Le candidat est intéressé par l’immeuble et veut faire offre. Mais il ne veut pas que le vendeur, ou l’agent immobilier, se serve de son offre pour faire monter d’autres candidats.

Il décide alors d’assortir son offre d’un court délai de validité, soit 24 heures. L’agent immobilier s’empresse alors de faire contresigner l’offre, pour acceptation, par le vendeur, dans le délai.

Peut-il alors prendre ses aises, confiant dans le fait que l’offre a été acceptée dans son délai de validité ? Non !

Un arrêt de la Cour d’appel de Liège du 14 février 2012 (J.L.M.B., 2014, p. 158) nous enseigne pourquoi.

Un agent immobilier avait reçu mission le 7 août 2008. Il trouva un candidat qui fit offre le 19 septembre 2008, l’offre expirant le 24 septembre 2008.

L’offre fut acceptée le soit même du 19 septembre, donc dans le délai de validité de l’offre, par la signature du vendeur sous la mention « lu et approuvé ».

Tout va bien, se dit l’agent immobilier, qui adressa à l’offrant, par courrier du 25 septembre 2008, une copie de l’offre acceptée par le vendeur quelques jours plus tôt.

L’offrant, à la réception de cette lettre s’empressa de contester qu’il fût lié par l’acceptation. En effet, opposait-il, l’acceptation ne m’est parvenue que le 26 septembre, soit deux jours après l’expiration du délai de validité de l’offre.

En d’autres termes, l’offre fut acceptée dans le délai de validité mais la notification de l’acceptation de l’offre fut réalisée en dehors du délai de validité de l’offre.

La question est donc de savoir si c’est l’acceptation qui doit intervenir dans le délai de validité de l’offre ou si c’est la réception de l’acceptation qui doit se situer dans ce délai.

La Cour d’appel de Liège a considéré que c’est la notification de l’acceptation et non seulement l’acceptation qui devait respecter le délai de validité de l’offre. Le candidat offrant a donc été dégagé de son engagement et la Cour a retenu la responsabilité professionnelle de l’agent immobilier.

Voyons pourquoi.

Le contrat se forme lorsque les consentements des parties se rejoignent sur les éléments essentiels et substantiels de la vente. Dans la conception dynamique de ce processus, une partie formule une offre de contracter et l’autre partie l’accepte. Il y a donc un décalage, même bref, entre l’expression de la volonté de chacune des parties.

L’offre ne doit pas forcément venir du vendeur, pour initier un processus de vente, ni de l’acheteur. L’offre dont l’acceptation entraîne la formation de la convention peut émaner de l’une ou l’autre des parties (Cass., 16 juin 2005, rôle n° C040017F, www.juridat.be).

L’acceptation ne forme, en principe, le contrat qu’à la condition qu’elle soit complète et sans réserve sur tous les éléments non accessoires. Si l’acceptation s’accompagne d’une modification, elle constitue une contre-proposition, laquelle est à son tour une offre qui peut être acceptée par l’autre partie pour faire vente.

Le décalage dans le temps entre les phases constitutives de la dynamique contractuelle s’accompagne souvent d’un décalage dans l’espace, en ce sens que les parties échangent leur consentement à distance, par un moyen de communication ou par un intermédiaire.

Il est alors important de déterminer le moment de la vente (le lieu de la vente est moins sensible, si ce n’est pour des raisons de droit applicable ou de for compétent), étant entendu que le moment à considérer est, comme on l’a vu, l’acceptation.

Deux théories s’affrontaient : la théorie de l’émission et la théorie de la réception. Selon la première, le contrat naît au moment et à l’endroit où l’acceptation est exprimée. Selon la seconde, la vente est formée au moment où l’offrant reçoit l’acceptation.

C’est la théorie de l’acceptation qui a été retenue par la Cour de cassation : « Attendu qu’en règle et sauf clauses dérogatoires, un contrat d’assurance entre parties absentes se forme et sortit ses effets au moment où la seconde partie marque son accord à la pollicitation de la première partie et que celle-ci a eu connaissance ou a raisonnablement pu avoir connaissance de cet accord ; » (Cass., 19 juin 1990, Pas., 1990, I, p. 1182).

Il faut et il suffit que l’offrant ait pu prendre connaissance de l’acceptation.

Dans une affaire ayant donné lieu à un arrêt du 15 avril 2011 (rôle n° C.2010.206.N., www.juridat.be) l’offre du curateur à succession vacante avait été acceptée auprès de ce curateur après que ses pouvoirs aient pris fin. Mais les représentants de la succession avaient eu connaissance de cette acceptation. La Cour d’appel d’Anvers avait déduit de cette acceptation à une personne erronée que la vente ne s’était pas formée. Cette décision fut cassée en ces termes :

« En vertu des articles 1101, 1108 et 1134 du Code civil, l’acceptation de l’offre par son destinataire suffit, en principe, pour former la convention. Si les parties ou leurs représentants sont éloignés en temps ou en lieu, la convention est censée être formée au moment et au lieu où  celui qui fait l’offre prend connaissance de l’acceptation par l’autre partie ou aurait raisonnablement pu en prendre  connaissance.

