Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bail commercial : enregistrer le renouvellement

Le locataire commercial peut demander le renouvellement de son bail entre le 18ième et le 15ième mois qui précède l’expiration du bail, en respectant les formes de l’article 14 de la loi sur les baux commerciaux.

Il sollicite donc le renouvellement de son bail par lettre recommandée, et il l’obtient, soit que le bailleur ne réponde pas, soit qu’un accord soit exprimé par lettre.

Après la prise de cours du renouvellement, ce locataire est-il encore protégé contre l’expulsion en cas de vente du bien loué ? Non, par nécessairement.

Le renouvellement n’est pas une prolongation, ni une prorogation. Le bail renouvelé est un nouveau bail, un bail différent du bail initial.

La date certaine du bail initial ne s’étend pas au bail renouvelé (Cass., 11 juin 1966, Pas., I, 1966, p. 1326 ; Cass., 11 septembre 1987, Pas., I, 1988, p. 41).

Il est donc fréquent que le bail renouvelé n’ait pas date certaine même si le bail initial a été enregistré.

Quelles sont les conséquences de cette situation ?

Si le preneur occupe depuis plus de six mois, son bail fût-il renouvelé sera inopposable à l’acquéreur selon le droit commun (art. 1743 du Code civil) mais le preneur sera tout de même protégé par l’article 12, alinéa 2, de la loi.

Cela signifie que l’acquéreur ne pourra l’expulser que moyennant un préavis d’un an, notifié dans les trois mois de l’acquisition, et en respectant les conditions de l’article 16, I, 1° à 4° de la loi.

En revanche, si le preneur occupe par bail renouvelé depuis moins de six mois, ni l’article 1743 du Code civil ni l’article 12 précité ne protégeront le preneur. L’acquéreur pourra l’expulser.

D’où l’intérêt de donner date certaine au renouvellement.

En effet, le bail qui a date certaine est entièrement opposable à l’acquéreur (art. 1743 du Code civil) si le bail ne contient pas une clause de faculté d’expulsion.

Et si le bail contient une pareille clause, le preneur par bail dont la date est certaine ou occupant depuis plus de six mois bénéficiera de la protection relative de l’article 12, comme expliqué plus haut.

Le bail renouvelé pourra donc se trouver dépourvu de date certaine vis-à-vis d’un acquéreur en cas de vente dans les six premiers mois du nouveau bail.

Cette période, on l’a vu, est donc risquée.

C’est pourquoi, il est conseillé d’enregistrer la demande de renouvellement pour conférer date certaine au bail renouvelé (M. La Haye et J. Vankerckhove, Les Novelles, Droit civil T VI, Le louage de choses, volume II, Les baux commerciaux, n° 1733, p. 183).

Comment enregistrer ? En effet ce qui est présenté à l’enregistrement est un acte, c’est-à-dire une convention.

La notion d’ « acte » dont question à l’article 19, 3°, CDE vise en réalité tous écrits, y compris les lettres, qui constituent ensemble le titre ou la preuve littérale parfaite d’un bail d’immeubles situés en Belgique (Bruxelles, 3 mars 1938, Rec. gén. en., n° 17.960).

L’administration admet que lorsqu’un preneur sollicite par lettre recommandée le renouvellement de son bail et que le bailleur marque son accord au preneur par une autre lettre recommandée, ces écrits constituent ensemble la preuve littérale parfaite d’une convention de bail et permettent la perception du droit proportionnel.

Le cas échéant, chacune des parties peut présenter à la formalité de l’enregistrement l’original de la lettre reçue par elle et un duplicata signé de la lettre qu’elle a adressée à l’autre partie.

Si enfin une convention de renouvellement est conclue, elle pourra aisément être présentée à la formalité de l’enregistrement.

Il est donc conseillé de faire enregistrer le renouvellement pour éviter les risques que présentent une vente dans les six premiers mois du nouveau bail.

Terminons par deux précisions.

Le preneur expulsé par l’acquéreur dispose d’un recours contre le vendeur, bailleur originaire. En effet, ce dernier s’est engagé dans le bail à faire jouir paisiblement son locataire pendant la durée du bail.

Si le vendeur a fait souscrire dans le contrat de vente de l’immeuble une clause d’entretien du bail, le preneur sera protégé contre l’expulsion, même si son bail n’a pas été enregistré.

Commentaires

facebook comments:

  1. Madeleine de Wilde #

    Cher Confrère,
    Vous écrivez ci-dessus ; « c’est pourquoi il est conseillé d’enregistrer la demande de renouvellement ». donc avant même que le bailleur n’ait donné sa réponse, éventuellement négative ?
    Merci de ce que vous voudrez bien me dire.
    Bien confraternellement,
    M. de Wilde.

    janvier 13, 2013
    • Si le bailleur ne répond pas, il faut enregistrer la demande (certains receveurs refusent au motif de ce qu’une lettre n’est pas un « acte »).
      S’il accepte par écrit, on enregistre les deux lettres.
      Si le bailleur refuse, il y a une procédure et la citation comme le jugement est enregistré.
      Si le refus aboutit à une transaction, c’est cette convention que l’on enregistre.

      janvier 14, 2013
  2. ben #

    Si la lettre de renouvellement n’est pas enregistrée et que l’on veut mettre fin au bail ainsi renouvellé, doit-on respecter la règle du triennat et le préavis de 6 mois?
    Merci

    juillet 20, 2015

Laisser un commentaire

Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

Lire plus arrow_forward

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

  • Sitothèque

  • close