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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bail commercial : enregistrer le renouvellement

Le locataire commercial peut demander le renouvellement de son bail entre le 18ième et le 15ième mois qui précède l’expiration du bail, en respectant les formes de l’article 14 de la loi sur les baux commerciaux.

Il sollicite donc le renouvellement de son bail par lettre recommandée, et il l’obtient, soit que le bailleur ne réponde pas, soit qu’un accord soit exprimé par lettre.

Après la prise de cours du renouvellement, ce locataire est-il encore protégé contre l’expulsion en cas de vente du bien loué ? Non, par nécessairement.

Le renouvellement n’est pas une prolongation, ni une prorogation. Le bail renouvelé est un nouveau bail, un bail différent du bail initial.

La date certaine du bail initial ne s’étend pas au bail renouvelé (Cass., 11 juin 1966, Pas., I, 1966, p. 1326 ; Cass., 11 septembre 1987, Pas., I, 1988, p. 41).

Il est donc fréquent que le bail renouvelé n’ait pas date certaine même si le bail initial a été enregistré.

Quelles sont les conséquences de cette situation ?

Si le preneur occupe depuis plus de six mois, son bail fût-il renouvelé sera inopposable à l’acquéreur selon le droit commun (art. 1743 du Code civil) mais le preneur sera tout de même protégé par l’article 12, alinéa 2, de la loi.

Cela signifie que l’acquéreur ne pourra l’expulser que moyennant un préavis d’un an, notifié dans les trois mois de l’acquisition, et en respectant les conditions de l’article 16, I, 1° à 4° de la loi.

En revanche, si le preneur occupe par bail renouvelé depuis moins de six mois, ni l’article 1743 du Code civil ni l’article 12 précité ne protégeront le preneur. L’acquéreur pourra l’expulser.

D’où l’intérêt de donner date certaine au renouvellement.

En effet, le bail qui a date certaine est entièrement opposable à l’acquéreur (art. 1743 du Code civil) si le bail ne contient pas une clause de faculté d’expulsion.

Et si le bail contient une pareille clause, le preneur par bail dont la date est certaine ou occupant depuis plus de six mois bénéficiera de la protection relative de l’article 12, comme expliqué plus haut.

Le bail renouvelé pourra donc se trouver dépourvu de date certaine vis-à-vis d’un acquéreur en cas de vente dans les six premiers mois du nouveau bail.

Cette période, on l’a vu, est donc risquée.

C’est pourquoi, il est conseillé d’enregistrer la demande de renouvellement pour conférer date certaine au bail renouvelé (M. La Haye et J. Vankerckhove, Les Novelles, Droit civil T VI, Le louage de choses, volume II, Les baux commerciaux, n° 1733, p. 183).

Comment enregistrer ? En effet ce qui est présenté à l’enregistrement est un acte, c’est-à-dire une convention.

La notion d’ « acte » dont question à l’article 19, 3°, CDE vise en réalité tous écrits, y compris les lettres, qui constituent ensemble le titre ou la preuve littérale parfaite d’un bail d’immeubles situés en Belgique (Bruxelles, 3 mars 1938, Rec. gén. en., n° 17.960).

L’administration admet que lorsqu’un preneur sollicite par lettre recommandée le renouvellement de son bail et que le bailleur marque son accord au preneur par une autre lettre recommandée, ces écrits constituent ensemble la preuve littérale parfaite d’une convention de bail et permettent la perception du droit proportionnel.

Le cas échéant, chacune des parties peut présenter à la formalité de l’enregistrement l’original de la lettre reçue par elle et un duplicata signé de la lettre qu’elle a adressée à l’autre partie.

Si enfin une convention de renouvellement est conclue, elle pourra aisément être présentée à la formalité de l’enregistrement.

Il est donc conseillé de faire enregistrer le renouvellement pour éviter les risques que présentent une vente dans les six premiers mois du nouveau bail.

Terminons par deux précisions.

Le preneur expulsé par l’acquéreur dispose d’un recours contre le vendeur, bailleur originaire. En effet, ce dernier s’est engagé dans le bail à faire jouir paisiblement son locataire pendant la durée du bail.

Si le vendeur a fait souscrire dans le contrat de vente de l’immeuble une clause d’entretien du bail, le preneur sera protégé contre l’expulsion, même si son bail n’a pas été enregistré.

Commentaires

facebook comments:

  1. Madeleine de Wilde #

    Cher Confrère,
    Vous écrivez ci-dessus ; « c’est pourquoi il est conseillé d’enregistrer la demande de renouvellement ». donc avant même que le bailleur n’ait donné sa réponse, éventuellement négative ?
    Merci de ce que vous voudrez bien me dire.
    Bien confraternellement,
    M. de Wilde.

    janvier 13, 2013
    • Si le bailleur ne répond pas, il faut enregistrer la demande (certains receveurs refusent au motif de ce qu’une lettre n’est pas un « acte »).
      S’il accepte par écrit, on enregistre les deux lettres.
      Si le bailleur refuse, il y a une procédure et la citation comme le jugement est enregistré.
      Si le refus aboutit à une transaction, c’est cette convention que l’on enregistre.

      janvier 14, 2013
  2. ben #

    Si la lettre de renouvellement n’est pas enregistrée et que l’on veut mettre fin au bail ainsi renouvellé, doit-on respecter la règle du triennat et le préavis de 6 mois?
    Merci

    juillet 20, 2015

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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