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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Obligation de délivrance et obligation d’entretien du bailleur

Un bail porte sur un établissement comprenant un café et une salle de fêtes.

En cours de bail, le Service régional d’incendie décide que la salle de fêtes doit être équipée d’une deuxième sortie de secours.

Il existait bien un accès par le passage sur le fonds voisin en raison d’une tolérance, mais le voisin avait fini par révoquer cette tolérance de passage.

La salle de fêtes ne pouvait donc plus être exploitée sans réaliser un couloir à l’intérieur du café.

Le tribunal de première instance de Tournai décide que ces travaux sont à la charge du bailleur.

Selon le tribunal, les articles 1719 et 1720 du Code civil imposent au bailleur d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Le bailleur doit donc faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Comme l’aménagement d’une sortie de secours ne relève pas de la simple réparation locative, le bailleur est condamné à réaliser les travaux.

Le bailleur conteste devoir assumer les travaux de mise en conformité du bien requis par une injonction de l’autorité après la conclusion du bail.

Il forme donc un pourvoi en cassation.

Distinguons deux notions différentes, étant l’obligation de délivrance du bien loué au début du bail et l’obligation d’entretien en cours de bail.

En vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

  1. de délivrer au preneur la chose louée,
  2. d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,  
  3. et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Conformément à l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

La Cour de cassation tire les justes conclusions de l’application de ces dispositions (Cass., 21 novembre 2011, rôle n° C.10.0673.F, www.juridat.be) :

« Il suit de ces dispositions que, lorsque le bail porte sur un bien spécialement destiné à une exploitation déterminée et aménagé en vue de celle-ci, le bailleur doit, sauf convention contraire, délivrer le bien en un état qui rende cette exploitation possible, compte tenu des prescriptions administratives applicables lors de la conclusion du bail, et, sous réserve d’une modification postérieure de celles-ci, maintenir le bien dans cet état pendant la durée du bail. »

Autrement dit,

  1. Le bien doit être délivré dans un état qui rende possible l’exploitation prévue dans les lieux.
  2. Cette obligation surgit lors de la mise à disposition du bien, au début du bail, et s’apprécie en fonction des règles applicables à ce moment.
  3. Ce régime n’est pas d’ordre public ni impératif ; on peut convenir du contraire. Ce sera le cas si le bail décrit limitativement les travaux du bailleur et, par comparaison, ce que le preneur fera pour rendre son exploitation possible.
  4. Ensuite, pendant toute la durée du bail, le bailleur doit maintenir le bien en état de recevoir l’exploitation convenue, sauf modification ultérieure des prescriptions administratives.

Que se passe-t-il, justement, si de nouvelles normes de sécurité sont imposées par l’autorité après la conclusion du contrat ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 29 mai 1989 (Pas., 1989, I, p. 1022) répond à cette question.

Les travaux d’aménagement requis en vertu de normes de sécurité imposées par l’autorité afin de pouvoir exploiter le bien loué, ne sont pas des travaux d’entretien ou de réparation imposés par les articles 1719 et 1720 du Code civil au bailleur.

La garantie des vices de la chose louée, n’est pas due par le bailleur, lorsque le bien ne répond pas aux normes de sécurité imposées par l’autorité après la conclusion du contrat.

En d’autres termes, le bailleur est responsable de la conformité du bien au moment de la prise de cours du bail sauf convention contraire.

En cours de bail, c’est le preneur qui devra adapter le bien aux nouvelles exigences de l’autorité (Cass., 4 février 1960, Pas., 1960, I, p. 631 ; Cass., 17 septembre 1982, Pas., 1983, I, p 46 ; Y. Merchiers, « L’incidence sur les relations contractuelles entre bailleur et preneur de normes nouvelles émanant d’une autorité publique imposant des travaux de transformation et d’aménagement du bien », R.C.J.B., 1990, p. 540).

Comment la Cour de cassation applique-t-elle ces règles à la situation de la salle de fêtes ?  Elle décide ceci :

« Le jugement attaqué énonce qu’il est établi que, dès février 1993, soit dès la conclusion du bail, « les lieux loués, et plus particulièrement la salle en litige, n’étaient plus en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués » et que la demanderesse « a donné [le bien] en location avec toutes ses annexes (dépôt et salle à l’arrière) sans qu’ils puissent être utilisés conformément à leur destination en raison de leur accessibilité insuffisante ».

En considérant que les articles 1719 et 1720 du Code civil obligent la demanderesse à réaliser les travaux nécessaires pour permettre cette utilisation, le jugement attaqué justifie légalement sa décision de la condamner à l’exécution des travaux préconisés par l’expert. »

En réalité, la non-conformité existait dès la conclusion du bail.

Il fallait déjà une deuxième sortie de secours et la tolérance de passage était précaire, donc insuffisante pour répondre à cette obligation.

Le bien n’avait donc pas été délivré conforme.

Ce n’était donc pas une exigence administrative apparue en cours de bail, dont doit répondre le preneur à l’exclusion du bailleur.

Que le Service régional d’incendie se manifeste en cours de bail n’y change rien.

C’est donc logiquement que la Cour de cassation rejette le pourvoi du bailleur.

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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