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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente d’immeuble : les arrhes doivent être mutuellement prévus

Aux termes de l’article 1590 du Code civil, si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes, chacun des contractants est maître de s’en départir.

Celui qui les a données, en les perdant. Et celui qui les a reçues, en restituant le double.

Cette disposition n’est applicable que lorsque les parties ont voulu se réserver mutuellement la faculté de se dédire, dit la Cour de cassation (22 septembre 2017, rôle n° C.16.0403.F, www.juridat.be).

Le propriétaire avait conféré une option d’achat sur son terrain.

Un acompte fut payé par le bénéficiaire qui devait être imputé sur le prix d’achat si le bénéficiaire levait l’option et achetait.

En cas de vente, le bénéficiaire pouvait se retirer en perdant l’acompte qui restait alors acquis au propriétaire.

La Cour d’appel de Bruxelles constate que l’option a été levée par le bénéficiaire en payant un montant complémentaire aux arrhes.

Mais le propriétaire, violant sa promesse de vente, céda le terrain à un tiers qui s’empressa d’y construire.

La Cour d’appel constate que la passation de l’acte authentique de vente est devenue impossible en raison de la vente du terrain à un tiers.

La Cour condamne en conséquence le propriétaire à rembourser l’acompte et à payer les dommages constitués de frais pour la vente inutilement engagés par le bénéficiaire.

Le bénéficiaire forma une nouvelle demande tendant à la condamnation du propriétaire à la restitution du double des arrhes, conformément à l’article 1590 du Code civil.

La Cour d’appel dit cette demande fondée.

Or la Cour d’appel avait constaté que si le bénéficiaire pouvait se dédire de la vente en perdant l’acompte, le propriétaire, lui, n’avait pas la faculté de se dédire de sa promesse de vendre.

C’est pourquoi la Cour de cassation casse l’arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles.

La faculté de dédit est licite mais, accordée à une des parties, elle ne s’étend pas aux deux parties si ce n’est pas prévu.

Le régime des arrhes de l’article 1590 du Code civil ne s’applique que si les deux parties sont bénéficiaires de la faculté de dédit.

De ce qu’une seule partie peut se retirer de la vente en payant un montant, il ne se déduit pas que le dédit (en perdant l’un les arrhes et l’autre le double des arrhes) s’applique aux deux parties.

C’est l’enseignement de cet arrêt.

La photo : quelques belles façades de l’avenue Emile Duray, l’un des plus belles de Bruxelles. L’ouverture de l’avenue a été décrétée par arrêté royal du 16 juillet 1907, fixant le Projet d’aménagement du quartier de l’Abbaye de la Cambre en prévision de l’exposition universelle de 1910, qui devait se dérouler à la plaine du Solbosch (actuellement l’ULB). On y trouve des œuvres des principaux architectes belges : Adrien Blomme (n° 6, 18, 20), Michel Polak (n° 12), Fernand Petit (n° 2-4, 14), Camille Damman (n° 60-62, 64, 66, 68), excusez du peu.

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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