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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (I)

Commençons par le bail de droit commun (bureau, entrepôt, etc.). Dans les articles suivants, on verra les règles spécifiques au bail commercial, au bail à ferme et au bail de résidence principale.

Le preneur n’a qu’un droit personnel à l’égard de son bailleur et n’a aucun droit directement sur le bien loué. Si le bailleur vend l’immeuble loué, l’acquéreur n’a aucune obligation envers le preneur, qu’il peut expulser sauf si la vente prévoit une clause d’entretien de bail.

Par faveur pour l’agriculture et l’industrie, le Code civil a remédié à cette funeste situation par l’article 1743 : si le preneur dispose de la jouissance des lieux en vertu d’un bail qui a date certaine avant la vente, l’acquéreur ne peut l’expulser.

Dans l’opinion dominante, le bail doit avoir date certaine avant que la vente ait acquis elle-même date certaine (A. Van Oevelen, « De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende huurovereenkomst, (deel 1) », N.F.M., 1991, p. 209 ; Y. Merchiers, « Le bail en général », p. 302).

L’article 1743 du Code civil organise une véritable substitution de l’acquéreur, tiers au bail, au bailleur originaire ayant vendu le bien, dans tous les droits et toutes les obligations du bail postérieurement à la vente (Cass., 22 février 1980, Pas., I, 1980, p. 808).

Pour l’application de l’article 1743, la connaissance que l’acquéreur a pu avoir du bail avant la vente est sans effet (Cass., 13 février 1976, Pas., 1976, I, p. 655). Il faut que le bail contienne une véritable stipulation au profit du locataire ou que le bail ait date certaine.

Rappelons que le bail a date certaine par son enregistrement, s’il est constaté en forme authentique, ou encore au décès d’une des parties (art. 1328 du Code civil). Un bail expressément ou tacitement renouvelé est un nouveau bail qui ne bénéficiera pas de l’enregistrement du précédent et devra être enregistré pour être opposable à l’acquéreur (Cass., 11 juin 1966, Pas., I, 1966, p. 1326 ; Cass., 11 septembre 1987, Pas., I, 1988, p. 41).

Il faut encore considérer la présence dans le bail d’une clause de réserve d’expulsion. Si le bail même ayant date certaine, contient une clause permettant à l’éventuel acquéreur du bien d’expulser le preneur n’est pas protégé par l’article 1743 du Code civil.

L’acquéreur sera en ce cas tenu de respecter les délais de préavis prévus par la loi ou la convention (art. 1748 du Code civil). En ce cas également, le bailleur originaire serait alors tenu d’indemniser le preneur, sauf clause contraire (art. 1744). L’indemnité correspond au temps requis pour le préavis de résiliation (art. 1745), mais elle se réglera par experts, s’il s’agit de « manufactures, usines, ou autres établissements qui exigent de grandes avances », comme le dit l’article 1747 du Code civil. Ne perdons pas de vue, enfin, que l’article 1749 accorde un droit de rétention au preneur expulsé tant qu’il ne perçoit pas l’indemnité.

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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