Le locataire commercial peut demander le renouvellement de son bail entre le 18ième et le 15ième mois qui précède l’expiration du bail, en respectant les formes de l’article 14 de la loi sur les baux commerciaux.

Il sollicite donc le renouvellement de son bail par lettre recommandée, et il l’obtient, soit que le bailleur ne réponde pas, soit qu’un accord soit exprimé par lettre.

Après la prise de cours du renouvellement, ce locataire est-il encore protégé contre l’expulsion en cas de vente du bien loué ? Non, par nécessairement.

Le renouvellement n’est pas une prolongation, ni une prorogation. Le bail renouvelé est un nouveau bail, un bail différent du bail initial.

La date certaine du bail initial ne s’étend pas au bail renouvelé (Cass., 11 juin 1966, Pas., I, 1966, p. 1326 ; Cass., 11 septembre 1987, Pas., I, 1988, p. 41).

Il est donc fréquent que le bail renouvelé n’ait pas date certaine même si le bail initial a été enregistré.

Quelles sont les conséquences de cette situation ?

Si le preneur occupe depuis plus de six mois, son bail fût-il renouvelé sera inopposable à l’acquéreur selon le droit commun (art. 1743 du Code civil) mais le preneur sera tout de même protégé par l’article 12, alinéa 2, de la loi.

Cela signifie que l’acquéreur ne pourra l’expulser que moyennant un préavis d’un an, notifié dans les trois mois de l’acquisition, et en respectant les conditions de l’article 16, I, 1° à 4° de la loi.

En revanche, si le preneur occupe par bail renouvelé depuis moins de six mois, ni l’article 1743 du Code civil ni l’article 12 précité ne protégeront le preneur. L’acquéreur pourra l’expulser.

D’où l’intérêt de donner date certaine au renouvellement.

En effet, le bail qui a date certaine est entièrement opposable à l’acquéreur (art. 1743 du Code civil) si le bail ne contient pas une clause de faculté d’expulsion.

Et si le bail contient une pareille clause, le preneur par bail dont la date est certaine ou occupant depuis plus de six mois bénéficiera de la protection relative de l’article 12, comme expliqué plus haut.

Le bail renouvelé pourra donc se trouver dépourvu de date certaine vis-à-vis d’un acquéreur en cas de vente dans les six premiers mois du nouveau bail.

Cette période, on l’a vu, est donc risquée.

C’est pourquoi, il est conseillé d’enregistrer la demande de renouvellement pour conférer date certaine au bail renouvelé (M. La Haye et J. Vankerckhove, Les Novelles, Droit civil T VI, Le louage de choses, volume II, Les baux commerciaux, n° 1733, p. 183).

Comment enregistrer ? En effet ce qui est présenté à l’enregistrement est un acte, c’est-à-dire une convention.

La notion d’ « acte » dont question à l’article 19, 3°, CDE vise en réalité tous écrits, y compris les lettres, qui constituent ensemble le titre ou la preuve littérale parfaite d’un bail d’immeubles situés en Belgique (Bruxelles, 3 mars 1938, Rec. gén. en., n° 17.960).

L’administration admet que lorsqu’un preneur sollicite par lettre recommandée le renouvellement de son bail et que le bailleur marque son accord au preneur par une autre lettre recommandée, ces écrits constituent ensemble la preuve littérale parfaite d’une convention de bail et permettent la perception du droit proportionnel.

Le cas échéant, chacune des parties peut présenter à la formalité de l’enregistrement l’original de la lettre reçue par elle et un duplicata signé de la lettre qu’elle a adressée à l’autre partie.

Si enfin une convention de renouvellement est conclue, elle pourra aisément être présentée à la formalité de l’enregistrement.

Il est donc conseillé de faire enregistrer le renouvellement pour éviter les risques que présentent une vente dans les six premiers mois du nouveau bail.

Terminons par deux précisions.

Le preneur expulsé par l’acquéreur dispose d’un recours contre le vendeur, bailleur originaire. En effet, ce dernier s’est engagé dans le bail à faire jouir paisiblement son locataire pendant la durée du bail.

Si le vendeur a fait souscrire dans le contrat de vente de l’immeuble une clause d’entretien du bail, le preneur sera protégé contre l’expulsion, même si son bail n’a pas été enregistré.