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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les difficultés d’exécution d’une convention d’options croisées

La convention d’options croisées ou successives d’achat – vente contient généralement les modalités de la levée de l’option et les conditions auxquelles la vente interviendra après levée d’une option et passation de l’acte.

Lorsque la première option est levée, l’autre partie qui souhaite la vente doit vérifier si cette levée est valable et n’est pas conditionnelle, auquel cas elle a intérêt à lever elle aussi son option.

La convention stipule aussi, en  règle, qu’une fois l’option consentie à l’une ou l’autre des parties levée, un acte authentique sera passé et que la vente ne naîtra qu’à ce moment.

Cette clause solennise la vente. Cette clause est licite, les parties pouvant décider d’écarter le principe du consensualisme, qui s’applique notamment à la vente immobilière, au nom justement du principe de la convention-loi, et prévoir que le contrat ne sera conclu qu’à la passation de l’acte authentique.

Parfois l’administration voit dans cette clause une condition suspensive irrégulière puisque passer l’acte constitue une obligation de la vente et non un évènement extérieur. Cette manière de voir est erronée.

La levée de l’option ne donne pas naissance à un contrat de vente, puisque les parties ont décidé de solenniser le contrat de vente.

Par la levée de l’option d’achat ou de vente, ou par les deux levées, les parties sont engagées dans un avant-contrat, préparatoire du contrat de vente, solennisé de par la volonté des parties : cet avant-contrat peut être qualifié de promesse synallagmatique de vente.

Cette promesse ne constitue pas une « vente consensuelle ».

Elle fait naître à charge des parties l’obligation de participer à la passation de l’acte authentique de vente immobilière. Les parties sont ainsi tenues d’obligations de facere.

Monsieur Onclin relève que (F. Onclin, « Les conséquences civiles des polices administratives sur la vente immobilière. Etude comparée des droits wallon, flamand et bruxellois », Larcier, Bruxelles, 2017, p. 250) : « Bien que la vente ne soit pas encore valablement formée, les parties sont tenues par un contrat dont l’objet est de donner naissance à un contrat de vente. Cette convention doit être exécutée de bonne foi par les parties conformément à l’article 1134 du Code civil. Celles-ci sont tenues par une obligation de collaborer à la signature de l’acte authentique afin, non seulement de rendre la vente opposable aux tiers, mais surtout, en l’occurrence, d’y donner naissance ».

Le refus d’une partie de comparaître devant le notaire en vue de la passation de l’acte authentique de vente peut déboucher sur une condamnation à l’exécution en nature (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Théorie générale du contrat, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 479 et s.). Cette condamnation sera seulement de passer l’acte à la date indiquée par le notaire, et cette condamnation peut être assortie d’une astreinte si la date est postérieure à la signification.

En revanche, le juge ne pourrait pas ordonner l’exécution forcée en nature de cette condamnation en décidant qu’à défaut d’exécution volontaire, son jugement tiendra lieu d’acte authentique.

En effet, les promesses de contrat solennel ne sont pas susceptibles d’exécution forcée en nature (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Théorie générale du contrat, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 504).  La Cour de cassation en a, par exemple, décidé ainsi à propos des promesses unilatérales d’hypothèque (Cass., 21 janvier 1901, Pas., 1901, I, p. 113).

De plus, la vente n’est pas encore formée, en sorte que le juge ne peut condamner à exécuter la vente.

Dans le même ordre d’idée, si le promettant décède avant l’acte, les héritiers trouvent une obligation de faire au passif de la succession. Comme la vente elle-même n’existe pas encore, le juge de paix devra autoriser l’acte si les héritiers sont mineurs.

Pour la même raison, le droit de titre (art. 156 C. enreg.) n’est pas dû sur le jugement condamnant à passer l’acte puisque le fait générateur n’existera qu’au stade de l’exécution du jugement et non du jugement lui-même.

Qualifier l’opération de promesse bilatérale de vente solennelle et non pas de « vente consensuelle » emporte d’importantes conséquences pratiques. Il ne peut, en effet, être question d’appliquer à cette promesse le régime juridique du contrat de vente.

Ainsi une partie ne peut-elle se voir reprocher d’avoir manqué aux obligations que le Code civil met à charge d’un vendeur. Une partie, qui entend se délier de tout engagement, ne peut-elle agir en résolution en invoquant un manquement à l’obligation de délivrance (art. 1604 et s., du Code civil), à l’obligation de garantie des vices cachés (art. 1641) ou à l’obligation de garantie d’éviction du fait des tiers (art. 1626).

La situation se présentera toutefois sous un jour différent si cette partie consent à exécuter la promesse. En ce cas, la promesse se transformera en un contrat de vente, auquel trouveront à s’appliquer toutes les dispositions du Code relatives à ce contrat.

Si elle échappe aux dispositions légales relatives au contrat de vente, la promesse bilatérale de vente solennelle reste toutefois soumise à la théorie générale des contrats.

Ce contrat sui generis étant un contrat synallagmatique, l’article 1184 du Code civil lui est applicable. Il en résulte qu’une partie obtiendra la résolution de la convention, si elle est en mesure d’établir que son cocontractant a manqué gravement à l’une de ses obligations contractuelles.

La photo : l’église de la sainte trinité, rue du Bailli, de style baroque, anciennement église des Augustins. En réalité cette église sévissait au lieu de la place De Brouckère. En 1893, pour créer cette place, on déplaça l’église au début de la rue du Bailli. A Bruxelles, avant les problèmes actuels de mobilité, même les églises se déplaçaient. Elle menace de s’écrouler. C’est pourquoi, au lieu de la renforcer (ce serait trop logique), on l’a fermée au public. En 2004, l’ancien autel de la chapelle de l’hôpital Saint-Jean, détruite lors de la construction de la jonction ferroviaire Nord-Midi, y a été installé. Pourquoi, puisque l’église est fermée ?

 

 

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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