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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’option d’achat d’un immeuble sur le plan fiscal et comptable

Comment traiter comptablement et fiscalement le prix d’une option d’achat sur un immeuble conférée à une société ?

L’option donne à une personne le droit d’acquérir un actif déterminé à un prix fixé par avance (prix d’exercice), au cours d’une certaine période.

Ce droit possède une valeur économique propre, qui dépend de multiples facteurs : valeur de l’actif, prix d’exercice, durée, protection contre la hausse du marché, préserver une opportunité, etc.

Il en résulte que ce droit peut être attribué en contrepartie d’un prix.

Ce prix doit être réaliste, justifiable et distinct de celui de l’immeuble afin d’éviter que l’administration ne considère qu’il déguise une partie du prix de l’immeuble, auquel cas les parties se retrouvent dans une situation de simulation du prix au regard des droits d’enregistrement.

De même, si le prix de l’option est excessif, l’administration fiscale peut considérer que la société bénéficiaire attribue un avantage anormal ou bénévole à la contrepartie, avantage qui sera considéré comme un bénéfice imposable à l’impôt des sociétés dans le chef du bénéficiaire de l’option (art. 26 CIR/92).

Si c’est un dirigeant qui confère l’option à sa société, le prix de l’option excédant une valeur normale pourrait être attiré dans la catégorie des revenus professionnels (art. 32 CIR/92) de ce dirigeant.

Par ailleurs, dans le chef de la personne physique non dirigeante, il pourrait être considéré que la vente d’une option sort de la gestion normale de son patrimoine privé, de telle sorte que le revenu est alors pleinement taxable à l’impôt des personnes physiques, au taux distinct de 33 %, comme revenu divers.

Cette question est avant tout liée aux circonstances de l’espèce.

Le droit fiscal belge ne prévoyant pas de règle particulière relative à l’acquisition d’option d’achat par une société, il faut se référer aux règles comptables existant en la matière.

La Commission des Normes Comptables a émis un avis relatif au traitement comptable des options sur actions. Bien que cet avis concerne des options sur actions, la Commission y mentionne que les principes y développés sont applicables aux autres mécanismes optionnels.

Il en ressort que la comptabilisation d’une option doit s’opérer de la manière suivante :

a)         L’option doit être comptabilisée au bilan de la société sous le poste « Placements de trésorerie. »

En aucun cas l’acquisition d’une option ne peut donc donner lieu à la création d’une charge immédiate d’un point de vue comptable.

La prise en charge échelonnée de l’option, notamment par la voie d’amortissements n’est pas permise non plus.

D’un point de vue fiscal, l’option ne créera pas de charge déductible, que ce soit lors de l’acquisition ou annuellement, sauf dans l’hypothèse d’une réduction de valeur (voir infra).

b)         En cas d’exercice de l’option, la valeur d’acquisition de l’option doit être ajoutée à la valeur d’acquisition de l’actif.

Dès lors, si, durant la période d’exercice de l’option, le bénéficiaire achète l’immeuble, le prix payé pour l’acquisition de l’option viendra s’ajouter au prix payé pour l’immeuble.

L’ensemble formera la réelle valeur d’acquisition de l’actif, laquelle pourra faire l’objet d’amortissements selon le régime applicable aux amortissements sur immeubles.

Ces amortissements seront déductibles d’un point de vue fiscal.

c)         L’option peut faire l’objet de réduction de valeur.

La valeur de l’option acquise peut, durant la période de détention par la société, également varier à la baisse.

Dès lors que la valeur de réalisation de l’option deviendrait inférieure à la valeur d’acquisition, une réduction de valeur peut être actée, laquelle constituera une charge comptable.

Cela sera par exemple le cas si l’option n’est, à l’échéance, pas levée, auquel cas la valeur de l’option sera réduite à zéro.

La réduction de valeur est également admise, d’un point de vue fiscal.

Néanmoins, il est important de noter que, dans l’hypothèse où l’option serait levée, et l’actif acquis, la réduction de valeur devra en tout état de cause être reprise, générant ainsi un profit taxable.

En résumé, l’acquisition de l’option ne devrait donc, en principe, pas générer de charge, tant comptable que fiscale, chez la société bénéficiaire.

Une telle charge pourrait apparaître dans l’hypothèse où une réduction de valeur serait justifiée et actée par la société.

Remarquons toutefois qu’une réduction de valeur nécessite également d’être justifiée.

Cela suppose qu’il convient de justifier pourquoi l’option n’a pas été levée sans son délai de validité (perte de trésorerie, valeur d’exercice devenue supérieure au marché, perte de la valeur de convenance du bien, etc.).

Il faut encore examiner la question au regard des nouvelles dispositions anti-abus.

Le nouvel art. 344, § 1, CIR/92 (comme le nouvel art. 18, § 2, C. Enr.) permet à l’administration d’écarter un acte ou une succession d’actes réalisant une opération, si le redevable réalise de la sorte abus bus fiscal.

L’administration peut alors taxer comme si l’abus n’avait pas eu lieu.

L’abus fiscal consiste à se soustraire à l’application d’une loi fiscale au mépris de l’objectif de cette loi, ou à revendiquer le bénéfice d’une loi fiscale au mépris de son objectif, sans pour autant violer aucune loi ni simuler une situation.

L’abus fiscal peut à présent exister tant dans la sphère des activités économiques que dans celle des activités privées.

L’avantage de l’option réside essentiellement dans l’immunisation fiscale de la vente de l’option par la personne physique ; ce n’est ni une plus-value (éventuellement taxable à l’IPP) ni une partie du prix soumise au droit proportionnel d’enregistrement.

En réalité, à l’IPP, il ne s’agit pas tant d’un avantage fiscal que de l’application de la loi, particulièrement de l’article 90, 1° CIR, qui n’a pas pour objectif de taxer toutes les opérations diverses réalisées par une personne physique, mais seulement de taxer celles qui sortent de la gestion normale d’un patrimoine privé.

L’option d’achat doit être mis en parallèle avec l’alternative que constitue la vente sous condition suspensive, qui permet souvent le même résultat et la même sécurité pour la société qui attend un évènement pour acheter.

C’est en fonction d’une alternative autrement taxée, que l’administration pourrait avoir tendance à appliquer la mesure anti-abus.

Dans cette hypothèse, il conviendrait que les parties puissent justifier les raisons du choix du mécanisme optionnel, autrement que par un avantage fiscal.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

Lire plus arrow_forward

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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