Carnet de route en Droit ImmobilierL’agglomération bruxelloise (19 Communes) s’est vue attribuer des compétences en matière de bâtisse et de lotissement par la loi du 26 juillet 1971.
Selon l’article 2, 2°, g, du Titre I du règlement général sur la bâtisse, un permis d’urbanisme était requis pour tout changement d’affectation se réalisant par une appropriation d’un ou de plusieurs locaux, ou pour toute modification de la répartition intérieure des locaux d’un immeuble en vue de les affecter à un usage autre que celui d’habitation.
La légalité du règlement général sur la bâtisse a été controversée.
Il était reproché au règlement de s’écarter de son habilitation (l’art. 59 de la loi organique du 29 mars 1962), à savoir la stabilité, la solidité et la beauté des constructions ainsi que leur protection contre l’incendie et l’inondation (voy. (C.E. n° 10.750, C.E. n° 13.756, C.E. n° 16.650, C.E. n° 19314, C.E. 41.217, C.E. n° 105.088, C.E. n° 114.576).
Cette compétence, aujourd’hui confiée au RRU, vise les constructions et n’englobe pas la destination des immeubles.
L’application de l’article 2, 2°, g, du Titre I donnait donc lieu à une situation embarrassante sur le plan juridique mais il fallait alors lutter contre la prolifération des bureaux dans les immeubles d’habitation.
L’article 84, § 1er, 5°, de l’ordonnance organique de la planification et de l’urbanisme du 29 août 1991 (OPU) est alors intervenu pour soumettre à permis tout acte de « modifier l’utilisation de tout ou partie d’un bien en vue d’en changer l’affectation, même si cette modification ne nécessite pas de travaux. »
Cette disposition est entrée en vigueur le 1er juillet 1992. Elle a été complétée par les ordonnances des 33 novembre 1993 et 18 juillet 2002.
Cette dernière ordonnance a pris en compte la question des changements de destination intervenus avant l’entrée en vigueur du nouveau régime et depuis le règlement général de la bâtisse.
En effet, l’ordonnance du 18 juillet 2002 a inséré le § 3 suivant à l’article 208 de l’OPU, disposition qui deviendra le fameux article 330, § 3, CoBAT :
« Les actes et travaux, accomplis avant le 1er juillet 1992, que l’article 2, 2°,g, du Titre Ier du règlement général sur la bâtisse de l’Agglomération bruxelloise du 21 mars 1975 soumettait à l’obtention d’un permis de bâtir, sans qu’un tel permis n’ait été obtenu, doivent faire l’objet d’un permis d’urbanisme.
Ce permis ne peut être refusé que si les actes et travaux visés à l’alinéa 1er ne sont pas conformes à un plan particulier d’affectation du sol ou à un permis de lotir en vigueur au moment où ils ont été exécutés ou que le demandeur ne parvienne pas à établir que l’affectation ou l’usage du bien n’a pas été modifié depuis le 1er juillet 1992. »
L’objectif était de maintenir l’exigence d’un permis pour les changements de destination mais de rendre les situations contraires automatiquement régularisables.
Cela esquivait le débat sur la légalité du règlement général sur la bâtisse…
La régularisation suppose évidemment un permis. Le système de l’article 330, § 3, CoBAT est donc de soumettre les changements d’affectation visés à l’article 2, 2°, g, du règlement, mais réalisés sans permis, à une régularisation quasi automatique.
Elle est quasi automatique car elle ne requiert que deux conditions :
- L’affectation acquise sans permis sous le régime du règlement doit perdurer depuis le 1er juillet 1992,
- Cette affectation devait être conforme aux PPAS et permis de lotir applicables à l’époque du changement d’affectation.
Moyennant la réunion de ces conditions, l’autorité délivrante ne peut exercer aucun pouvoir d’appréciation. Elle doit délivrer le permis de régularisation. Ainsi, les surfaces de bureaux régularisées ne doivent pas être prises en considération pour l’actualisation des soldes de bureaux admissibles selon le PRAS subséquent.
Le système a été élargi.
L’article 19 de l’ordonnance du 3 avril 2014 (M.B. 7 mai 2014) modifie sensiblement l’article 330, § 3, CoBAT :
« § 3. Les actes et travaux qui étaient soumis à permis d’urbanisme préalable, en ce compris ceux visés à l’article 2, 2°, G, du titre I du règlement général sur la bâtisse, et accomplis avant le 1er juillet 1992 sans qu’un tel permis n’ait été obtenu, doivent faire l’objet d’un permis d’urbanisme.
Ce permis ne peut être délivré que si les actes et travaux visés à l’alinéa 1er sont conformes à l’affectation planologique ou à un permis de lotir en vigueur au moment où ils ont été exécutés, et que l’usage du bien n’a pas été modifié depuis le 1er juillet 1992.
Toutefois, le permis sera refusé si les actes et travaux visés à l’alinéa 1er concernent un bien inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé ou en cours d’inscription ou de classement au moment où ils ont été réalisés ou s’ils ont eu pour but ou pour conséquence de créer des logements ne répondant manifestement pas au Titre II du Règlement régional d’urbanisme fixé par l’arrêté du Gouvernement du 21 novembre 2006. »
Le champ d’application de l’article 330, § 3, CoBAT est beaucoup plus large qu’auparavant. La nouveauté est que la nouvelle disposition a en réalité vocation à régulariser, sous certaines conditions, tous les actes et travaux réalisés avant 1992, en ce compris mais pas seulement ceux visés par l’art 2, 2° g du règlement général sur la bâtisse, à savoir les changements affectation.
Si ces actes et travaux visaient la division d’une habitation en plusieurs logements, il faudra, notamment, que les logements créés ne soient pas manifestement contraire au Titre II du RRU (normes d’habitabilité) pour pouvoir bénéficier de ce nouveau régime.
La modification du nombre des logements est une question importante. Pendant les années concernées, de 1975 à 1992, de nombreuses maisons unifamiliales ont été transformées en appartements.
Ces maisons ont été construites à une époque où les familles étaient nombreuses et accueillaient du personnel. Cela ne correspond plus à la sociologie moderne et ces maisons ont été rééquipées en multi-logements.
Le rapport de la Commission, fait au Parlement bruxellois (A-481/2 – 2013/2014), dit ceci : « L’article 18 élargit les possibilités de régularisation des travaux réalisés avant 1992. Le permis de régularisation ne pourra être refusé que pour certains motifs précis : si les actes et travaux sont contraires aux plans d’aménagement ou entraînent une dérogation majeure à l’habitabilité. »
L’ordonnance du 3 avril 2014 est donc une bonne nouvelle.
Merci à Madame Lamendin pour ses corrections à cet article.
Et pour les actes et travaux effectués après 1992 qui nécessite un permis d’urbanisme et qui ont été réalisés sans ce fameux permis d’urbanisme ,ça se passe comment?