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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le mandant s’oblige à ratifier la vente

Dans la brève du 14 mai 2013, on a vu la valeur d’une vente par mandat sous réserve de ratification par le vendeur.

La vente par un mandataire sous condition suspensive de l’accord des propriétaires est une vente sous condition purement potestative et dès lors nulle (Appel, Anvers, 5 janvier 1993, R.G.D.C., 1994, p. 242).

La Cour de cassation française apporte un éclairage complémentaire sur cette situation (Cass., fr., 9 juillet 2013, civ. 3, n° 12-20.453, www.legimobile.fr).

Le candidat acheteur avait formé une offre à d’autres conditions que celles du mandat donné à l’agent immobilier.  Cette offre fut refusée par le vendeur.

Modifiant son offre, l’acheteur proposa d’acheter aux conditions du mandat. Le vendeur refusa encore.

Le mandat contenait une clause selon laquelle la clause le mandant s’obligeait à ratifier la vente à l’acquéreur présenté par le mandataire aux prix, charges et conditions du mandat.

La Cour d’appel jugea que cette clause n’était susceptible de trouver effet qu’entre le vendeur et son mandataire.

Aussi, ajoute la Cour d’appel, il n’y avait pas eu de rencontre des volontés et les parties étaient restées au stade des pourparlers.

Le pourvoi avançait que le mandat de vendre un bien à un prix déterminé avec obligation pour le vendeur de ratifier l’offre de l’acquéreur présenté par le mandataire revient à autoriser ce dernier à accepter l’offre de l’acquéreur au nom du vendeur, et est assimilable à une offre de vente.

Selon le pourvoi, si un acquéreur présenté par le mandataire accepte les conditions du mandat, la vente est parfaite sans qu’il soit nécessaire que le vendeur accepte l’offre de l’acquéreur.

Pas du tout, répond la Cour de cassation française :

« Attendu qu’ayant retenu que si (le vendeur) avait expressément refusé la première offre (du candidat acheteur) faite sous d’autres conditions que celles mentionnées dans le mandat, il n’avait pas accepté la seconde faite aux conditions du mandat, que la clause du mandat du 24 janvier 2008, aux termes de laquelle le mandant « s’oblige à ratifier la vente à l’acquéreur présenté par le mandataire au prix, charges et conditions du mandat » n’était susceptible de trouver effet qu’entre (le vendeur) et (le mandataire), la violation de cette obligation étant sanctionnée par des dommages-intérêts et non par la vente forcée du bien au profit de l’acquéreur trouvé par le mandataire, la Cour d’appel, (…)en a exactement déduit qu’il n’y avait pas eu de rencontre des volontés et que les parties étaient restées au stade des pourparlers et, sans violer les articles 1165 et 1382 du code civil, que (l’acheteur) devait être débouté de toutes ses demandes. »

La solution est exacte même si la concision de l’attendu le rend peu explicite.

En effet, la circonstance que le vendeur donne mandat à son agent immobilier ne signifie pas nécessairement qu’il se place en position d’offre de vente.

Le candidat acheteur, même s’il fait offre au prix de la mission, ne peut forcer le mandataire à vendre comme mandataire ni faire reproche au vendeur de ne pas respecter sa promesse à son mandataire de ratifier la vente.

C’est donc à bon droit que la Cour a constaté qu’il n’y avait pas eu rencontre des volontés ni, partant, de vente parfaite.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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