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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le mandant s’oblige à ratifier la vente

Dans la brève du 14 mai 2013, on a vu la valeur d’une vente par mandat sous réserve de ratification par le vendeur.

La vente par un mandataire sous condition suspensive de l’accord des propriétaires est une vente sous condition purement potestative et dès lors nulle (Appel, Anvers, 5 janvier 1993, R.G.D.C., 1994, p. 242).

La Cour de cassation française apporte un éclairage complémentaire sur cette situation (Cass., fr., 9 juillet 2013, civ. 3, n° 12-20.453, www.legimobile.fr).

Le candidat acheteur avait formé une offre à d’autres conditions que celles du mandat donné à l’agent immobilier.  Cette offre fut refusée par le vendeur.

Modifiant son offre, l’acheteur proposa d’acheter aux conditions du mandat. Le vendeur refusa encore.

Le mandat contenait une clause selon laquelle la clause le mandant s’obligeait à ratifier la vente à l’acquéreur présenté par le mandataire aux prix, charges et conditions du mandat.

La Cour d’appel jugea que cette clause n’était susceptible de trouver effet qu’entre le vendeur et son mandataire.

Aussi, ajoute la Cour d’appel, il n’y avait pas eu de rencontre des volontés et les parties étaient restées au stade des pourparlers.

Le pourvoi avançait que le mandat de vendre un bien à un prix déterminé avec obligation pour le vendeur de ratifier l’offre de l’acquéreur présenté par le mandataire revient à autoriser ce dernier à accepter l’offre de l’acquéreur au nom du vendeur, et est assimilable à une offre de vente.

Selon le pourvoi, si un acquéreur présenté par le mandataire accepte les conditions du mandat, la vente est parfaite sans qu’il soit nécessaire que le vendeur accepte l’offre de l’acquéreur.

Pas du tout, répond la Cour de cassation française :

« Attendu qu’ayant retenu que si (le vendeur) avait expressément refusé la première offre (du candidat acheteur) faite sous d’autres conditions que celles mentionnées dans le mandat, il n’avait pas accepté la seconde faite aux conditions du mandat, que la clause du mandat du 24 janvier 2008, aux termes de laquelle le mandant « s’oblige à ratifier la vente à l’acquéreur présenté par le mandataire au prix, charges et conditions du mandat » n’était susceptible de trouver effet qu’entre (le vendeur) et (le mandataire), la violation de cette obligation étant sanctionnée par des dommages-intérêts et non par la vente forcée du bien au profit de l’acquéreur trouvé par le mandataire, la Cour d’appel, (…)en a exactement déduit qu’il n’y avait pas eu de rencontre des volontés et que les parties étaient restées au stade des pourparlers et, sans violer les articles 1165 et 1382 du code civil, que (l’acheteur) devait être débouté de toutes ses demandes. »

La solution est exacte même si la concision de l’attendu le rend peu explicite.

En effet, la circonstance que le vendeur donne mandat à son agent immobilier ne signifie pas nécessairement qu’il se place en position d’offre de vente.

Le candidat acheteur, même s’il fait offre au prix de la mission, ne peut forcer le mandataire à vendre comme mandataire ni faire reproche au vendeur de ne pas respecter sa promesse à son mandataire de ratifier la vente.

C’est donc à bon droit que la Cour a constaté qu’il n’y avait pas eu rencontre des volontés ni, partant, de vente parfaite.

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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