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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vendre sans être propriétaire

La vente d’immeuble suppose le transfert de la propriété de la chose convenue. C’est une obligation de dare, à ne pas confondre avec l’obligation de délivrer qui est de facere. Les obligations de la vente sont de résultat et non de moyen. Seuls le cas fortuit et l’exécution peuvent donc libérer le débiteur.

Cela signifie-t-il que pour valablement conclure une vente, le vendeur doit être propriétaire, ou cette exigence existe-t-elle au moment de l’exécution seulement ? Selon Monsieur De Page, on peut traiter de la vente d’autrui, mais pas au titre de vente ; il s’agira d’une promesse de vendre ou une convention de porte-fort. La vente ne naîtra qu’au moment où la promesse sera exécutée.

C’est parce que la vente est un contrat consensuel qui opère le transfert de propriété solo consensu, que le vendeur doit, en principe, être propriétaire au moment de la conclusion du contrat.

De là il suit également que la vente de la chose d’autrui est nulle (art. 1599) et que même l’acheteur de mauvaise foi peut poursuivre cette nullité, mais il ne pourra pas réclamer des dommages.  L’acheteur de bonne foi pourra obtenir des dommages même si le vendeur est lui aussi de bonne foi.

L’acheteur qui connaissait la situation ne pourrait pas retrouver une indemnisation en poursuivant la résolution de la vente. En effet, la vente de la chose d’autrui ne peut qu’être annulée, elle ne peut être résolue (Cass., 15 septembre 2011, rôle n° C.10.0402.N, www.juridat.be). Le juge doit en effet juger la validité de la vente avant de pouvoir juger de son exécution.

Le notaire par la faute duquel la vente de la chose d’autrui a été réalisée est coresponsable du dommage subi par l’acheteur à la suite de l’annulation (Cass., 24 septembre 2009, rôle n° C.08.0617.N, www.juridat.be).

Mais, si le contrat de vente doit aboutir, per se, au transfert de la propriété, la convention  ou la loi peuvent différer ce transfert. Le transfert de propriété doit se produire pour qu’il y ait vente, mais il ne doit pas nécessairement se produire tout de suite.

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PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

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Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

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