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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Servitudes légales et garantie d’éviction (I)

Les servitudes légales et charges publiques sont souvent source de mauvaise surprise pour l’acheteur de l’immeuble qui s’en trouve grevé.

Les servitudes légales sont établies aux articles 640 à 648 et 649 à 685 du Code civil (puisage écoulement d’eau, murs et fossés mitoyens, distance des ouvrages et plantations, clôture, vues et jours, égout et désenclavement).

Mais il y a aussi les charges publiques comme les obligations d’alignement, de recul, de rétrocession en cas d’élargissement de la voirie, etc.

Il existe aussi des servitudes publiques comme le placement de canalisation de transport de gaz ou de câble électriques en sous-sol ; ces servitudes sont particulièrement pernicieuses car elles ne sont pas toujours visibles et on ne peut aisément les supposer.

Elles ne font pas davantage l’objet d’une publicité. Ainsi la loi du 12 avril 1965 relative au transport de produits gazeux et autres par canalisations organise une servitude qui grève les fonds traversés en sous-sol.

La servitude interdit certains travaux à proximité du tracé de la canalisation. Tout arrêté royal de déclaration d’utilité publique pour l’établissement de transport de gaz fait l’objet d’une publication au Moniteur Belge mais pas d’une transcription dans le registre des hypothèques. Ces canalisations sont cependant signalées par des dispositifs hors-sol.

Il y a encore, en matière de distribution électrique les articles 14 et suivants de la loi du 10 mars 1925 sur les distributions d’énergie électrique et, en Flandre, les articles 4.1.23 et 4.1.25 du décret sur l’énergie du 8 mai 2009.

Certaines parcelles dans les zones urbaines sont riches de câbles et autre tuyaux qui sont autant de restriction à un projet immobilier prévoyant des travaux d’excavation.

L’acheteur dispose d’une source d’information sur les emprises en sous-sol. Il peut consulter le site du « Point de Contact fédéral Informations Câbles et Conduites », en abrégé le CICC (www.klim-cicc.be).

La consultation de ce site peut également s’avérer utile avant de procéder à des travaux pour éviter d’endommager des dispositifs souterrains.

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Nouveaux droits de rôle

La sage des droits de rôle se termine. La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle. Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande. L’arrêt maintenait les effets de la […]

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La sage des droits de rôle se termine.

La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle.

Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande.

L’arrêt maintenait les effets de la loi jusqu’au 31 août 2017.

Mais le 1er septembre 2017, rien n’est venu. On est alors revenu à la loi antérieure, à savoir la loi programme du 22 juin 2012.

Une loi correctrice est finalement intervenue le 14 octobre 2018. Elle est entrée en vigueur le 1er février 2019.

Le principe de faire varier les droits en fonction de l’enjeu disparaît.

La grande nouveauté est que le paiement des droits de rôle est différé au jugement.

C’est le juge qui condamnera la partie succombant au paiement, notamment, des droits de rôle.

Si chaque partie succombe sur un chef de demande, le juge arbitrera la débition des droits entre elles.

Le demandeur qui introduit sa demande ne devra donc plus préfinancer les droits, ce qui est un progrès.

Les nouveaux droits de rôle sont les suivants :

  • Justices de paix et tribunaux de police : 50 €.
  • Tribunaux de première instance et tribunaux de l’entreprise : 165 €.
  • Cours d’appel : 400 € (ça c’est malheureusement plus cher).
  • Cour de cassation : 650 €.
  • Procédure de réorganisation judiciaire : suppression du droit de 1.000 €.
  • Action « Livre XX » (faillite et PRJ) : exemption de droit de rôle.
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