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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand le représentant permanent loue son immeuble à la société

Il est tentant pour un dirigeant de louer un immeuble qui lui appartient à la société dans laquelle il exerce ses fonctions.

La société déduit fiscalement le loyer qu’elle paie au dirigeant, et celui-ci déduit les intérêts de son emprunt du loyer perçu.

S’il se débrouille bien, il pourra faire financer sa propriété par sa société.

Il y a eu des abus. La loi du 28 juillet 1992 y remédie en insérant un article 32, alinéa 3, CIR/1992, qui est entré en vigueur à partir de l’exercice d’imposition 1994.

Cette disposition prévoit que les loyers et avantages locatifs d’un immeuble bâti donné en location par un dirigeant, à la société dans laquelle il exerce un mandat ou des fonctions analogues, sont requalifiés en rémunération.

Cette requalification porte sur la partie des revenus locatifs qui excède les cinq tiers du revenu cadastral revalorisé.

En d’autres termes, le loyer perçu de la société n’est un revenu immobilier que pour une partie « raisonnable ».

Au-delà, c’est un revenu professionnel dont on ne peut déduire les intérêts d’emprunt et qui participe au brutage des cotisations sociales d’indépendant.

Cette requalification concerne donc les personnes physiques désignées comme dirigeants d’entreprise : administrateur, gérant, liquidateur ou toute personne exerçant des fonctions analogues.

Justement, qu’est-ce qu’une fonction analogue ?

La question s’est posée au sujet du représentant permanent dont question à l’article à l’article 61, § 2, du Code des sociétés.

Le représentant permanent est la personne physique qui représente la personne morale (société) lorsque cette personne morale est nommée administrateur ou gérant d’une autre société.

Il faut donc toujours qu’une personne physique soit désignée pour représenter l’administrateur personne morale.

Cette personne physique est appelée le représentant permanent.

Elle est chargé de l’exécution de la mission au nom et pour le compte de la personne morale administrateur ou  gérante.

Ce représentant est soumis aux mêmes conditions et encourt les mêmes responsabilités civiles et pénales que s’il exerçait personnellement la mission.

Bref, le représentant permanent est assimilé à l’administrateur pour qui il agit.

On a vu que si une personne physique est un dirigeant de société, administrateur ou gérant, et qu’il loue son immeuble à la société  au sein de laquelle il exerce ces fonctions, l’article 32, al. 3, s’appliquera.

La partie du loyer qui excède 5/3 du RC revalorisé de l’immeuble loué, sera requalifiée en revenu professionnel.

Si c’est le représentant permanent de l’administrateur (personne morale) et non l’administrateur (personne physique) lui-même qui loue son immeuble à la société, cette requalification s’appliquera-t-elle ?

C’est la question écrite n° 39 posée par Madame Lejeune au Ministre des finances le 14 janvier 2009 (QRVA 52-046, Chambre, 2008-2009, pages 28-30).

Rappelons que le représentant permanent n’est pas le gérant de la société locataire, ni son administrateur. Il est celui qui représente ce gérant ou cet administrateur.

La question revient en réalité à vérifier si le représentant permanent exerce ce que l’article 32, al. 3, CIR/92 appelle des « fonctions analogues ».

On s’en doutait, le Ministre des finances a répondu par l’affirmative.

Selon le Ministre la requalification des loyers est également susceptible de s’appliquer lorsqu’une personne physique donne en location un immeuble bâti à une société où elle exerce une mission de représentant permanent pour le compte d’une personne morale.

Le Ministre prend en considération les termes généraux de l’article 32 et le fait que cette disposition n’exige pas que le mandat les fonctions soient exercés en nom et pour compte propre.

Il ajoute que la loi elle-même assimile le représentant permanent à l’administrateur.

Cette position pouvait toutefois se discuter.

En effet, le représentant permanent n’est pas le dirigeant de la société locataire. Il exerce un mandat dans la société administrateur de la société locataire.

Et quand on parle d’assimilation du représentant permanent au représenté, c’est, selon l’article 62, § 2, uniquement parce que « ce représentant est soumis aux mêmes conditions et encourt les mêmes responsabilités … ».

Ceci étant, l’assimilation fiscale dépasse le cadre de l’article 32.

L’article 205, § 4, 3° CIR/92 prévoit que  le capital à risque qui sert de base de calcul des intérêts notionnels exclut « la valeur comptable nette de biens immobiliers ou autre droits réels sur de tels biens dont des personnes physiques qui exercent un mandat ou des fonctions visés à l’article 32, alinéa 1er, 1°, leur conjoint ou leurs enfants (…), ont l’usage. »

Cela signifie que si le représentant permanent dispose du droit de résider dans un immeuble de la société, la valeur de cet immeuble sera déduite de la base des intérêts notionnels.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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