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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le mandant s’oblige à ratifier la vente

Dans la brève du 14 mai 2013, on a vu la valeur d’une vente par mandat sous réserve de ratification par le vendeur.

La vente par un mandataire sous condition suspensive de l’accord des propriétaires est une vente sous condition purement potestative et dès lors nulle (Appel, Anvers, 5 janvier 1993, R.G.D.C., 1994, p. 242).

La Cour de cassation française apporte un éclairage complémentaire sur cette situation (Cass., fr., 9 juillet 2013, civ. 3, n° 12-20.453, www.legimobile.fr).

Le candidat acheteur avait formé une offre à d’autres conditions que celles du mandat donné à l’agent immobilier.  Cette offre fut refusée par le vendeur.

Modifiant son offre, l’acheteur proposa d’acheter aux conditions du mandat. Le vendeur refusa encore.

Le mandat contenait une clause selon laquelle la clause le mandant s’obligeait à ratifier la vente à l’acquéreur présenté par le mandataire aux prix, charges et conditions du mandat.

La Cour d’appel jugea que cette clause n’était susceptible de trouver effet qu’entre le vendeur et son mandataire.

Aussi, ajoute la Cour d’appel, il n’y avait pas eu de rencontre des volontés et les parties étaient restées au stade des pourparlers.

Le pourvoi avançait que le mandat de vendre un bien à un prix déterminé avec obligation pour le vendeur de ratifier l’offre de l’acquéreur présenté par le mandataire revient à autoriser ce dernier à accepter l’offre de l’acquéreur au nom du vendeur, et est assimilable à une offre de vente.

Selon le pourvoi, si un acquéreur présenté par le mandataire accepte les conditions du mandat, la vente est parfaite sans qu’il soit nécessaire que le vendeur accepte l’offre de l’acquéreur.

Pas du tout, répond la Cour de cassation française :

« Attendu qu’ayant retenu que si (le vendeur) avait expressément refusé la première offre (du candidat acheteur) faite sous d’autres conditions que celles mentionnées dans le mandat, il n’avait pas accepté la seconde faite aux conditions du mandat, que la clause du mandat du 24 janvier 2008, aux termes de laquelle le mandant « s’oblige à ratifier la vente à l’acquéreur présenté par le mandataire au prix, charges et conditions du mandat » n’était susceptible de trouver effet qu’entre (le vendeur) et (le mandataire), la violation de cette obligation étant sanctionnée par des dommages-intérêts et non par la vente forcée du bien au profit de l’acquéreur trouvé par le mandataire, la Cour d’appel, (…)en a exactement déduit qu’il n’y avait pas eu de rencontre des volontés et que les parties étaient restées au stade des pourparlers et, sans violer les articles 1165 et 1382 du code civil, que (l’acheteur) devait être débouté de toutes ses demandes. »

La solution est exacte même si la concision de l’attendu le rend peu explicite.

En effet, la circonstance que le vendeur donne mandat à son agent immobilier ne signifie pas nécessairement qu’il se place en position d’offre de vente.

Le candidat acheteur, même s’il fait offre au prix de la mission, ne peut forcer le mandataire à vendre comme mandataire ni faire reproche au vendeur de ne pas respecter sa promesse à son mandataire de ratifier la vente.

C’est donc à bon droit que la Cour a constaté qu’il n’y avait pas eu rencontre des volontés ni, partant, de vente parfaite.

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Nouveaux droits de rôle

La sage des droits de rôle se termine. La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle. Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande. L’arrêt maintenait les effets de la […]

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La sage des droits de rôle se termine.

La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle.

Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande.

L’arrêt maintenait les effets de la loi jusqu’au 31 août 2017.

Mais le 1er septembre 2017, rien n’est venu. On est alors revenu à la loi antérieure, à savoir la loi programme du 22 juin 2012.

Une loi correctrice est finalement intervenue le 14 octobre 2018. Elle est entrée en vigueur le 1er février 2019.

Le principe de faire varier les droits en fonction de l’enjeu disparaît.

La grande nouveauté est que le paiement des droits de rôle est différé au jugement.

C’est le juge qui condamnera la partie succombant au paiement, notamment, des droits de rôle.

Si chaque partie succombe sur un chef de demande, le juge arbitrera la débition des droits entre elles.

Le demandeur qui introduit sa demande ne devra donc plus préfinancer les droits, ce qui est un progrès.

Les nouveaux droits de rôle sont les suivants :

  • Justices de paix et tribunaux de police : 50 €.
  • Tribunaux de première instance et tribunaux de l’entreprise : 165 €.
  • Cours d’appel : 400 € (ça c’est malheureusement plus cher).
  • Cour de cassation : 650 €.
  • Procédure de réorganisation judiciaire : suppression du droit de 1.000 €.
  • Action « Livre XX » (faillite et PRJ) : exemption de droit de rôle.
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