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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente d’immeuble : les arrhes doivent être mutuellement prévus

Aux termes de l’article 1590 du Code civil, si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes, chacun des contractants est maître de s’en départir.

Celui qui les a données, en les perdant. Et celui qui les a reçues, en restituant le double.

Cette disposition n’est applicable que lorsque les parties ont voulu se réserver mutuellement la faculté de se dédire, dit la Cour de cassation (22 septembre 2017, rôle n° C.16.0403.F, www.juridat.be).

Le propriétaire avait conféré une option d’achat sur son terrain.

Un acompte fut payé par le bénéficiaire qui devait être imputé sur le prix d’achat si le bénéficiaire levait l’option et achetait.

En cas de vente, le bénéficiaire pouvait se retirer en perdant l’acompte qui restait alors acquis au propriétaire.

La Cour d’appel de Bruxelles constate que l’option a été levée par le bénéficiaire en payant un montant complémentaire aux arrhes.

Mais le propriétaire, violant sa promesse de vente, céda le terrain à un tiers qui s’empressa d’y construire.

La Cour d’appel constate que la passation de l’acte authentique de vente est devenue impossible en raison de la vente du terrain à un tiers.

La Cour condamne en conséquence le propriétaire à rembourser l’acompte et à payer les dommages constitués de frais pour la vente inutilement engagés par le bénéficiaire.

Le bénéficiaire forma une nouvelle demande tendant à la condamnation du propriétaire à la restitution du double des arrhes, conformément à l’article 1590 du Code civil.

La Cour d’appel dit cette demande fondée.

Or la Cour d’appel avait constaté que si le bénéficiaire pouvait se dédire de la vente en perdant l’acompte, le propriétaire, lui, n’avait pas la faculté de se dédire de sa promesse de vendre.

C’est pourquoi la Cour de cassation casse l’arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles.

La faculté de dédit est licite mais, accordée à une des parties, elle ne s’étend pas aux deux parties si ce n’est pas prévu.

Le régime des arrhes de l’article 1590 du Code civil ne s’applique que si les deux parties sont bénéficiaires de la faculté de dédit.

De ce qu’une seule partie peut se retirer de la vente en payant un montant, il ne se déduit pas que le dédit (en perdant l’un les arrhes et l’autre le double des arrhes) s’applique aux deux parties.

C’est l’enseignement de cet arrêt.

La photo : quelques belles façades de l’avenue Emile Duray, l’un des plus belles de Bruxelles. L’ouverture de l’avenue a été décrétée par arrêté royal du 16 juillet 1907, fixant le Projet d’aménagement du quartier de l’Abbaye de la Cambre en prévision de l’exposition universelle de 1910, qui devait se dérouler à la plaine du Solbosch (actuellement l’ULB). On y trouve des œuvres des principaux architectes belges : Adrien Blomme (n° 6, 18, 20), Michel Polak (n° 12), Fernand Petit (n° 2-4, 14), Camille Damman (n° 60-62, 64, 66, 68), excusez du peu.

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Que devient le projet de nouveau RRU à Bruxelles ?

Plus personne n’entend parler depuis quelques mois1 du projet de révision du RRU ; la crise sanitaire actuelle en est sans doute pour quelque chose. Pour rappel, le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) actuellement en vigueur a été adopté par le Gouvernement en 2006, reprenant le texte précédant (datant de 1999) avec quelques petites (très petites) adaptations. […]

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Plus personne n’entend parler depuis quelques mois1 du projet de révision du RRU ; la crise sanitaire actuelle en est sans doute pour quelque chose.

Pour rappel, le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) actuellement en vigueur a été adopté par le Gouvernement en 2006, reprenant le texte précédant (datant de 1999) avec quelques petites (très petites) adaptations.

Le texte actuel date donc pour l’essentiel d’une vingtaine d’années.

Entretemps, la matière de l’urbanisme a considérablement évolué, les pratiques architecturales, de vie et de construction ont connu d’importants changements.

Le texte actuel ne permet donc plus de répondre à tous les enjeux auxquels la Région est confrontée et notamment aux nouveaux modes d’habitation (colocation, etc.), aux questions liées à la performance énergétique et au réchauffement climatique ou encore à la question de la densité
et des gabarits d’immeubles tours à ériger.

C’est pourquoi, le Gouvernement bruxellois a initié la révision du RRU durant la législature 2014-2019 et a adopté début 2019, en première lecture, un projet de RRU accompagné de son Rapport sur les Incidences Environnementales (RIE).

Le projet a été soumis à l’enquête publique ainsi qu’à la consultation des communes et des différentes instances dont la liste est fixée par le CoBAT.

Au printemps 2020, la Commission régionale de développement (CRD) a remis son avis sur le projet de RRU, le RIE et les avis et réclamations / observations émis pendant l’enquête publique.

Toutefois, suite aux dernières élections régionales, le nouveau Gouvernement s’est engagé, dans le cadre de sa déclaration de politique générale, à accentuer la réforme du RRU notamment en ce qui concerne la gestion et la composition de l’espace public, le stationnement et la lutte contre le réchauffement climatique.

A ces thématiques, est venue s’ajouter la crise sanitaire que nous connaissons depuis mars 2020. Celle-ci a pu mettre en exergue l’importance des espaces de vie en plein air (terrasses, jardins, parcs), l’amélioration du cadre de vie ou encore la taille et l’adéquation des logements.

Ces éléments constituent autant de défis justifiant la nécessité d’adapter le projet de RRU en y apportant des modifications importantes permettant de le mettre à niveau.

Aussi, le Secrétaire d’État à l’Urbanisme, Pascal Smet, envisage de soumettre au Gouvernement bruxellois, dès 2021, un nouveau projet de RRU intégrant ces modifications substantielles devant permettre de répondre aux besoins identifiés.

Dès lors, le projet sera, à nouveau, soumis à l’enquête publique ainsi qu’à l’avis de l’ensemble des communes et instances consultatives.

L’issue de ce processus devrait aboutir à la révision du RRU pour la fin 2022 / début 2023, apportant ainsi un nouveau cadre réglementaire urbanistique correspondant mieux aux besoins actuels de la Région de Bruxelles-Capitale.

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