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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vendre sans être propriétaire

La vente d’immeuble suppose le transfert de la propriété de la chose convenue. C’est une obligation de dare, à ne pas confondre avec l’obligation de délivrer qui est de facere. Les obligations de la vente sont de résultat et non de moyen. Seuls le cas fortuit et l’exécution peuvent donc libérer le débiteur.

Cela signifie-t-il que pour valablement conclure une vente, le vendeur doit être propriétaire, ou cette exigence existe-t-elle au moment de l’exécution seulement ? Selon Monsieur De Page, on peut traiter de la vente d’autrui, mais pas au titre de vente ; il s’agira d’une promesse de vendre ou une convention de porte-fort. La vente ne naîtra qu’au moment où la promesse sera exécutée.

C’est parce que la vente est un contrat consensuel qui opère le transfert de propriété solo consensu, que le vendeur doit, en principe, être propriétaire au moment de la conclusion du contrat.

De là il suit également que la vente de la chose d’autrui est nulle (art. 1599) et que même l’acheteur de mauvaise foi peut poursuivre cette nullité, mais il ne pourra pas réclamer des dommages.  L’acheteur de bonne foi pourra obtenir des dommages même si le vendeur est lui aussi de bonne foi.

L’acheteur qui connaissait la situation ne pourrait pas retrouver une indemnisation en poursuivant la résolution de la vente. En effet, la vente de la chose d’autrui ne peut qu’être annulée, elle ne peut être résolue (Cass., 15 septembre 2011, rôle n° C.10.0402.N, www.juridat.be). Le juge doit en effet juger la validité de la vente avant de pouvoir juger de son exécution.

Le notaire par la faute duquel la vente de la chose d’autrui a été réalisée est coresponsable du dommage subi par l’acheteur à la suite de l’annulation (Cass., 24 septembre 2009, rôle n° C.08.0617.N, www.juridat.be).

Mais, si le contrat de vente doit aboutir, per se, au transfert de la propriété, la convention  ou la loi peuvent différer ce transfert. Le transfert de propriété doit se produire pour qu’il y ait vente, mais il ne doit pas nécessairement se produire tout de suite.

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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