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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Servitudes légales et garantie d’éviction (I)

Les servitudes légales et charges publiques sont souvent source de mauvaise surprise pour l’acheteur de l’immeuble qui s’en trouve grevé.

Les servitudes légales sont établies aux articles 640 à 648 et 649 à 685 du Code civil (puisage écoulement d’eau, murs et fossés mitoyens, distance des ouvrages et plantations, clôture, vues et jours, égout et désenclavement).

Mais il y a aussi les charges publiques comme les obligations d’alignement, de recul, de rétrocession en cas d’élargissement de la voirie, etc.

Il existe aussi des servitudes publiques comme le placement de canalisation de transport de gaz ou de câble électriques en sous-sol ; ces servitudes sont particulièrement pernicieuses car elles ne sont pas toujours visibles et on ne peut aisément les supposer.

Elles ne font pas davantage l’objet d’une publicité. Ainsi la loi du 12 avril 1965 relative au transport de produits gazeux et autres par canalisations organise une servitude qui grève les fonds traversés en sous-sol.

La servitude interdit certains travaux à proximité du tracé de la canalisation. Tout arrêté royal de déclaration d’utilité publique pour l’établissement de transport de gaz fait l’objet d’une publication au Moniteur Belge mais pas d’une transcription dans le registre des hypothèques. Ces canalisations sont cependant signalées par des dispositifs hors-sol.

Il y a encore, en matière de distribution électrique les articles 14 et suivants de la loi du 10 mars 1925 sur les distributions d’énergie électrique et, en Flandre, les articles 4.1.23 et 4.1.25 du décret sur l’énergie du 8 mai 2009.

Certaines parcelles dans les zones urbaines sont riches de câbles et autre tuyaux qui sont autant de restriction à un projet immobilier prévoyant des travaux d’excavation.

L’acheteur dispose d’une source d’information sur les emprises en sous-sol. Il peut consulter le site du « Point de Contact fédéral Informations Câbles et Conduites », en abrégé le CICC (www.klim-cicc.be).

La consultation de ce site peut également s’avérer utile avant de procéder à des travaux pour éviter d’endommager des dispositifs souterrains.

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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