Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente d’immeuble : les arrhes doivent être mutuellement prévus

Aux termes de l’article 1590 du Code civil, si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes, chacun des contractants est maître de s’en départir.

Celui qui les a données, en les perdant. Et celui qui les a reçues, en restituant le double.

Cette disposition n’est applicable que lorsque les parties ont voulu se réserver mutuellement la faculté de se dédire, dit la Cour de cassation (22 septembre 2017, rôle n° C.16.0403.F, www.juridat.be).

Le propriétaire avait conféré une option d’achat sur son terrain.

Un acompte fut payé par le bénéficiaire qui devait être imputé sur le prix d’achat si le bénéficiaire levait l’option et achetait.

En cas de vente, le bénéficiaire pouvait se retirer en perdant l’acompte qui restait alors acquis au propriétaire.

La Cour d’appel de Bruxelles constate que l’option a été levée par le bénéficiaire en payant un montant complémentaire aux arrhes.

Mais le propriétaire, violant sa promesse de vente, céda le terrain à un tiers qui s’empressa d’y construire.

La Cour d’appel constate que la passation de l’acte authentique de vente est devenue impossible en raison de la vente du terrain à un tiers.

La Cour condamne en conséquence le propriétaire à rembourser l’acompte et à payer les dommages constitués de frais pour la vente inutilement engagés par le bénéficiaire.

Le bénéficiaire forma une nouvelle demande tendant à la condamnation du propriétaire à la restitution du double des arrhes, conformément à l’article 1590 du Code civil.

La Cour d’appel dit cette demande fondée.

Or la Cour d’appel avait constaté que si le bénéficiaire pouvait se dédire de la vente en perdant l’acompte, le propriétaire, lui, n’avait pas la faculté de se dédire de sa promesse de vendre.

C’est pourquoi la Cour de cassation casse l’arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles.

La faculté de dédit est licite mais, accordée à une des parties, elle ne s’étend pas aux deux parties si ce n’est pas prévu.

Le régime des arrhes de l’article 1590 du Code civil ne s’applique que si les deux parties sont bénéficiaires de la faculté de dédit.

De ce qu’une seule partie peut se retirer de la vente en payant un montant, il ne se déduit pas que le dédit (en perdant l’un les arrhes et l’autre le double des arrhes) s’applique aux deux parties.

C’est l’enseignement de cet arrêt.

La photo : quelques belles façades de l’avenue Emile Duray, l’un des plus belles de Bruxelles. L’ouverture de l’avenue a été décrétée par arrêté royal du 16 juillet 1907, fixant le Projet d’aménagement du quartier de l’Abbaye de la Cambre en prévision de l’exposition universelle de 1910, qui devait se dérouler à la plaine du Solbosch (actuellement l’ULB). On y trouve des œuvres des principaux architectes belges : Adrien Blomme (n° 6, 18, 20), Michel Polak (n° 12), Fernand Petit (n° 2-4, 14), Camille Damman (n° 60-62, 64, 66, 68), excusez du peu.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Démolir et reconstruire à 6 %, au même endroit ?

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit : « Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. » Il est donc question de démolir et […]

Lire plus arrow_forward

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit :

« Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. »

Il est donc question de démolir et reconstruire un bâtiment, ce qui suppose que c’est sur ce bâtiment.

Les choses ne sont pas toujours aussi simple. Il faut parfois respecter des contraintes urbanistique ou technique, ou encore des charges d’urbanisme, qui imposent de reconstruire à un autre endroit.

La reconstruction sera à proximité et participera bien de la notion de reconstruction sur les plan matériel, même s’il ne partage pas les fondations du bâtiment démoli.

Bien souvent, le propriétaire n’a pas vraiment le choix.

Faut-il ester sur la même empreinte au sol ?

Le Ministre des Finances a précisé cette condition en réponse à une question parlementaire posée le 23 juin 2009 par le député Josy Arens :

« L’administration admet que le bâtiment d’habitation issu de la reconstruction ne se situe pas exactement au même endroit que le bâtiment démoli pour autant cependant qu’il soit érigé sur la même parcelle. »

Il faut donc rester sur la même parcelle cadastrale même si on ne construit pas au même endroit.

Cette condition n’est absolument pas présente dans le texte mais on en comprend évidemment la logique.

Selon une décision du SDA, si le bâtiment neuf est construit en partie sur la parcelle cadastrale du bâtiment démoli et en partie sur un terrain à bâtir adjacent, le taux de TVA réduit de 6 % ne peut pas être appliqué (décision anticipée n° 2019.0626 du 13 août 2019).

Cette décision est excessive et contraire à l’esprit du texte, à l’objectif du législateur, lorsque la différence d’emplacement résulte de considérations urbanistiques ou techniques comme l’ouverture d’une voiries.

L’administration (le SDA aussi) doit appliquer le cadre XXXVII de manière intelligente, au cas par cas et en fonction des contingences, en s’abstenant de position de principe.

  • Sitothèque

  • close