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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vendre sans être propriétaire

La vente d’immeuble suppose le transfert de la propriété de la chose convenue. C’est une obligation de dare, à ne pas confondre avec l’obligation de délivrer qui est de facere. Les obligations de la vente sont de résultat et non de moyen. Seuls le cas fortuit et l’exécution peuvent donc libérer le débiteur.

Cela signifie-t-il que pour valablement conclure une vente, le vendeur doit être propriétaire, ou cette exigence existe-t-elle au moment de l’exécution seulement ? Selon Monsieur De Page, on peut traiter de la vente d’autrui, mais pas au titre de vente ; il s’agira d’une promesse de vendre ou une convention de porte-fort. La vente ne naîtra qu’au moment où la promesse sera exécutée.

C’est parce que la vente est un contrat consensuel qui opère le transfert de propriété solo consensu, que le vendeur doit, en principe, être propriétaire au moment de la conclusion du contrat.

De là il suit également que la vente de la chose d’autrui est nulle (art. 1599) et que même l’acheteur de mauvaise foi peut poursuivre cette nullité, mais il ne pourra pas réclamer des dommages.  L’acheteur de bonne foi pourra obtenir des dommages même si le vendeur est lui aussi de bonne foi.

L’acheteur qui connaissait la situation ne pourrait pas retrouver une indemnisation en poursuivant la résolution de la vente. En effet, la vente de la chose d’autrui ne peut qu’être annulée, elle ne peut être résolue (Cass., 15 septembre 2011, rôle n° C.10.0402.N, www.juridat.be). Le juge doit en effet juger la validité de la vente avant de pouvoir juger de son exécution.

Le notaire par la faute duquel la vente de la chose d’autrui a été réalisée est coresponsable du dommage subi par l’acheteur à la suite de l’annulation (Cass., 24 septembre 2009, rôle n° C.08.0617.N, www.juridat.be).

Mais, si le contrat de vente doit aboutir, per se, au transfert de la propriété, la convention  ou la loi peuvent différer ce transfert. Le transfert de propriété doit se produire pour qu’il y ait vente, mais il ne doit pas nécessairement se produire tout de suite.

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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