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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Droits d’enregistrement et échanges (I)

L’échange d’immeuble est fiscalement considéré comme une double transmission mais il n’est dû qu’un seul droit de mutation.

Le droit est liquidé sur la valeur conventionnelle des biens compris dans l’une des prestations, en ayant égard à seulement celle qui donnerait lieu au droit le plus élevé (art. 45, § 3, C. enr.).

Supposons un échange entre un entrepôt à l’aéroport de Zaventem (RC 7.000 €) et un entrepôt à l’aéroport de Charleroi (RC 5.000 €).

Il s’agit donc de l’échange entre un immeuble situé en Flandre où le droit proportionnel est au taux de 10 % et un immeuble situé en Wallonie où le taux est de 12,5 %.

On sait que l’on paiera les droits sur la valeur la plus élevée. Mais à quel taux ?

L’article 5 de la loi spéciale sur le financement des Communautés et des Régions du 16 janvier 1989 organise la localisation des impôts.

La loi a été modifiée le 13 juillet 2001 (art. 7, 3°) pour prévoir le cas de l’échange d’immeuble, désignant la Région à laquelle appartient le bureau de perception dans le ressort duquel se trouve la partie des biens qui présente le revenu cadastral fédéral le plus élevé (voy. la décision du 18 mars 2003, Rép. R.J.E., 44/48-01, R.G.E.N., 2013, n° 26.456).

Bref, c’est au taux de la Région où est situé l’immeuble présentant le RC le plus élevé, la valeur conventionnelle ou la valeur vénale des biens échangés n’ayant à cet égard pas d’incidence.

Dans le cas en question, l’échange sera taxé à 10 %.

Mais si le partage porte sur la moitié de l’entrepôt de Zaventem (RC 7.000 : 2 = 3.500 €) contre l’entrepôt de Charleroi (5.000 €), le droit sera de 12,5%.

Et si une soulte est prévue ? Cela ne change rien.

Supposons l’échange d’un entrepôt à Zaventem (RC 7.000 €) d’une valeur de 600.000 € contre un entrepôt à Charleroi (RC de 5.000 €) d’une valeur de 700.000 EUR. Une soulte de 100.000 € est payée.

Sur cet échange, c’est le droit flamand qui sera appliqué parce que l’immeuble présentant le RC le plus élevé est situé en Région flamande, soit 10 %.

Le droit est perçu sur la transmission de l’immeuble qui donne lieu au droit le plus élevé. En l’espèce, c’est la transmission de l’immeuble à Charleroi, soit sur 700.000 €.

Enfin, en matière d’hypothèque, le droit sur la constitution d’une hypothèque (1 %) sur un bien immeuble situé en Belgique est localisé à l’endroit de situation de l’immeuble.

Si l’acte d’affectation est multiple et concerne des immeubles situés dans différentes régions, le droit est localisé dans la région à laquelle appartient le bureau de perception dans le ressort duquel se trouve la partie des biens qui présente le revenu cadastral fédéral le plus élevé (art. 5, § 2, 7°, 1er tiret, de la loi spéciale du 16 janvier 1989).

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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