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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Vente d’immeuble : les arrhes doivent être mutuellement prévus

Aux termes de l’article 1590 du Code civil, si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes, chacun des contractants est maître de s’en départir.

Celui qui les a données, en les perdant. Et celui qui les a reçues, en restituant le double.

Cette disposition n’est applicable que lorsque les parties ont voulu se réserver mutuellement la faculté de se dédire, dit la Cour de cassation (22 septembre 2017, rôle n° C.16.0403.F, www.juridat.be).

Le propriétaire avait conféré une option d’achat sur son terrain.

Un acompte fut payé par le bénéficiaire qui devait être imputé sur le prix d’achat si le bénéficiaire levait l’option et achetait.

En cas de vente, le bénéficiaire pouvait se retirer en perdant l’acompte qui restait alors acquis au propriétaire.

La Cour d’appel de Bruxelles constate que l’option a été levée par le bénéficiaire en payant un montant complémentaire aux arrhes.

Mais le propriétaire, violant sa promesse de vente, céda le terrain à un tiers qui s’empressa d’y construire.

La Cour d’appel constate que la passation de l’acte authentique de vente est devenue impossible en raison de la vente du terrain à un tiers.

La Cour condamne en conséquence le propriétaire à rembourser l’acompte et à payer les dommages constitués de frais pour la vente inutilement engagés par le bénéficiaire.

Le bénéficiaire forma une nouvelle demande tendant à la condamnation du propriétaire à la restitution du double des arrhes, conformément à l’article 1590 du Code civil.

La Cour d’appel dit cette demande fondée.

Or la Cour d’appel avait constaté que si le bénéficiaire pouvait se dédire de la vente en perdant l’acompte, le propriétaire, lui, n’avait pas la faculté de se dédire de sa promesse de vendre.

C’est pourquoi la Cour de cassation casse l’arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles.

La faculté de dédit est licite mais, accordée à une des parties, elle ne s’étend pas aux deux parties si ce n’est pas prévu.

Le régime des arrhes de l’article 1590 du Code civil ne s’applique que si les deux parties sont bénéficiaires de la faculté de dédit.

De ce qu’une seule partie peut se retirer de la vente en payant un montant, il ne se déduit pas que le dédit (en perdant l’un les arrhes et l’autre le double des arrhes) s’applique aux deux parties.

C’est l’enseignement de cet arrêt.

La photo : quelques belles façades de l’avenue Emile Duray, l’un des plus belles de Bruxelles. L’ouverture de l’avenue a été décrétée par arrêté royal du 16 juillet 1907, fixant le Projet d’aménagement du quartier de l’Abbaye de la Cambre en prévision de l’exposition universelle de 1910, qui devait se dérouler à la plaine du Solbosch (actuellement l’ULB). On y trouve des œuvres des principaux architectes belges : Adrien Blomme (n° 6, 18, 20), Michel Polak (n° 12), Fernand Petit (n° 2-4, 14), Camille Damman (n° 60-62, 64, 66, 68), excusez du peu.

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Vendre un immeuble à un Etat étranger

Les actes portant acquisition d’un immeuble en Belgique par un Etat étranger sont enregistrés gratuitement sous condition de réciprocité dans l’Etat étranger en question. Cela figure dans l’article 161, 6°, du Code des droits d’enregistrement. Il faut que l’immeuble soit destiné à l’installation de la représentation diplomatique ou consulaire de l’Etat étranger en Belgique, soit […]

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Les actes portant acquisition d’un immeuble en Belgique par un Etat étranger sont enregistrés gratuitement sous condition de réciprocité dans l’Etat étranger en question.

Cela figure dans l’article 161, 6°, du Code des droits d’enregistrement.

Il faut que l’immeuble soit destiné à l’installation de la représentation diplomatique ou consulaire de l’Etat étranger en Belgique, soit l’ambassade, ou à l’habitation du chef de poste.

La résidence de l’ambassadeur est donc visée.

La même exemption est donnée dans les Traités de Vienne du 18 avril 1861 et du 24 avril 1963 en matière de représentation diplomatique et consulaire.

Il faut cependant adresser une demande au Ministre des affaires étrangères belge expliquant l’acquisition et donnant l’assurance de la réciprocité.

Une instruction expresse donnée par le Ministre au receveur de l‘enregistrement est requise.

En général, c’est le notaire instrumentant qui se charge de cette requête.

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