Comment apprécier le droit de préemption sur une partie d’un immeuble lorsque le propriétaire vend la totalité de l’immeuble ?

Il peut s’agit d’un lot dans un ensemble plus vaste, ou d’un étage dans un immeuble de rapport.

Trois solutions sont envisageables[1] :

(1) le vendeur débiteur de préemption ne doit pas respecter le droit de préemption parce qu’il ne vend pas le bien qui en fait l’objet ; en effet il vend un bien plus vaste qui ne se confond pas avec l’objet du droit de préemption.

Cette manière de voir se concilie avec l’interprétation stricte de toute dérogation au droit de propriété qui est un droit absolu (art. 544 du Code civil). La rigueur de cette solution est tempérée par la sanction de l’abus de droit.

(2) le vendeur débiteur de préemption doit permettre au titulaire du droit de préemption d’exercer son droit sur l’ensemble vendu et non sur l’objet limité du droit.

Cette extension de la convention originaire serait une suite logique induite par la fonction complétive de la bonne foi (art. 1134, alinéa 3, du Code civil) et de l’article 1135 du même Code.

(3) le vendeur débiteur de préemption doit proposer l’objet du pacte de préemption séparément de la vente du reste de l’ensemble, avec pour effet qu’il devrait éventuellement vendre l’ensemble en deux opérations.

Cette solution peut revendiquer une similarité avec le régime du droit de préemption, dans le bail à ferme (art. 50, alinéa 3, de la loi du 4 novembre 1969).

Dans un arrêt de la Cour de cassation du 27 avril 2006[2], la Cour s’exprime comme suit :

« L’acte du 5 janvier 1982 cité par l’arrêt dispose qu’un droit de préférence a été accordé ‘pour l’achat de la partie du bien sous-jacent reprise sous les lettres BCED du plan précité, étant le lot 2, ci-après dénommé ‘le bien’, et que ce droit peut être exercé chaque fois que la société venderesse veut vendre le bien. En décidant qu’il apparaît de l’acte du 5 janvier 1982 que la deuxième défenderesse est tenue d’offrir en vente le lot 2 à la première défenderesse quand elle a l’intention de vendre l’ensemble des biens dont le lot 2 fait partie, les juges d’appel n’ont pas donné de l’acte une interprétation incompatible avec sa formulation » (ma traduction).

Cet attendu ne désigne pas nécessairement la solution de l’offre distincte[3].

En effet, dans la cause ayant fait l’objet de l’arrêt, il n’a pas été contesté que le droit de préemption devait être respecté alors que la vente excédait le lot 2 et, de plus, les parties à la vente de l’ensemble avaient frauduleusement surestimé le lot 2 pour éviter, justement, que le bénéficiaire préempte.

On peut alors comprendre que la Cour de cassation ait jugé que, dans ces circonstances, les juges d’appel n’avaient adopté une solution incompatible avec la convention.

Quelle est finalement la solution correcte ?

À mon avis, le droit de préemption doit être interprété strictement.

Il ne peut être étendu à un bien plus large, et ne peut aboutir à ce qu’il soit interdit au propriétaire de vendre en bloc un bien plus large, à peine d’engendrer une moins-value à la vente.

Ce n’est donc que si la vente de l’ensemble est conçue pour violer le droit de préemption sur une partie du bien que la sanction de cette manœuvre doit restituer au bénéficiaire le droit d’’acquérir le bien objet de son droit.

Au contraire, si le propriétaire vend une partie inclue dans l’objet du droit de préemption, mais inférieure à celui-ci, le bénéficiaire pourra exercer son droit.

Vainement opposerait-on qu’il s’impose d’uniformiser la matière en étendant le régime du droit de préemption du bail à ferme aux conventions étrangères à cette matière.

La loi du 4 novembre 1969 n’a pas vocation à définir un régime général et seule l’intention des parties doit guider l’interprétation de tels accords.

Il reste qu’il s’avère souvent judicieux de contractualiser le droit de préemption du bail à ferme dans les conventions car les articles 47 et suivants organisent habilement le régime de la préemption.

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