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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Les difficultés d’exécution d’une convention d’options croisées

La convention d’options croisées ou successives d’achat – vente contient généralement les modalités de la levée de l’option et les conditions auxquelles la vente interviendra après levée d’une option et passation de l’acte.

Lorsque la première option est levée, l’autre partie qui souhaite la vente doit vérifier si cette levée est valable et n’est pas conditionnelle, auquel cas elle a intérêt à lever elle aussi son option.

La convention stipule aussi, en  règle, qu’une fois l’option consentie à l’une ou l’autre des parties levée, un acte authentique sera passé et que la vente ne naîtra qu’à ce moment.

Cette clause solennise la vente. Cette clause est licite, les parties pouvant décider d’écarter le principe du consensualisme, qui s’applique notamment à la vente immobilière, au nom justement du principe de la convention-loi, et prévoir que le contrat ne sera conclu qu’à la passation de l’acte authentique.

Parfois l’administration voit dans cette clause une condition suspensive irrégulière puisque passer l’acte constitue une obligation de la vente et non un évènement extérieur. Cette manière de voir est erronée.

La levée de l’option ne donne pas naissance à un contrat de vente, puisque les parties ont décidé de solenniser le contrat de vente.

Par la levée de l’option d’achat ou de vente, ou par les deux levées, les parties sont engagées dans un avant-contrat, préparatoire du contrat de vente, solennisé de par la volonté des parties : cet avant-contrat peut être qualifié de promesse synallagmatique de vente.

Cette promesse ne constitue pas une « vente consensuelle ».

Elle fait naître à charge des parties l’obligation de participer à la passation de l’acte authentique de vente immobilière. Les parties sont ainsi tenues d’obligations de facere.

Monsieur Onclin relève que (F. Onclin, « Les conséquences civiles des polices administratives sur la vente immobilière. Etude comparée des droits wallon, flamand et bruxellois », Larcier, Bruxelles, 2017, p. 250) : « Bien que la vente ne soit pas encore valablement formée, les parties sont tenues par un contrat dont l’objet est de donner naissance à un contrat de vente. Cette convention doit être exécutée de bonne foi par les parties conformément à l’article 1134 du Code civil. Celles-ci sont tenues par une obligation de collaborer à la signature de l’acte authentique afin, non seulement de rendre la vente opposable aux tiers, mais surtout, en l’occurrence, d’y donner naissance ».

Le refus d’une partie de comparaître devant le notaire en vue de la passation de l’acte authentique de vente peut déboucher sur une condamnation à l’exécution en nature (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Théorie générale du contrat, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 479 et s.). Cette condamnation sera seulement de passer l’acte à la date indiquée par le notaire, et cette condamnation peut être assortie d’une astreinte si la date est postérieure à la signification.

En revanche, le juge ne pourrait pas ordonner l’exécution forcée en nature de cette condamnation en décidant qu’à défaut d’exécution volontaire, son jugement tiendra lieu d’acte authentique.

En effet, les promesses de contrat solennel ne sont pas susceptibles d’exécution forcée en nature (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Théorie générale du contrat, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 504).  La Cour de cassation en a, par exemple, décidé ainsi à propos des promesses unilatérales d’hypothèque (Cass., 21 janvier 1901, Pas., 1901, I, p. 113).

De plus, la vente n’est pas encore formée, en sorte que le juge ne peut condamner à exécuter la vente.

Dans le même ordre d’idée, si le promettant décède avant l’acte, les héritiers trouvent une obligation de faire au passif de la succession. Comme la vente elle-même n’existe pas encore, le juge de paix devra autoriser l’acte si les héritiers sont mineurs.

Pour la même raison, le droit de titre (art. 156 C. enreg.) n’est pas dû sur le jugement condamnant à passer l’acte puisque le fait générateur n’existera qu’au stade de l’exécution du jugement et non du jugement lui-même.

Qualifier l’opération de promesse bilatérale de vente solennelle et non pas de « vente consensuelle » emporte d’importantes conséquences pratiques. Il ne peut, en effet, être question d’appliquer à cette promesse le régime juridique du contrat de vente.

