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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente d’immeuble : les arrhes doivent être mutuellement prévus

Aux termes de l’article 1590 du Code civil, si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes, chacun des contractants est maître de s’en départir.

Celui qui les a données, en les perdant. Et celui qui les a reçues, en restituant le double.

Cette disposition n’est applicable que lorsque les parties ont voulu se réserver mutuellement la faculté de se dédire, dit la Cour de cassation (22 septembre 2017, rôle n° C.16.0403.F, www.juridat.be).

Le propriétaire avait conféré une option d’achat sur son terrain.

Un acompte fut payé par le bénéficiaire qui devait être imputé sur le prix d’achat si le bénéficiaire levait l’option et achetait.

En cas de vente, le bénéficiaire pouvait se retirer en perdant l’acompte qui restait alors acquis au propriétaire.

La Cour d’appel de Bruxelles constate que l’option a été levée par le bénéficiaire en payant un montant complémentaire aux arrhes.

Mais le propriétaire, violant sa promesse de vente, céda le terrain à un tiers qui s’empressa d’y construire.

La Cour d’appel constate que la passation de l’acte authentique de vente est devenue impossible en raison de la vente du terrain à un tiers.

La Cour condamne en conséquence le propriétaire à rembourser l’acompte et à payer les dommages constitués de frais pour la vente inutilement engagés par le bénéficiaire.

Le bénéficiaire forma une nouvelle demande tendant à la condamnation du propriétaire à la restitution du double des arrhes, conformément à l’article 1590 du Code civil.

La Cour d’appel dit cette demande fondée.

Or la Cour d’appel avait constaté que si le bénéficiaire pouvait se dédire de la vente en perdant l’acompte, le propriétaire, lui, n’avait pas la faculté de se dédire de sa promesse de vendre.

C’est pourquoi la Cour de cassation casse l’arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles.

La faculté de dédit est licite mais, accordée à une des parties, elle ne s’étend pas aux deux parties si ce n’est pas prévu.

Le régime des arrhes de l’article 1590 du Code civil ne s’applique que si les deux parties sont bénéficiaires de la faculté de dédit.

De ce qu’une seule partie peut se retirer de la vente en payant un montant, il ne se déduit pas que le dédit (en perdant l’un les arrhes et l’autre le double des arrhes) s’applique aux deux parties.

C’est l’enseignement de cet arrêt.

La photo : quelques belles façades de l’avenue Emile Duray, l’un des plus belles de Bruxelles. L’ouverture de l’avenue a été décrétée par arrêté royal du 16 juillet 1907, fixant le Projet d’aménagement du quartier de l’Abbaye de la Cambre en prévision de l’exposition universelle de 1910, qui devait se dérouler à la plaine du Solbosch (actuellement l’ULB). On y trouve des œuvres des principaux architectes belges : Adrien Blomme (n° 6, 18, 20), Michel Polak (n° 12), Fernand Petit (n° 2-4, 14), Camille Damman (n° 60-62, 64, 66, 68), excusez du peu.

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Nouveaux droits de rôle

La sage des droits de rôle se termine. La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle. Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande. L’arrêt maintenait les effets de la […]

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La sage des droits de rôle se termine.

La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle.

Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande.

L’arrêt maintenait les effets de la loi jusqu’au 31 août 2017.

Mais le 1er septembre 2017, rien n’est venu. On est alors revenu à la loi antérieure, à savoir la loi programme du 22 juin 2012.

Une loi correctrice est finalement intervenue le 14 octobre 2018. Elle est entrée en vigueur le 1er février 2019.

Le principe de faire varier les droits en fonction de l’enjeu disparaît.

La grande nouveauté est que le paiement des droits de rôle est différé au jugement.

C’est le juge qui condamnera la partie succombant au paiement, notamment, des droits de rôle.

Si chaque partie succombe sur un chef de demande, le juge arbitrera la débition des droits entre elles.

Le demandeur qui introduit sa demande ne devra donc plus préfinancer les droits, ce qui est un progrès.

Les nouveaux droits de rôle sont les suivants :

  • Justices de paix et tribunaux de police : 50 €.
  • Tribunaux de première instance et tribunaux de l’entreprise : 165 €.
  • Cours d’appel : 400 € (ça c’est malheureusement plus cher).
  • Cour de cassation : 650 €.
  • Procédure de réorganisation judiciaire : suppression du droit de 1.000 €.
  • Action « Livre XX » (faillite et PRJ) : exemption de droit de rôle.
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