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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Droits d’enregistrement et échanges (I)

L’échange d’immeuble est fiscalement considéré comme une double transmission mais il n’est dû qu’un seul droit de mutation.

Le droit est liquidé sur la valeur conventionnelle des biens compris dans l’une des prestations, en ayant égard à seulement celle qui donnerait lieu au droit le plus élevé (art. 45, § 3, C. enr.).

Supposons un échange entre un entrepôt à l’aéroport de Zaventem (RC 7.000 €) et un entrepôt à l’aéroport de Charleroi (RC 5.000 €).

Il s’agit donc de l’échange entre un immeuble situé en Flandre où le droit proportionnel est au taux de 10 % et un immeuble situé en Wallonie où le taux est de 12,5 %.

On sait que l’on paiera les droits sur la valeur la plus élevée. Mais à quel taux ?

L’article 5 de la loi spéciale sur le financement des Communautés et des Régions du 16 janvier 1989 organise la localisation des impôts.

La loi a été modifiée le 13 juillet 2001 (art. 7, 3°) pour prévoir le cas de l’échange d’immeuble, désignant la Région à laquelle appartient le bureau de perception dans le ressort duquel se trouve la partie des biens qui présente le revenu cadastral fédéral le plus élevé (voy. la décision du 18 mars 2003, Rép. R.J.E., 44/48-01, R.G.E.N., 2013, n° 26.456).

Bref, c’est au taux de la Région où est situé l’immeuble présentant le RC le plus élevé, la valeur conventionnelle ou la valeur vénale des biens échangés n’ayant à cet égard pas d’incidence.

Dans le cas en question, l’échange sera taxé à 10 %.

Mais si le partage porte sur la moitié de l’entrepôt de Zaventem (RC 7.000 : 2 = 3.500 €) contre l’entrepôt de Charleroi (5.000 €), le droit sera de 12,5%.

Et si une soulte est prévue ? Cela ne change rien.

Supposons l’échange d’un entrepôt à Zaventem (RC 7.000 €) d’une valeur de 600.000 € contre un entrepôt à Charleroi (RC de 5.000 €) d’une valeur de 700.000 EUR. Une soulte de 100.000 € est payée.

Sur cet échange, c’est le droit flamand qui sera appliqué parce que l’immeuble présentant le RC le plus élevé est situé en Région flamande, soit 10 %.

Le droit est perçu sur la transmission de l’immeuble qui donne lieu au droit le plus élevé. En l’espèce, c’est la transmission de l’immeuble à Charleroi, soit sur 700.000 €.

Enfin, en matière d’hypothèque, le droit sur la constitution d’une hypothèque (1 %) sur un bien immeuble situé en Belgique est localisé à l’endroit de situation de l’immeuble.

Si l’acte d’affectation est multiple et concerne des immeubles situés dans différentes régions, le droit est localisé dans la région à laquelle appartient le bureau de perception dans le ressort duquel se trouve la partie des biens qui présente le revenu cadastral fédéral le plus élevé (art. 5, § 2, 7°, 1er tiret, de la loi spéciale du 16 janvier 1989).

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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