Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Obligation de délivrance et obligation d’entretien du bailleur

Un bail porte sur un établissement comprenant un café et une salle de fêtes.

En cours de bail, le Service régional d’incendie décide que la salle de fêtes doit être équipée d’une deuxième sortie de secours.

Il existait bien un accès par le passage sur le fonds voisin en raison d’une tolérance, mais le voisin avait fini par révoquer cette tolérance de passage.

La salle de fêtes ne pouvait donc plus être exploitée sans réaliser un couloir à l’intérieur du café.

Le tribunal de première instance de Tournai décide que ces travaux sont à la charge du bailleur.

Selon le tribunal, les articles 1719 et 1720 du Code civil imposent au bailleur d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Le bailleur doit donc faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Comme l’aménagement d’une sortie de secours ne relève pas de la simple réparation locative, le bailleur est condamné à réaliser les travaux.

Le bailleur conteste devoir assumer les travaux de mise en conformité du bien requis par une injonction de l’autorité après la conclusion du bail.

Il forme donc un pourvoi en cassation.

Distinguons deux notions différentes, étant l’obligation de délivrance du bien loué au début du bail et l’obligation d’entretien en cours de bail.

En vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

  1. de délivrer au preneur la chose louée,
  2. d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,  
  3. et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Conformément à l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

La Cour de cassation tire les justes conclusions de l’application de ces dispositions (Cass., 21 novembre 2011, rôle n° C.10.0673.F, www.juridat.be) :

« Il suit de ces dispositions que, lorsque le bail porte sur un bien spécialement destiné à une exploitation déterminée et aménagé en vue de celle-ci, le bailleur doit, sauf convention contraire, délivrer le bien en un état qui rende cette exploitation possible, compte tenu des prescriptions administratives applicables lors de la conclusion du bail, et, sous réserve d’une modification postérieure de celles-ci, maintenir le bien dans cet état pendant la durée du bail. »

Autrement dit,

  1. Le bien doit être délivré dans un état qui rende possible l’exploitation prévue dans les lieux.
  2. Cette obligation surgit lors de la mise à disposition du bien, au début du bail, et s’apprécie en fonction des règles applicables à ce moment.
  3. Ce régime n’est pas d’ordre public ni impératif ; on peut convenir du contraire. Ce sera le cas si le bail décrit limitativement les travaux du bailleur et, par comparaison, ce que le preneur fera pour rendre son exploitation possible.
  4. Ensuite, pendant toute la durée du bail, le bailleur doit maintenir le bien en état de recevoir l’exploitation convenue, sauf modification ultérieure des prescriptions administratives.

Que se passe-t-il, justement, si de nouvelles normes de sécurité sont imposées par l’autorité après la conclusion du contrat ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 29 mai 1989 (Pas., 1989, I, p. 1022) répond à cette question.

Les travaux d’aménagement requis en vertu de normes de sécurité imposées par l’autorité afin de pouvoir exploiter le bien loué, ne sont pas des travaux d’entretien ou de réparation imposés par les articles 1719 et 1720 du Code civil au bailleur.

La garantie des vices de la chose louée, n’est pas due par le bailleur, lorsque le bien ne répond pas aux normes de sécurité imposées par l’autorité après la conclusion du contrat.

En d’autres termes, le bailleur est responsable de la conformité du bien au moment de la prise de cours du bail sauf convention contraire.

En cours de bail, c’est le preneur qui devra adapter le bien aux nouvelles exigences de l’autorité (Cass., 4 février 1960, Pas., 1960, I, p. 631 ; Cass., 17 septembre 1982, Pas., 1983, I, p 46 ; Y. Merchiers, « L’incidence sur les relations contractuelles entre bailleur et preneur de normes nouvelles émanant d’une autorité publique imposant des travaux de transformation et d’aménagement du bien », R.C.J.B., 1990, p. 540).

Comment la Cour de cassation applique-t-elle ces règles à la situation de la salle de fêtes ?  Elle décide ceci :

« Le jugement attaqué énonce qu’il est établi que, dès février 1993, soit dès la conclusion du bail, « les lieux loués, et plus particulièrement la salle en litige, n’étaient plus en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués » et que la demanderesse « a donné [le bien] en location avec toutes ses annexes (dépôt et salle à l’arrière) sans qu’ils puissent être utilisés conformément à leur destination en raison de leur accessibilité insuffisante ».

En considérant que les articles 1719 et 1720 du Code civil obligent la demanderesse à réaliser les travaux nécessaires pour permettre cette utilisation, le jugement attaqué justifie légalement sa décision de la condamner à l’exécution des travaux préconisés par l’expert. »

En réalité, la non-conformité existait dès la conclusion du bail.

Il fallait déjà une deuxième sortie de secours et la tolérance de passage était précaire, donc insuffisante pour répondre à cette obligation.

Le bien n’avait donc pas été délivré conforme.

Ce n’était donc pas une exigence administrative apparue en cours de bail, dont doit répondre le preneur à l’exclusion du bailleur.

Que le Service régional d’incendie se manifeste en cours de bail n’y change rien.

C’est donc logiquement que la Cour de cassation rejette le pourvoi du bailleur.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Travaux immobiliers à un immeuble destiné à être loué en option TVA

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

Lire plus arrow_forward

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

  • Sitothèque

  • close