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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le rôle du juge dans l’action estimatoire pour vice caché

Un terrain situé en Région wallonne est vendu. Il apparaît après la vente qu’une pollution existait.

Cette pollution en sous-sol faisant des terres des déchets dangereux soumis à un assainissement coûteux (décret wallon du 27 juin 1996).

L’acheteur invoque un vice caché. Sans cette pollution, dit-il, il n’aurait pas acquis le terrain au prix payé.

L’article 1644 du Code civil laisse un choix à l’acheteur confronté à un vice caché.

Soit il rend la chose et se fait restituer le prix ; c’est l’action rédhibitoire.

Soit il demande qu’une partie du prix lui soit restituée en raison de la moins-value que le terrain accuse par suite du vice.

C’est l’action estimatoire, et c’est cette action que l’acheteur choisit en l’espèce.

L’article 1644 du Code civil s’exprime comme suit : « l’acheteur a le choix (…) de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts. »

La Cour d’appel de Liège décide donc de déférer à un expert la mission de déterminer le juste prix, à la date de la vente, du terrain vendu entaché d’une pollution.

La différence entre le prix payé et ce juste prix constituant la partie du prix à restituer.

L’ « expert estimateur » désigné par la Cour rend un rapport arbitrant le juste prix et le supplément indûment payé, soit 18.000 €.

Cette évaluation s’impose-t-elle au juge ?

On peut le penser en lisant l’article 1644 disposant que l’acheteur peut se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts. »

La Cour d’appel de Liège se considère liée par cette évaluation.

Elle juge que « l’estimation du juste prix et du supplément indûment payé – à restituer à l’acquéreur – arbitré par l’expert estimateur agissant dans le cadre exact de sa mission et dans le respect des droits de défense de chaque partie litigante sur pied de l’article 1644 du Code civil s’impose au juge. »

La Cour d’appel agit en réalité comme si son rôle consistait à constater le vice et, sur l’action estimatoire, à désigner un arbitre qui va trancher pour les parties la question du trop payé.

Il est vrai que l’article 1644 utilise le terme « arbitrée par experts », mais faut-il se laisser abuser par cette expression ?

La question est donc de savoir si l’expert estimateur est :

  • un  arbitre désigné par le juge en application de la loi pour décider la valeur,
  • ou un expert chargé de donner un avis permettant au juge de prendre sa décision.

L’acheteur, mécontent de l’évaluation, introduit un pourvoi en cassation qui, justement, pose cette question à la Cour de cassation.

La Cour de cassation commence par relever que, suivant l’article 11, alinéa 1er, du Code judiciaire, les juges ne peuvent déléguer leur juridiction.

Ils sont là pour juger, pas pour faire juger les contestations par des tiers.

Suivant l’article 962 du Code judiciaire, le juge peut, en vue de la solution d’un litige, charger des experts de procéder à des constatations ou de donner un avis d’ordre technique.

L’article 962 précise qu’ « il (le juge) n’est point tenu de suivre l’avis des experts si sa conviction s’y oppose. »

Ceci étant posé, la Cour de cassation en déduit que la Cour d’appel a mal appliqué la loi :

« Il suit de ces dispositions (les articles 1641 et 1644 du Code civil) qu’il appartient au juge, saisi d’une action estimatoire sur la base des articles 1641, 1643 et 1644 du Code civil, de fixer la partie du prix qui doit être rendue à l’acheteur et que le juge peut, à cet effet, charger un expert de la mission de lui donner un avis sur la valeur du bien compte tenu du vice dont celui-ci est affecté.

(…)

En considérant « qu’il appartient au seul expert estimateur désigné sur pied de l’article 1644 du Code civil d’arbitrer définitivement, par un arbitrage s’imposant au juge et aux parties, ‘la partie du prix’, dont le vendeur doit restitution à l’acquéreur, du bien entaché d’un vice réel que l’acquéreur ne considère pas comme rédhibitoire », l’arrêt viole les dispositions légales précitées. »

(Cass., 20 avril 2012, rôle n° C.11.0608.F, www.juridat.be).

En d’autres termes, l’action estimatoire n’est pas un arbitrage légal : le rôle de l’expert estimateur est de donner un avis au juge, pas de décider à sa place.

Le juge garde seul le pouvoir de décider.

Comment peut-il fixer le montant à restituer ?

