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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’option d’achat d’un immeuble sur le plan fiscal et comptable

Comment traiter comptablement et fiscalement le prix d’une option d’achat sur un immeuble conférée à une société ?

L’option donne à une personne le droit d’acquérir un actif déterminé à un prix fixé par avance (prix d’exercice), au cours d’une certaine période.

Ce droit possède une valeur économique propre, qui dépend de multiples facteurs : valeur de l’actif, prix d’exercice, durée, protection contre la hausse du marché, préserver une opportunité, etc.

Il en résulte que ce droit peut être attribué en contrepartie d’un prix.

Ce prix doit être réaliste, justifiable et distinct de celui de l’immeuble afin d’éviter que l’administration ne considère qu’il déguise une partie du prix de l’immeuble, auquel cas les parties se retrouvent dans une situation de simulation du prix au regard des droits d’enregistrement.

De même, si le prix de l’option est excessif, l’administration fiscale peut considérer que la société bénéficiaire attribue un avantage anormal ou bénévole à la contrepartie, avantage qui sera considéré comme un bénéfice imposable à l’impôt des sociétés dans le chef du bénéficiaire de l’option (art. 26 CIR/92).

Si c’est un dirigeant qui confère l’option à sa société, le prix de l’option excédant une valeur normale pourrait être attiré dans la catégorie des revenus professionnels (art. 32 CIR/92) de ce dirigeant.

Par ailleurs, dans le chef de la personne physique non dirigeante, il pourrait être considéré que la vente d’une option sort de la gestion normale de son patrimoine privé, de telle sorte que le revenu est alors pleinement taxable à l’impôt des personnes physiques, au taux distinct de 33 %, comme revenu divers.

Cette question est avant tout liée aux circonstances de l’espèce.

Le droit fiscal belge ne prévoyant pas de règle particulière relative à l’acquisition d’option d’achat par une société, il faut se référer aux règles comptables existant en la matière.

La Commission des Normes Comptables a émis un avis relatif au traitement comptable des options sur actions. Bien que cet avis concerne des options sur actions, la Commission y mentionne que les principes y développés sont applicables aux autres mécanismes optionnels.

Il en ressort que la comptabilisation d’une option doit s’opérer de la manière suivante :

a)         L’option doit être comptabilisée au bilan de la société sous le poste « Placements de trésorerie. »

En aucun cas l’acquisition d’une option ne peut donc donner lieu à la création d’une charge immédiate d’un point de vue comptable.

La prise en charge échelonnée de l’option, notamment par la voie d’amortissements n’est pas permise non plus.

D’un point de vue fiscal, l’option ne créera pas de charge déductible, que ce soit lors de l’acquisition ou annuellement, sauf dans l’hypothèse d’une réduction de valeur (voir infra).

b)         En cas d’exercice de l’option, la valeur d’acquisition de l’option doit être ajoutée à la valeur d’acquisition de l’actif.

Dès lors, si, durant la période d’exercice de l’option, le bénéficiaire achète l’immeuble, le prix payé pour l’acquisition de l’option viendra s’ajouter au prix payé pour l’immeuble.

L’ensemble formera la réelle valeur d’acquisition de l’actif, laquelle pourra faire l’objet d’amortissements selon le régime applicable aux amortissements sur immeubles.

Ces amortissements seront déductibles d’un point de vue fiscal.

c)         L’option peut faire l’objet de réduction de valeur.

La valeur de l’option acquise peut, durant la période de détention par la société, également varier à la baisse.

Dès lors que la valeur de réalisation de l’option deviendrait inférieure à la valeur d’acquisition, une réduction de valeur peut être actée, laquelle constituera une charge comptable.

Cela sera par exemple le cas si l’option n’est, à l’échéance, pas levée, auquel cas la valeur de l’option sera réduite à zéro.

La réduction de valeur est également admise, d’un point de vue fiscal.

Néanmoins, il est important de noter que, dans l’hypothèse où l’option serait levée, et l’actif acquis, la réduction de valeur devra en tout état de cause être reprise, générant ainsi un profit taxable.

En résumé, l’acquisition de l’option ne devrait donc, en principe, pas générer de charge, tant comptable que fiscale, chez la société bénéficiaire.

Une telle charge pourrait apparaître dans l’hypothèse où une réduction de valeur serait justifiée et actée par la société.

Remarquons toutefois qu’une réduction de valeur nécessite également d’être justifiée.

Cela suppose qu’il convient de justifier pourquoi l’option n’a pas été levée sans son délai de validité (perte de trésorerie, valeur d’exercice devenue supérieure au marché, perte de la valeur de convenance du bien, etc.).

Il faut encore examiner la question au regard des nouvelles dispositions anti-abus.

Le nouvel art. 344, § 1, CIR/92 (comme le nouvel art. 18, § 2, C. Enr.) permet à l’administration d’écarter un acte ou une succession d’actes réalisant une opération, si le redevable réalise de la sorte abus bus fiscal.

L’administration peut alors taxer comme si l’abus n’avait pas eu lieu.

L’abus fiscal consiste à se soustraire à l’application d’une loi fiscale au mépris de l’objectif de cette loi, ou à revendiquer le bénéfice d’une loi fiscale au mépris de son objectif, sans pour autant violer aucune loi ni simuler une situation.

L’abus fiscal peut à présent exister tant dans la sphère des activités économiques que dans celle des activités privées.

L’avantage de l’option réside essentiellement dans l’immunisation fiscale de la vente de l’option par la personne physique ; ce n’est ni une plus-value (éventuellement taxable à l’IPP) ni une partie du prix soumise au droit proportionnel d’enregistrement.

En réalité, à l’IPP, il ne s’agit pas tant d’un avantage fiscal que de l’application de la loi, particulièrement de l’article 90, 1° CIR, qui n’a pas pour objectif de taxer toutes les opérations diverses réalisées par une personne physique, mais seulement de taxer celles qui sortent de la gestion normale d’un patrimoine privé.

L’option d’achat doit être mis en parallèle avec l’alternative que constitue la vente sous condition suspensive, qui permet souvent le même résultat et la même sécurité pour la société qui attend un évènement pour acheter.

C’est en fonction d’une alternative autrement taxée, que l’administration pourrait avoir tendance à appliquer la mesure anti-abus.

Dans cette hypothèse, il conviendrait que les parties puissent justifier les raisons du choix du mécanisme optionnel, autrement que par un avantage fiscal.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

Lire plus arrow_forward

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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