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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (I)

Commençons par le bail de droit commun (bureau, entrepôt, etc.). Dans les articles suivants, on verra les règles spécifiques au bail commercial, au bail à ferme et au bail de résidence principale.

Le preneur n’a qu’un droit personnel à l’égard de son bailleur et n’a aucun droit directement sur le bien loué. Si le bailleur vend l’immeuble loué, l’acquéreur n’a aucune obligation envers le preneur, qu’il peut expulser sauf si la vente prévoit une clause d’entretien de bail.

Par faveur pour l’agriculture et l’industrie, le Code civil a remédié à cette funeste situation par l’article 1743 : si le preneur dispose de la jouissance des lieux en vertu d’un bail qui a date certaine avant la vente, l’acquéreur ne peut l’expulser.

Dans l’opinion dominante, le bail doit avoir date certaine avant que la vente ait acquis elle-même date certaine (A. Van Oevelen, « De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende huurovereenkomst, (deel 1) », N.F.M., 1991, p. 209 ; Y. Merchiers, « Le bail en général », p. 302).

L’article 1743 du Code civil organise une véritable substitution de l’acquéreur, tiers au bail, au bailleur originaire ayant vendu le bien, dans tous les droits et toutes les obligations du bail postérieurement à la vente (Cass., 22 février 1980, Pas., I, 1980, p. 808).

Pour l’application de l’article 1743, la connaissance que l’acquéreur a pu avoir du bail avant la vente est sans effet (Cass., 13 février 1976, Pas., 1976, I, p. 655). Il faut que le bail contienne une véritable stipulation au profit du locataire ou que le bail ait date certaine.

Rappelons que le bail a date certaine par son enregistrement, s’il est constaté en forme authentique, ou encore au décès d’une des parties (art. 1328 du Code civil). Un bail expressément ou tacitement renouvelé est un nouveau bail qui ne bénéficiera pas de l’enregistrement du précédent et devra être enregistré pour être opposable à l’acquéreur (Cass., 11 juin 1966, Pas., I, 1966, p. 1326 ; Cass., 11 septembre 1987, Pas., I, 1988, p. 41).

Il faut encore considérer la présence dans le bail d’une clause de réserve d’expulsion. Si le bail même ayant date certaine, contient une clause permettant à l’éventuel acquéreur du bien d’expulser le preneur n’est pas protégé par l’article 1743 du Code civil.

L’acquéreur sera en ce cas tenu de respecter les délais de préavis prévus par la loi ou la convention (art. 1748 du Code civil). En ce cas également, le bailleur originaire serait alors tenu d’indemniser le preneur, sauf clause contraire (art. 1744). L’indemnité correspond au temps requis pour le préavis de résiliation (art. 1745), mais elle se réglera par experts, s’il s’agit de « manufactures, usines, ou autres établissements qui exigent de grandes avances », comme le dit l’article 1747 du Code civil. Ne perdons pas de vue, enfin, que l’article 1749 accorde un droit de rétention au preneur expulsé tant qu’il ne perçoit pas l’indemnité.

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Qui doit maintenir la servitude en état ? Enlever les plantes, réduire les haies, etc. Le propriétaire du fonds qui bénéficie de la servitude ou la propriétaire qui fonds qui doit la supporter ? Un arrêt du 22 octobre 2020 de la Cour de cassation répond à cette question (rôle n° C.19.0362) : « L’article 701 […]

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Qui doit maintenir la servitude en état ? Enlever les plantes, réduire les haies, etc.

Le propriétaire du fonds qui bénéficie de la servitude ou la propriétaire qui fonds qui doit la supporter ?

Un arrêt du 22 octobre 2020 de la Cour de cassation répond à cette question (rôle n° C.19.0362) :

« L’article 701 du Code civil prévoit, en son alinéa 1er, que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode et, en son alinéa 2, qu’il ne peut changer l’état des lieux.

Il suit de ces dispositions que le propriétaire du fonds servant doit enlever à ses frais les ouvrages ou plantations qui gênent l’exercice de la servitude.

Le jugement attaqué du 12 juin 2014 n’a pu, sans violer ces dispositions, décider que l’enlèvement des « plantations, clôtures, piquets et haies installés sur l’assiette de la servitude de passage » par les défendeurs doit avoir lieu aux frais des demandeurs, propriétaires du fonds dominant. »

Comparez avec l’article 3.121. « Entretien et ouvrages » du nouveau Livre III du Code civil (en vigueur au 1er septembre 2021) :

Le titulaire de la servitude peut faire tous les travaux et ouvrages nécessaires pour exercer la servitude et pour la conserver.

Ces travaux et ouvrages sont faits par lui et à ses frais, sauf lorsqu’ils ont été rendus nécessaires par la seule faute du titulaire du fonds servant.

Si les travaux et ouvrages sont utiles tant pour le fonds servant que pour le fonds dominant, les frais sont partagés en proportion de l’utilité respective pour chaque fonds.

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