Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Droits d’enregistrement et échanges (I)

L’échange d’immeuble est fiscalement considéré comme une double transmission mais il n’est dû qu’un seul droit de mutation.

Le droit est liquidé sur la valeur conventionnelle des biens compris dans l’une des prestations, en ayant égard à seulement celle qui donnerait lieu au droit le plus élevé (art. 45, § 3, C. enr.).

Supposons un échange entre un entrepôt à l’aéroport de Zaventem (RC 7.000 €) et un entrepôt à l’aéroport de Charleroi (RC 5.000 €).

Il s’agit donc de l’échange entre un immeuble situé en Flandre où le droit proportionnel est au taux de 10 % et un immeuble situé en Wallonie où le taux est de 12,5 %.

On sait que l’on paiera les droits sur la valeur la plus élevée. Mais à quel taux ?

L’article 5 de la loi spéciale sur le financement des Communautés et des Régions du 16 janvier 1989 organise la localisation des impôts.

La loi a été modifiée le 13 juillet 2001 (art. 7, 3°) pour prévoir le cas de l’échange d’immeuble, désignant la Région à laquelle appartient le bureau de perception dans le ressort duquel se trouve la partie des biens qui présente le revenu cadastral fédéral le plus élevé (voy. la décision du 18 mars 2003, Rép. R.J.E., 44/48-01, R.G.E.N., 2013, n° 26.456).

Bref, c’est au taux de la Région où est situé l’immeuble présentant le RC le plus élevé, la valeur conventionnelle ou la valeur vénale des biens échangés n’ayant à cet égard pas d’incidence.

Dans le cas en question, l’échange sera taxé à 10 %.

Mais si le partage porte sur la moitié de l’entrepôt de Zaventem (RC 7.000 : 2 = 3.500 €) contre l’entrepôt de Charleroi (5.000 €), le droit sera de 12,5%.

Et si une soulte est prévue ? Cela ne change rien.

Supposons l’échange d’un entrepôt à Zaventem (RC 7.000 €) d’une valeur de 600.000 € contre un entrepôt à Charleroi (RC de 5.000 €) d’une valeur de 700.000 EUR. Une soulte de 100.000 € est payée.

Sur cet échange, c’est le droit flamand qui sera appliqué parce que l’immeuble présentant le RC le plus élevé est situé en Région flamande, soit 10 %.

Le droit est perçu sur la transmission de l’immeuble qui donne lieu au droit le plus élevé. En l’espèce, c’est la transmission de l’immeuble à Charleroi, soit sur 700.000 €.

Enfin, en matière d’hypothèque, le droit sur la constitution d’une hypothèque (1 %) sur un bien immeuble situé en Belgique est localisé à l’endroit de situation de l’immeuble.

Si l’acte d’affectation est multiple et concerne des immeubles situés dans différentes régions, le droit est localisé dans la région à laquelle appartient le bureau de perception dans le ressort duquel se trouve la partie des biens qui présente le revenu cadastral fédéral le plus élevé (art. 5, § 2, 7°, 1er tiret, de la loi spéciale du 16 janvier 1989).

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

Lire plus arrow_forward

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

  • Sitothèque

  • close