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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La rampe d’accès au sous-sol est trop étroite pour la voiture

Il n’est pas rare que les rampes d’accès aux sous-sols des immeubles, abritant le parking, ne soient pas assez larges pour permettre le passage ou les manœuvres de certains véhicules.

Cette circonstance très contrariante constitue-t-elle un vice caché dans la vente d’un lot en copropriété ?

Oui, répond la Cour de cassation française en ces termes :

« Attendu qu’ayant retenu que le défaut des rampes d’accès aux sous-sols ne pouvait être décelé lors d’une simple visite de l’immeuble et ne pouvait se révéler qu’après utilisation d’un véhicule dont la dimension ne permettait pas d’accéder au niveau – 2, qu’il n’était pas établi ni même soutenu que M. et Mme X… aient été avisés avant la réception de l’ouvrage par la SCI Lyon Le Sarrail ou tout autre intervenant à l’acte de construction de cette limite à l’accessibilité du bien vendu et que le fait qu’au cours de l’assemblée générale des copropriétaires s’étant tenue le 25 février 2004, soit postérieurement à la livraison de leur bien intervenue le 28 janvier 2004, un des copropriétaires avait fait état de l’inaccessibilité au niveau – 2 d’un véhicule BMW série 5, n’était nullement de nature à établir que ce défaut d’accessibilité était apparent pour M. et Mme X… au moment où ils ont pris possession de leur bien et que cette remarque d’un des copropriétaires n’établissait pas que les époux X… avaient pu dans les jours qui suivaient constater que leur propre garage était inaccessible à un véhicule de grande dimension, la cour d’appel, qui en a souverainement déduit l’existence d’un vice non apparent pour M. et Mme X…, a, par des motifs non péremptoires, légalement justifié sa décision ; »

Cass., française, 3ième chambre civile, 29 janvier 2013, www.legifrance.fgouv.fr.

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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