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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vendre sans être propriétaire

La vente d’immeuble suppose le transfert de la propriété de la chose convenue. C’est une obligation de dare, à ne pas confondre avec l’obligation de délivrer qui est de facere. Les obligations de la vente sont de résultat et non de moyen. Seuls le cas fortuit et l’exécution peuvent donc libérer le débiteur.

Cela signifie-t-il que pour valablement conclure une vente, le vendeur doit être propriétaire, ou cette exigence existe-t-elle au moment de l’exécution seulement ? Selon Monsieur De Page, on peut traiter de la vente d’autrui, mais pas au titre de vente ; il s’agira d’une promesse de vendre ou une convention de porte-fort. La vente ne naîtra qu’au moment où la promesse sera exécutée.

C’est parce que la vente est un contrat consensuel qui opère le transfert de propriété solo consensu, que le vendeur doit, en principe, être propriétaire au moment de la conclusion du contrat.

De là il suit également que la vente de la chose d’autrui est nulle (art. 1599) et que même l’acheteur de mauvaise foi peut poursuivre cette nullité, mais il ne pourra pas réclamer des dommages.  L’acheteur de bonne foi pourra obtenir des dommages même si le vendeur est lui aussi de bonne foi.

L’acheteur qui connaissait la situation ne pourrait pas retrouver une indemnisation en poursuivant la résolution de la vente. En effet, la vente de la chose d’autrui ne peut qu’être annulée, elle ne peut être résolue (Cass., 15 septembre 2011, rôle n° C.10.0402.N, www.juridat.be). Le juge doit en effet juger la validité de la vente avant de pouvoir juger de son exécution.

Le notaire par la faute duquel la vente de la chose d’autrui a été réalisée est coresponsable du dommage subi par l’acheteur à la suite de l’annulation (Cass., 24 septembre 2009, rôle n° C.08.0617.N, www.juridat.be).

Mais, si le contrat de vente doit aboutir, per se, au transfert de la propriété, la convention  ou la loi peuvent différer ce transfert. Le transfert de propriété doit se produire pour qu’il y ait vente, mais il ne doit pas nécessairement se produire tout de suite.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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