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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (I)

Commençons par le bail de droit commun (bureau, entrepôt, etc.). Dans les articles suivants, on verra les règles spécifiques au bail commercial, au bail à ferme et au bail de résidence principale.

Le preneur n’a qu’un droit personnel à l’égard de son bailleur et n’a aucun droit directement sur le bien loué. Si le bailleur vend l’immeuble loué, l’acquéreur n’a aucune obligation envers le preneur, qu’il peut expulser sauf si la vente prévoit une clause d’entretien de bail.

Par faveur pour l’agriculture et l’industrie, le Code civil a remédié à cette funeste situation par l’article 1743 : si le preneur dispose de la jouissance des lieux en vertu d’un bail qui a date certaine avant la vente, l’acquéreur ne peut l’expulser.

Dans l’opinion dominante, le bail doit avoir date certaine avant que la vente ait acquis elle-même date certaine (A. Van Oevelen, « De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende huurovereenkomst, (deel 1) », N.F.M., 1991, p. 209 ; Y. Merchiers, « Le bail en général », p. 302).

L’article 1743 du Code civil organise une véritable substitution de l’acquéreur, tiers au bail, au bailleur originaire ayant vendu le bien, dans tous les droits et toutes les obligations du bail postérieurement à la vente (Cass., 22 février 1980, Pas., I, 1980, p. 808).

Pour l’application de l’article 1743, la connaissance que l’acquéreur a pu avoir du bail avant la vente est sans effet (Cass., 13 février 1976, Pas., 1976, I, p. 655). Il faut que le bail contienne une véritable stipulation au profit du locataire ou que le bail ait date certaine.

Rappelons que le bail a date certaine par son enregistrement, s’il est constaté en forme authentique, ou encore au décès d’une des parties (art. 1328 du Code civil). Un bail expressément ou tacitement renouvelé est un nouveau bail qui ne bénéficiera pas de l’enregistrement du précédent et devra être enregistré pour être opposable à l’acquéreur (Cass., 11 juin 1966, Pas., I, 1966, p. 1326 ; Cass., 11 septembre 1987, Pas., I, 1988, p. 41).

Il faut encore considérer la présence dans le bail d’une clause de réserve d’expulsion. Si le bail même ayant date certaine, contient une clause permettant à l’éventuel acquéreur du bien d’expulser le preneur n’est pas protégé par l’article 1743 du Code civil.

L’acquéreur sera en ce cas tenu de respecter les délais de préavis prévus par la loi ou la convention (art. 1748 du Code civil). En ce cas également, le bailleur originaire serait alors tenu d’indemniser le preneur, sauf clause contraire (art. 1744). L’indemnité correspond au temps requis pour le préavis de résiliation (art. 1745), mais elle se réglera par experts, s’il s’agit de « manufactures, usines, ou autres établissements qui exigent de grandes avances », comme le dit l’article 1747 du Code civil. Ne perdons pas de vue, enfin, que l’article 1749 accorde un droit de rétention au preneur expulsé tant qu’il ne perçoit pas l’indemnité.

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Démolir et reconstruire à 6 %, au même endroit ?

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit : « Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. » Il est donc question de démolir et […]

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Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit :

« Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. »

Il est donc question de démolir et reconstruire un bâtiment, ce qui suppose que c’est sur ce bâtiment.

Les choses ne sont pas toujours aussi simple. Il faut parfois respecter des contraintes urbanistique ou technique, ou encore des charges d’urbanisme, qui imposent de reconstruire à un autre endroit.

La reconstruction sera à proximité et participera bien de la notion de reconstruction sur les plan matériel, même s’il ne partage pas les fondations du bâtiment démoli.

Bien souvent, le propriétaire n’a pas vraiment le choix.

Faut-il ester sur la même empreinte au sol ?

Le Ministre des Finances a précisé cette condition en réponse à une question parlementaire posée le 23 juin 2009 par le député Josy Arens :

« L’administration admet que le bâtiment d’habitation issu de la reconstruction ne se situe pas exactement au même endroit que le bâtiment démoli pour autant cependant qu’il soit érigé sur la même parcelle. »

Il faut donc rester sur la même parcelle cadastrale même si on ne construit pas au même endroit.

Cette condition n’est absolument pas présente dans le texte mais on en comprend évidemment la logique.

Selon une décision du SDA, si le bâtiment neuf est construit en partie sur la parcelle cadastrale du bâtiment démoli et en partie sur un terrain à bâtir adjacent, le taux de TVA réduit de 6 % ne peut pas être appliqué (décision anticipée n° 2019.0626 du 13 août 2019).

Cette décision est excessive et contraire à l’esprit du texte, à l’objectif du législateur, lorsque la différence d’emplacement résulte de considérations urbanistiques ou techniques comme l’ouverture d’une voiries.

L’administration (le SDA aussi) doit appliquer le cadre XXXVII de manière intelligente, au cas par cas et en fonction des contingences, en s’abstenant de position de principe.

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