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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le mandant s’oblige à ratifier la vente

Dans la brève du 14 mai 2013, on a vu la valeur d’une vente par mandat sous réserve de ratification par le vendeur.

La vente par un mandataire sous condition suspensive de l’accord des propriétaires est une vente sous condition purement potestative et dès lors nulle (Appel, Anvers, 5 janvier 1993, R.G.D.C., 1994, p. 242).

La Cour de cassation française apporte un éclairage complémentaire sur cette situation (Cass., fr., 9 juillet 2013, civ. 3, n° 12-20.453, www.legimobile.fr).

Le candidat acheteur avait formé une offre à d’autres conditions que celles du mandat donné à l’agent immobilier.  Cette offre fut refusée par le vendeur.

Modifiant son offre, l’acheteur proposa d’acheter aux conditions du mandat. Le vendeur refusa encore.

Le mandat contenait une clause selon laquelle la clause le mandant s’obligeait à ratifier la vente à l’acquéreur présenté par le mandataire aux prix, charges et conditions du mandat.

La Cour d’appel jugea que cette clause n’était susceptible de trouver effet qu’entre le vendeur et son mandataire.

Aussi, ajoute la Cour d’appel, il n’y avait pas eu de rencontre des volontés et les parties étaient restées au stade des pourparlers.

Le pourvoi avançait que le mandat de vendre un bien à un prix déterminé avec obligation pour le vendeur de ratifier l’offre de l’acquéreur présenté par le mandataire revient à autoriser ce dernier à accepter l’offre de l’acquéreur au nom du vendeur, et est assimilable à une offre de vente.

Selon le pourvoi, si un acquéreur présenté par le mandataire accepte les conditions du mandat, la vente est parfaite sans qu’il soit nécessaire que le vendeur accepte l’offre de l’acquéreur.

Pas du tout, répond la Cour de cassation française :

« Attendu qu’ayant retenu que si (le vendeur) avait expressément refusé la première offre (du candidat acheteur) faite sous d’autres conditions que celles mentionnées dans le mandat, il n’avait pas accepté la seconde faite aux conditions du mandat, que la clause du mandat du 24 janvier 2008, aux termes de laquelle le mandant « s’oblige à ratifier la vente à l’acquéreur présenté par le mandataire au prix, charges et conditions du mandat » n’était susceptible de trouver effet qu’entre (le vendeur) et (le mandataire), la violation de cette obligation étant sanctionnée par des dommages-intérêts et non par la vente forcée du bien au profit de l’acquéreur trouvé par le mandataire, la Cour d’appel, (…)en a exactement déduit qu’il n’y avait pas eu de rencontre des volontés et que les parties étaient restées au stade des pourparlers et, sans violer les articles 1165 et 1382 du code civil, que (l’acheteur) devait être débouté de toutes ses demandes. »

La solution est exacte même si la concision de l’attendu le rend peu explicite.

En effet, la circonstance que le vendeur donne mandat à son agent immobilier ne signifie pas nécessairement qu’il se place en position d’offre de vente.

Le candidat acheteur, même s’il fait offre au prix de la mission, ne peut forcer le mandataire à vendre comme mandataire ni faire reproche au vendeur de ne pas respecter sa promesse à son mandataire de ratifier la vente.

C’est donc à bon droit que la Cour a constaté qu’il n’y avait pas eu rencontre des volontés ni, partant, de vente parfaite.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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