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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Droits d’enregistrement et échanges (I)

L’échange d’immeuble est fiscalement considéré comme une double transmission mais il n’est dû qu’un seul droit de mutation.

Le droit est liquidé sur la valeur conventionnelle des biens compris dans l’une des prestations, en ayant égard à seulement celle qui donnerait lieu au droit le plus élevé (art. 45, § 3, C. enr.).

Supposons un échange entre un entrepôt à l’aéroport de Zaventem (RC 7.000 €) et un entrepôt à l’aéroport de Charleroi (RC 5.000 €).

Il s’agit donc de l’échange entre un immeuble situé en Flandre où le droit proportionnel est au taux de 10 % et un immeuble situé en Wallonie où le taux est de 12,5 %.

On sait que l’on paiera les droits sur la valeur la plus élevée. Mais à quel taux ?

L’article 5 de la loi spéciale sur le financement des Communautés et des Régions du 16 janvier 1989 organise la localisation des impôts.

La loi a été modifiée le 13 juillet 2001 (art. 7, 3°) pour prévoir le cas de l’échange d’immeuble, désignant la Région à laquelle appartient le bureau de perception dans le ressort duquel se trouve la partie des biens qui présente le revenu cadastral fédéral le plus élevé (voy. la décision du 18 mars 2003, Rép. R.J.E., 44/48-01, R.G.E.N., 2013, n° 26.456).

Bref, c’est au taux de la Région où est situé l’immeuble présentant le RC le plus élevé, la valeur conventionnelle ou la valeur vénale des biens échangés n’ayant à cet égard pas d’incidence.

Dans le cas en question, l’échange sera taxé à 10 %.

Mais si le partage porte sur la moitié de l’entrepôt de Zaventem (RC 7.000 : 2 = 3.500 €) contre l’entrepôt de Charleroi (5.000 €), le droit sera de 12,5%.

Et si une soulte est prévue ? Cela ne change rien.

Supposons l’échange d’un entrepôt à Zaventem (RC 7.000 €) d’une valeur de 600.000 € contre un entrepôt à Charleroi (RC de 5.000 €) d’une valeur de 700.000 EUR. Une soulte de 100.000 € est payée.

Sur cet échange, c’est le droit flamand qui sera appliqué parce que l’immeuble présentant le RC le plus élevé est situé en Région flamande, soit 10 %.

Le droit est perçu sur la transmission de l’immeuble qui donne lieu au droit le plus élevé. En l’espèce, c’est la transmission de l’immeuble à Charleroi, soit sur 700.000 €.

Enfin, en matière d’hypothèque, le droit sur la constitution d’une hypothèque (1 %) sur un bien immeuble situé en Belgique est localisé à l’endroit de situation de l’immeuble.

Si l’acte d’affectation est multiple et concerne des immeubles situés dans différentes régions, le droit est localisé dans la région à laquelle appartient le bureau de perception dans le ressort duquel se trouve la partie des biens qui présente le revenu cadastral fédéral le plus élevé (art. 5, § 2, 7°, 1er tiret, de la loi spéciale du 16 janvier 1989).

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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