Dans un arrêt du 10 mars 2011 (rôle n° C.10.0046.F, www.juridat.be), la Cour de cassation a admis que ce montant peut correspondre au coût des travaux à exécuter pour remédier aux défauts cachés, sans tenir compte du prix de la revente de l’immeuble intervenue plus tard.

Même si l’action compense une moins-value, cette moins-value peut en effet correspondre aux travaux de réparation.

L’acheteur a-t-il doit à d’autres dommages que la restitution du prix ?

L’article 1645 du Code civil dispose que c’est seulement si le vendeur connaissait les vices de la chose, qu’il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, en plus de la restitution d’une partie du prix.

Cette disposition s’applique tant à l’action estimatoire que rédhibitoire.

Que se passe-t-il si le vendeur se propose de réparer ou faire réparer  lui-même les conséquences du vice ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 21 novembre 1974 (Pas., 1975, I, p. 322) considère que le juge ne peut déclarer satisfactoire l’offre du vendeur de faire exécuter à ses frais la remise en état de la chose vendue.

En effet, l’article 1644 du Code civil réserve au seul acheteur l’option entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire.

Le vendeur ne peut pas imposer la réparation du vice et de ses conséquences, et l’acheteur ne peut imposer cette solution, sauf accord entre eux évidemment.

La doctrine s’est élevée contre cette application assez littérale de l’article 1644 (F. Glansdorff, « Garantie des vices cachés : quid de la réparation et du remplacement ? », in Liber Amicorum Lucien Simont, Bruxelles, Bruylant, 2002, p. 427).

La doctrine renvoie à la réparation qui est en règle en nature, selon le droit commun de la responsabilité.

La référence n’est pas aussi naturelle que l’on peut le croire. En effet, il ne s’agit pas d’une responsabilité mais d’une garantie.

Le vendeur est tenu même s’il n’a pas commis de faute, même s’il ignorait le vice.

On peut donc concevoir que le législateur ait voulu établir une règle qui s’écarte du droit commun de la responsabilité, même si économiquement l’intérêt du système n’apparaît pas.

La réponse se trouve en réalité dans la théorie de l’abus de droit.

L’acheteur qui refuse une correcte réparation sans doute moins couteuse pour le vendeur professionnel, sans avantage corrélatif par rapport à une indemnité en argent, abuserait des droits qu’il puise dans l’article 1644 du Code civil.

Sauf convention des parties, il n’existe pas légalement d’autre choix que l’alternative ouverte par l’article 1644 du Code civil, pour se garantir des vices cachés.

L’acheteur n’est pas autorisé à réclamer le remplacement ou la réparation de l’immeuble (Répertoire notarial, P. Harmel, Tome VII : « La vente », Livre 1, éd. 1985 : Vente – Théorie générale, n° 358, p.265 ; Mons, 26 septembre 2006, J.T., 2006, p. 812).

C’est indiscutablement une des faiblesses du régime juridique des vices cachés, faiblesse réparée pour ce qui concerne les biens de consommation (loi du 1er septembre 2004).

Mais les immeubles ne sont pas des biens de consommation même en cas de vente par un professionnel à un consommateur (J. Dewez, « les droits de l’acheteur confronté à un défaut de la chose », CUP, vol. 129, Anthémis, Liège, 2011, p. 12).

L’acheteur peut exercer le choix entre l’action estimatoire et rédhibitoire aussi longtemps qu’il n’y a pas acquiescement du vendeur, ou chose jugée sur l’une des deux actions (

Le juge ne peut débouter une partie de son action estimatoire au motif qu’elle avait initialement opté pour l’action rédhibitoire à peine de méconnaître son obligation d’examiner la nature juridique des prétentions formulées devant lui (Cass., 2 avril 2010, rôle n° C.09.0204.F, www.juridat.be).

Qu’en est-il de l’action pour vice caché après la revente ?

La jurisprudence considère qu’après revente, l’acheteur ne peut plus exercer l’action rédhibitoire.

En effet, le choix laissé à l’acheteur par l’article 1644 est de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Or s’il revend la chose à un tiers, il ne peut plus rendre la chose à son vendeur pour se faire restituer un prix qu’il vient de percevoir.

Enfin la question se pose aussi de savoir si le juge peut admettre une action estimatoire après la revente dès lors que cette action a été cédée au nouvel acheteur comme accessoire de la chose (art. 1615 du Code civil).

Pareille cession ne prive cependant pas le vendeur cité par son acheteur, d’agir en garantie contre son propre vendeur (Cass., 20 avril 2012, rôle n° C.10.0103.F, www.juridat.be).

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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