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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Obligation de délivrance et obligation d’entretien du bailleur !

Un bail porte sur un établissement comprenant un café et une salle de fêtes. 

En cours de bail, le Service régional d’incendie décide que la salle de fêtes doit être équipée d’une deuxième sortie de secours. 

Il existait bien un accès par le passage sur le fonds voisin en raison d’une tolérance, mais le voisin avait fini par révoquer cette tolérance de passage. La salle de fêtes ne pouvait donc plus être exploitée sans réaliser un couloir à l’intérieur du café. 

Le tribunal de première instance de Tournai décide que ces travaux sont à la charge du bailleur.

Selon le tribunal, les articles 1719 et 1720 du Code civil imposent au bailleur d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. 

Le bailleur doit donc faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. Comme l’aménagement d’une sortie de secours ne relève pas de la simple réparation locative, le bailleur est condamné à réaliser les travaux.

Le bailleur conteste devoir assumer les travaux de mise en conformité du bien requis par une injonction de l’autorité après la conclusion du bail. Il forme donc un pourvoi en cassation. Distinguons deux notions différentes, étant l’obligation de délivrance du bien loué au début du bail et l’obligation d’entretien en cours de bail.

En vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

  1. de délivrer au preneur la chose louée,
  2. d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,  
  3. et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Conformément à l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

La Cour de cassation tire les justes conclusions de l’application de ces dispositions (Cass., 21 novembre 2011, rôle n° C.10.0673.F, www.juridat.be) :

« Il suit de ces dispositions que, lorsque le bail porte sur un bien spécialement destiné à une exploitation déterminée et aménagé en vue de celle-ci, le bailleur doit, sauf convention contraire, délivrer le bien en un état qui rende cette exploitation possible, compte tenu des prescriptions administratives applicables lors de la conclusion du bail, et, sous réserve d’une modification postérieure de celles-ci, maintenir le bien dans cet état pendant la durée du bail. »

Autrement dit,

  1. Le bien doit être délivré dans un état qui rende possible l’exploitation prévue dans les lieux.
  2. Cette obligation surgit lors de la mise à disposition du bien, au début du bail, et s’apprécie en fonction des règles applicables à ce moment.
  3. Ce régime n’est pas d’ordre public ni impératif ; on peut convenir du contraire. Ce sera le cas si le bail décrit limitativement les travaux du bailleur et, par comparaison, ce que le preneur fera pour rendre son exploitation possible.
  4. Ensuite, pendant toute la durée du bail, le bailleur doit maintenir le bien en état de recevoir l’exploitation convenue, sauf modification ultérieure des prescriptions administratives.

Que se passe-t-il, justement, si de nouvelles normes de sécurité sont imposées par l’autorité après la conclusion du contrat ? Un arrêt de la Cour de cassation du 29 mai 1989 (Pas., 1989, I, p. 1022) répond à cette question.

Les travaux d’aménagement requis en vertu de normes de sécurité imposées par l’autorité afin de pouvoir exploiter le bien loué, ne sont pas des travaux d’entretien ou de réparation imposés par les articles 1719 et 1720 du Code civil au bailleur. La garantie des vices de la chose louée, n’est pas due par le bailleur, lorsque le bien ne répond pas aux normes de sécurité imposées par l’autorité après la conclusion du contrat.

En d’autres termes, le bailleur est responsable de la conformité du bien au moment de la prise de cours du bail sauf convention contraire. En cours de bail, c’est le preneur qui devra adapter le bien aux nouvelles exigences de l’autorité (Cass., 4 février 1960, Pas., 1960, I, p. 631 ; Cass., 17 septembre 1982, Pas., 1983, I, p 46 ; Y. Merchiers, « L’incidence sur les relations contractuelles entre bailleur et preneur de normes nouvelles émanant d’une autorité publique imposant des travaux de transformation et d’aménagement du bien », R.C.J.B., 1990, p. 540).

Comment la Cour de cassation applique-t-elle ces règles à la situation de la salle de fêtes ?  Elle décide ceci :

« Le jugement attaqué énonce qu’il est établi que, dès février 1993, soit dès la conclusion du bail, « les lieux loués, et plus particulièrement la salle en litige, n’étaient plus en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués » et que la demanderesse « a donné [le bien] en location avec toutes ses annexes (dépôt et salle à l’arrière) sans qu’ils puissent être utilisés conformément à leur destination en raison de leur accessibilité insuffisante ».

En considérant que les articles 1719 et 1720 du Code civil obligent la demanderesse à réaliser les travaux nécessaires pour permettre cette utilisation, le jugement attaqué justifie légalement sa décision de la condamner à l’exécution des travaux préconisés par l’expert. »

En réalité, la non-conformité existait dès la conclusion du bail. Il fallait déjà une deuxième sortie de secours et la tolérance de passage était précaire, donc insuffisante pour répondre à cette obligation. Le bien n’avait donc pas été délivré conforme. Ce n’était donc pas une exigence administrative apparue en cours de bail, dont doit répondre le preneur à l’exclusion du bailleur. Que le Service régional d’incendie se manifeste en cours de bail n’y change rien. C’est donc logiquement que la Cour de cassation rejette le pourvoi du bailleur.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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