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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La rampe d’accès au sous-sol est trop étroite pour la voiture

Il n’est pas rare que les rampes d’accès aux sous-sols des immeubles, abritant le parking, ne soient pas assez larges pour permettre le passage ou les manœuvres de certains véhicules.

Cette circonstance très contrariante constitue-t-elle un vice caché dans la vente d’un lot en copropriété ?

Oui, répond la Cour de cassation française en ces termes :

« Attendu qu’ayant retenu que le défaut des rampes d’accès aux sous-sols ne pouvait être décelé lors d’une simple visite de l’immeuble et ne pouvait se révéler qu’après utilisation d’un véhicule dont la dimension ne permettait pas d’accéder au niveau – 2, qu’il n’était pas établi ni même soutenu que M. et Mme X… aient été avisés avant la réception de l’ouvrage par la SCI Lyon Le Sarrail ou tout autre intervenant à l’acte de construction de cette limite à l’accessibilité du bien vendu et que le fait qu’au cours de l’assemblée générale des copropriétaires s’étant tenue le 25 février 2004, soit postérieurement à la livraison de leur bien intervenue le 28 janvier 2004, un des copropriétaires avait fait état de l’inaccessibilité au niveau – 2 d’un véhicule BMW série 5, n’était nullement de nature à établir que ce défaut d’accessibilité était apparent pour M. et Mme X… au moment où ils ont pris possession de leur bien et que cette remarque d’un des copropriétaires n’établissait pas que les époux X… avaient pu dans les jours qui suivaient constater que leur propre garage était inaccessible à un véhicule de grande dimension, la cour d’appel, qui en a souverainement déduit l’existence d’un vice non apparent pour M. et Mme X…, a, par des motifs non péremptoires, légalement justifié sa décision ; »

Cass., française, 3ième chambre civile, 29 janvier 2013, www.legifrance.fgouv.fr.

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Démolir et reconstruire à 6 %, au même endroit ?

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit : « Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. » Il est donc question de démolir et […]

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Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit :

« Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. »

Il est donc question de démolir et reconstruire un bâtiment, ce qui suppose que c’est sur ce bâtiment.

Les choses ne sont pas toujours aussi simple. Il faut parfois respecter des contraintes urbanistique ou technique, ou encore des charges d’urbanisme, qui imposent de reconstruire à un autre endroit.

La reconstruction sera à proximité et participera bien de la notion de reconstruction sur les plan matériel, même s’il ne partage pas les fondations du bâtiment démoli.

Bien souvent, le propriétaire n’a pas vraiment le choix.

Faut-il ester sur la même empreinte au sol ?

Le Ministre des Finances a précisé cette condition en réponse à une question parlementaire posée le 23 juin 2009 par le député Josy Arens :

« L’administration admet que le bâtiment d’habitation issu de la reconstruction ne se situe pas exactement au même endroit que le bâtiment démoli pour autant cependant qu’il soit érigé sur la même parcelle. »

Il faut donc rester sur la même parcelle cadastrale même si on ne construit pas au même endroit.

Cette condition n’est absolument pas présente dans le texte mais on en comprend évidemment la logique.

Selon une décision du SDA, si le bâtiment neuf est construit en partie sur la parcelle cadastrale du bâtiment démoli et en partie sur un terrain à bâtir adjacent, le taux de TVA réduit de 6 % ne peut pas être appliqué (décision anticipée n° 2019.0626 du 13 août 2019).

Cette décision est excessive et contraire à l’esprit du texte, à l’objectif du législateur, lorsque la différence d’emplacement résulte de considérations urbanistiques ou techniques comme l’ouverture d’une voiries.

L’administration (le SDA aussi) doit appliquer le cadre XXXVII de manière intelligente, au cas par cas et en fonction des contingences, en s’abstenant de position de principe.

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