relatives à ce contrat.

Si elle échappe aux dispositions légales relatives au contrat de vente, la promesse bilatérale de vente solennelle reste toutefois soumise à la théorie générale des contrats.

Ce contrat sui generis étant un contrat synallagmatique, l’article 1184 du Code civil lui est applicable. Il en résulte qu’une partie obtiendra la résolution de la convention, si elle est en mesure d’établir que son cocontractant a manqué gravement à l’une de ses obligations contractuelles.

La photo : l’église de la sainte trinité, rue du Bailli, de style baroque, anciennement église des Augustins. En réalité cette église sévissait au lieu de la place De Brouckère. En 1893, pour créer cette place, on déplaça l’église au début de la rue du Bailli. A Bruxelles, avant les problèmes actuels de mobilité, même les églises se déplaçaient. Elle menace de s’écrouler. C’est pourquoi, au lieu de la renforcer (ce serait trop logique), on l’a fermée au public. En 2004, l’ancien autel de la chapelle de l’hôpital Saint-Jean, détruite lors de la construction de la jonction ferroviaire Nord-Midi, y a été installé. Pourquoi, puisque l’église est fermée ?

 

 

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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