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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (I)

Commençons par le bail de droit commun (bureau, entrepôt, etc.). Dans les articles suivants, on verra les règles spécifiques au bail commercial, au bail à ferme et au bail de résidence principale.

Le preneur n’a qu’un droit personnel à l’égard de son bailleur et n’a aucun droit directement sur le bien loué. Si le bailleur vend l’immeuble loué, l’acquéreur n’a aucune obligation envers le preneur, qu’il peut expulser sauf si la vente prévoit une clause d’entretien de bail.

Par faveur pour l’agriculture et l’industrie, le Code civil a remédié à cette funeste situation par l’article 1743 : si le preneur dispose de la jouissance des lieux en vertu d’un bail qui a date certaine avant la vente, l’acquéreur ne peut l’expulser.

Dans l’opinion dominante, le bail doit avoir date certaine avant que la vente ait acquis elle-même date certaine (A. Van Oevelen, « De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende huurovereenkomst, (deel 1) », N.F.M., 1991, p. 209 ; Y. Merchiers, « Le bail en général », p. 302).

L’article 1743 du Code civil organise une véritable substitution de l’acquéreur, tiers au bail, au bailleur originaire ayant vendu le bien, dans tous les droits et toutes les obligations du bail postérieurement à la vente (Cass., 22 février 1980, Pas., I, 1980, p. 808).

Pour l’application de l’article 1743, la connaissance que l’acquéreur a pu avoir du bail avant la vente est sans effet (Cass., 13 février 1976, Pas., 1976, I, p. 655). Il faut que le bail contienne une véritable stipulation au profit du locataire ou que le bail ait date certaine.

Rappelons que le bail a date certaine par son enregistrement, s’il est constaté en forme authentique, ou encore au décès d’une des parties (art. 1328 du Code civil). Un bail expressément ou tacitement renouvelé est un nouveau bail qui ne bénéficiera pas de l’enregistrement du précédent et devra être enregistré pour être opposable à l’acquéreur (Cass., 11 juin 1966, Pas., I, 1966, p. 1326 ; Cass., 11 septembre 1987, Pas., I, 1988, p. 41).

Il faut encore considérer la présence dans le bail d’une clause de réserve d’expulsion. Si le bail même ayant date certaine, contient une clause permettant à l’éventuel acquéreur du bien d’expulser le preneur n’est pas protégé par l’article 1743 du Code civil.

L’acquéreur sera en ce cas tenu de respecter les délais de préavis prévus par la loi ou la convention (art. 1748 du Code civil). En ce cas également, le bailleur originaire serait alors tenu d’indemniser le preneur, sauf clause contraire (art. 1744). L’indemnité correspond au temps requis pour le préavis de résiliation (art. 1745), mais elle se réglera par experts, s’il s’agit de « manufactures, usines, ou autres établissements qui exigent de grandes avances », comme le dit l’article 1747 du Code civil. Ne perdons pas de vue, enfin, que l’article 1749 accorde un droit de rétention au preneur expulsé tant qu’il ne perçoit pas l’indemnité.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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