Ainsi une partie ne peut-elle se voir reprocher d’avoir manqué aux obligations que le Code civil met à charge d’un vendeur. Une partie, qui entend se délier de tout engagement, ne peut-elle agir en résolution en invoquant un manquement à l’obligation de délivrance (art. 1604 et s., du Code civil), à l’obligation de garantie des vices cachés (art. 1641) ou à l’obligation de garantie d’éviction du fait des tiers (art. 1626).

La situation se présentera toutefois sous un jour différent si cette partie consent à exécuter la promesse. En ce cas, la promesse se transformera en un contrat de vente, auquel trouveront à s’appliquer toutes les dispositions du Code relatives à ce contrat.

Si elle échappe aux dispositions légales relatives au contrat de vente, la promesse bilatérale de vente solennelle reste toutefois soumise à la théorie générale des contrats.

Ce contrat sui generis étant un contrat synallagmatique, l’article 1184 du Code civil lui est applicable. Il en résulte qu’une partie obtiendra la résolution de la convention, si elle est en mesure d’établir que son cocontractant a manqué gravement à l’une de ses obligations contractuelles.

La photo : l’église de la sainte trinité, rue du Bailli, de style baroque, anciennement église des Augustins. En réalité cette église sévissait au lieu de la place De Brouckère. En 1893, pour créer cette place, on déplaça l’église au début de la rue du Bailli. A Bruxelles, avant les problèmes actuels de mobilité, même les églises se déplaçaient. Elle menace de s’écrouler. C’est pourquoi, au lieu de la renforcer (ce serait trop logique), on l’a fermée au public. En 2004, l’ancien autel de la chapelle de l’hôpital Saint-Jean, détruite lors de la construction de la jonction ferroviaire Nord-Midi, y a été installé. Pourquoi, puisque l’église est fermée ?

 

 

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Indemnité de dégâts locatifs et vente du bien

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation. Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ? Un arrêt de la Cour […]

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Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location

Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation.

Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2021 répond à la question (rôle n° Nr. C.20.0212.N, www.juportal.be).

La vente, dit l’arrêt, est un contrat par lequel la propriété d’un bien est transférée contre un prix en argent ; la contrepartie du transfert de propriété est un prix en argent.

Il résulte de ce qui précède que, lorsque le bailleur répare lui-même l’immeuble et le vend ensuite, le prix qu’il reçoit est la contrepartie de la propriété et n’est pas destiné à l’indemniser des dégâts locatifs.

Le prix de la vente ne peut donc être imputé sur l’indemnité dont le locataire est redevable par suite de dégâts locatifs.

Beoordeling

Krachtens artikel 1732 Oud Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor de beschadiging of de verliezen die gedurende zijn huurtijd zijn ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.

Uit deze bepaling volgt dat de huurder gehouden is tot vergoeding van de huurschade waarvoor hij aansprakelijk is, en dat, in geval de eigenaar zelf de huurschade herstelt, hij recht heeft op terugbetaling van de herstelkosten.

Krachtens artikel 1582 Oud Burgerlijk Wetboek is koop een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.

De tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht van de zaak is een prijs in geld.

Uit het voorgaande volgt dat, wanneer de eigenaar zelf de huurschade herstelt en vervolgens het goed verkoopt, hij de koopprijs van de koper ontvangt als tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en de betaling van de koopprijs niet strekt tot vergoeding van de huurschade. De koopprijs die de eigenaar ontvangt, kan bijgevolg niet worden toegerekend op de vergoeding die de huurder verschuldigd is omwille de huurschade.

Het middel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt in zoverre naar recht.

Met de redenen dat de vraag « of [de eigenaars] de woning na het einde van de huur al dan niet totaal hebben gerenoveerd, geen enkel belang [heeft] bij het bepalen van de omvang van hun vergoedingsrecht », verwerpt en beantwoordt de appelrechter het in het middel bedoelde verweer.

In zoverre het middel schending aanvoert van artikel 149 Grondwet, mist het feitelijke grondslag.

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