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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Servitudes légales et garantie d’éviction (I)

Les servitudes légales et charges publiques sont souvent source de mauvaise surprise pour l’acheteur de l’immeuble qui s’en trouve grevé.

Les servitudes légales sont établies aux articles 640 à 648 et 649 à 685 du Code civil (puisage écoulement d’eau, murs et fossés mitoyens, distance des ouvrages et plantations, clôture, vues et jours, égout et désenclavement).

Mais il y a aussi les charges publiques comme les obligations d’alignement, de recul, de rétrocession en cas d’élargissement de la voirie, etc.

Il existe aussi des servitudes publiques comme le placement de canalisation de transport de gaz ou de câble électriques en sous-sol ; ces servitudes sont particulièrement pernicieuses car elles ne sont pas toujours visibles et on ne peut aisément les supposer.

Elles ne font pas davantage l’objet d’une publicité. Ainsi la loi du 12 avril 1965 relative au transport de produits gazeux et autres par canalisations organise une servitude qui grève les fonds traversés en sous-sol.

La servitude interdit certains travaux à proximité du tracé de la canalisation. Tout arrêté royal de déclaration d’utilité publique pour l’établissement de transport de gaz fait l’objet d’une publication au Moniteur Belge mais pas d’une transcription dans le registre des hypothèques. Ces canalisations sont cependant signalées par des dispositifs hors-sol.

Il y a encore, en matière de distribution électrique les articles 14 et suivants de la loi du 10 mars 1925 sur les distributions d’énergie électrique et, en Flandre, les articles 4.1.23 et 4.1.25 du décret sur l’énergie du 8 mai 2009.

Certaines parcelles dans les zones urbaines sont riches de câbles et autre tuyaux qui sont autant de restriction à un projet immobilier prévoyant des travaux d’excavation.

L’acheteur dispose d’une source d’information sur les emprises en sous-sol. Il peut consulter le site du « Point de Contact fédéral Informations Câbles et Conduites », en abrégé le CICC (www.klim-cicc.be).

La consultation de ce site peut également s’avérer utile avant de procéder à des travaux pour éviter d’endommager des dispositifs souterrains.

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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