La circonstance que la partie contractante qui accepte l’offre du curateur adresse erronément cette acceptation au curateur qui n’est plus compétent n’empêche pas qu’une convention se forme avec la succession si les personnes qui représentent la succession à ce moment-là ont pris connaissance de l’acceptation ou pouvait raisonnablement en prendre connaissance. »

La théorie de la réception est consacrée depuis longtemps (Cass., 16 juin 1960, R.C.J.B., 1962, p. 301, avec note de J. Heenen « L’acceptation de l’offre de contracter faite par correspondance. »). À l’époque, les moyens de communication n’étaient pas instantanés et la question revêtait une certaine importance. Ce n’est plus le cas actuellement vu l’immédiateté des transmissions par courrier électronique et fax.

Il n’est pourtant pas inutile de garder à l’esprit la nécessité de faire parvenir l’acceptation à l’offrant car ce n’est pas au moment de l’acceptation de l’offre que la vente se forme, mais seulement au moment de la réception de cette acceptation.

Dans l’affaire qui nous occupe, on sait que l’offre a été acceptée dans le délai mais que l’acceptation a été reçue hors délai. Cette acceptation n’a pu faire vente, dit la Cour d’appel de Liège.

N’est-ce pas confondre deux moments différents : la date de l’acceptation et la date de la vente ? La durée de validité de l’offre signifie qu’elle doit être levée dans le délai, pas nécessairement que la vente doit intervenir dans le délai.

Il est exact que seule l’acceptation doit intervenir dans le délai de validité de l’offre. Mais il faut qu’il s’agisse d’une acceptation efficace en droit.

Dans la théorie de la réception, l’acceptation ne contient pas de lien de droit tant qu’elle n’est pas parvenue à l’offrant ; elle peut d’ailleurs être retirée tant qu’elle n’est pas parvenue à l’offrant (É. Montero et M. Demoulin, « La formation du contrat depuis le code civil de 1804 : un régime en mouvement sous une lettre figée », in Le droit des obligations contractuelles et le bicentenaire du Code civil, Bruxelles, La Charte, 2004, p. 61).

Pour sortir des effets juridiques, l’acceptation doit non seulement exister mais aussi parvenir à l’offrant. Et c’est une acceptation qui existe juridiquement qui doit intervenir dans le délai de validité de l’offre, donc une acceptation reçue.

Il en résulte que les moments se rejoignent finalement, l’acceptation et la vente existent au même moment, à la réception de l’acceptation de l’offre. Voilà pourquoi l’arrêt de la Cour d’appel de Liège doit être approuvé, même s’il est sévère.

Qu’en retenir ?

Qu’il faut être vif et ne pas se satisfaire d’une acceptation de l’offre. L’offrant doit être avisé de l’acceptation dans le délai de validité de l’offre. C’est parfois difficile lorsque, comme dit plus haut, ce délai est très court.

Heureusement, à l’heure du courrier électronique les risques sont limités par l’instantanéité et la commodité de cet outil.

Mais si l’offrant ne communique pas son adresse électronique, l’agent immobilier devra se ménager la preuve de ce qu’il a remis l’offre acceptée dans le délai de validité de l’offre. Cela peut parfois s’avérer difficile.

L’agent immobilier qui s’était contenté de faire accepter l’offre dans le délai avait donc commis une faute. L’agent devait aussi faire connaître cette acceptation dans le délai.

La Cour d’appel a retenu à don droit sa responsabilité en raison du dommage causé au vendeur par la perte de la chance de vendre au prix obtenu.

Rappelons qu’en matière d’offre, l’agent immobilier est encore astreint aux obligations suivantes :

Durant sa mission, l’agent immobilier courtier veillera à informer en temps utile son commettant (art. 49 du Code de déontologie). L’arrêté royal du 12 janvier 2007 va plus loin en exigeant au moins un rapport mensuel (art. 2, 12°).

L’agent immobilier est tenu de communiquer sans retard à son commettant toute proposition ou engagement ferme qui lui est adressé par un amateur (art. 50 du Code). Ici aussi, l’arrêté se fait plus précis et exige que, lorsque le contrat précise que la mission est remplie lorsqu’une offre valable est émise, cette offre doit être écrite ou faite sur un support pérenne (art. 2, 5°), afin d’assurer au commettant une preuve certaine de l’offre.

Terminons sur la nature juridique de l’acceptation communiquée hors délai. Elle est inefficace pour faire la vente, a-t-on dit. Mais elle vaut offre de vente au prix indiqué, offre de vente que l’amateur qui avait formé l’offre d’achat initiale peut accepter ou non.