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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Servitudes légales et garantie d’éviction (I)

Les servitudes légales et charges publiques sont souvent source de mauvaise surprise pour l’acheteur de l’immeuble qui s’en trouve grevé.

Les servitudes légales sont établies aux articles 640 à 648 et 649 à 685 du Code civil (puisage écoulement d’eau, murs et fossés mitoyens, distance des ouvrages et plantations, clôture, vues et jours, égout et désenclavement).

Mais il y a aussi les charges publiques comme les obligations d’alignement, de recul, de rétrocession en cas d’élargissement de la voirie, etc.

Il existe aussi des servitudes publiques comme le placement de canalisation de transport de gaz ou de câble électriques en sous-sol ; ces servitudes sont particulièrement pernicieuses car elles ne sont pas toujours visibles et on ne peut aisément les supposer.

Elles ne font pas davantage l’objet d’une publicité. Ainsi la loi du 12 avril 1965 relative au transport de produits gazeux et autres par canalisations organise une servitude qui grève les fonds traversés en sous-sol.

La servitude interdit certains travaux à proximité du tracé de la canalisation. Tout arrêté royal de déclaration d’utilité publique pour l’établissement de transport de gaz fait l’objet d’une publication au Moniteur Belge mais pas d’une transcription dans le registre des hypothèques. Ces canalisations sont cependant signalées par des dispositifs hors-sol.

Il y a encore, en matière de distribution électrique les articles 14 et suivants de la loi du 10 mars 1925 sur les distributions d’énergie électrique et, en Flandre, les articles 4.1.23 et 4.1.25 du décret sur l’énergie du 8 mai 2009.

Certaines parcelles dans les zones urbaines sont riches de câbles et autre tuyaux qui sont autant de restriction à un projet immobilier prévoyant des travaux d’excavation.

L’acheteur dispose d’une source d’information sur les emprises en sous-sol. Il peut consulter le site du « Point de Contact fédéral Informations Câbles et Conduites », en abrégé le CICC (www.klim-cicc.be).

La consultation de ce site peut également s’avérer utile avant de procéder à des travaux pour éviter d’endommager des dispositifs souterrains.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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