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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bail commercial : enregistrer le renouvellement

Le locataire commercial peut demander le renouvellement de son bail entre le 18ième et le 15ième mois qui précède l’expiration du bail, en respectant les formes de l’article 14 de la loi sur les baux commerciaux.

Il sollicite donc le renouvellement de son bail par lettre recommandée, et il l’obtient, soit que le bailleur ne réponde pas, soit qu’un accord soit exprimé par lettre.

Après la prise de cours du renouvellement, ce locataire est-il encore protégé contre l’expulsion en cas de vente du bien loué ? Non, par nécessairement.

Le renouvellement n’est pas une prolongation, ni une prorogation. Le bail renouvelé est un nouveau bail, un bail différent du bail initial.

La date certaine du bail initial ne s’étend pas au bail renouvelé (Cass., 11 juin 1966, Pas., I, 1966, p. 1326 ; Cass., 11 septembre 1987, Pas., I, 1988, p. 41).

Il est donc fréquent que le bail renouvelé n’ait pas date certaine même si le bail initial a été enregistré.

Quelles sont les conséquences de cette situation ?

Si le preneur occupe depuis plus de six mois, son bail fût-il renouvelé sera inopposable à l’acquéreur selon le droit commun (art. 1743 du Code civil) mais le preneur sera tout de même protégé par l’article 12, alinéa 2, de la loi.

Cela signifie que l’acquéreur ne pourra l’expulser que moyennant un préavis d’un an, notifié dans les trois mois de l’acquisition, et en respectant les conditions de l’article 16, I, 1° à 4° de la loi.

En revanche, si le preneur occupe par bail renouvelé depuis moins de six mois, ni l’article 1743 du Code civil ni l’article 12 précité ne protégeront le preneur. L’acquéreur pourra l’expulser.

D’où l’intérêt de donner date certaine au renouvellement.

En effet, le bail qui a date certaine est entièrement opposable à l’acquéreur (art. 1743 du Code civil) si le bail ne contient pas une clause de faculté d’expulsion.

Et si le bail contient une pareille clause, le preneur par bail dont la date est certaine ou occupant depuis plus de six mois bénéficiera de la protection relative de l’article 12, comme expliqué plus haut.

Le bail renouvelé pourra donc se trouver dépourvu de date certaine vis-à-vis d’un acquéreur en cas de vente dans les six premiers mois du nouveau bail.

Cette période, on l’a vu, est donc risquée.

C’est pourquoi, il est conseillé d’enregistrer la demande de renouvellement pour conférer date certaine au bail renouvelé (M. La Haye et J. Vankerckhove, Les Novelles, Droit civil T VI, Le louage de choses, volume II, Les baux commerciaux, n° 1733, p. 183).

Comment enregistrer ? En effet ce qui est présenté à l’enregistrement est un acte, c’est-à-dire une convention.

La notion d’ « acte » dont question à l’article 19, 3°, CDE vise en réalité tous écrits, y compris les lettres, qui constituent ensemble le titre ou la preuve littérale parfaite d’un bail d’immeubles situés en Belgique (Bruxelles, 3 mars 1938, Rec. gén. en., n° 17.960).

L’administration admet que lorsqu’un preneur sollicite par lettre recommandée le renouvellement de son bail et que le bailleur marque son accord au preneur par une autre lettre recommandée, ces écrits constituent ensemble la preuve littérale parfaite d’une convention de bail et permettent la perception du droit proportionnel.

Le cas échéant, chacune des parties peut présenter à la formalité de l’enregistrement l’original de la lettre reçue par elle et un duplicata signé de la lettre qu’elle a adressée à l’autre partie.

Si enfin une convention de renouvellement est conclue, elle pourra aisément être présentée à la formalité de l’enregistrement.

Il est donc conseillé de faire enregistrer le renouvellement pour éviter les risques que présentent une vente dans les six premiers mois du nouveau bail.

Terminons par deux précisions.

Le preneur expulsé par l’acquéreur dispose d’un recours contre le vendeur, bailleur originaire. En effet, ce dernier s’est engagé dans le bail à faire jouir paisiblement son locataire pendant la durée du bail.

Si le vendeur a fait souscrire dans le contrat de vente de l’immeuble une clause d’entretien du bail, le preneur sera protégé contre l’expulsion, même si son bail n’a pas été enregistré.

Commentaires

facebook comments:

  1. Madeleine de Wilde #

    Cher Confrère,
    Vous écrivez ci-dessus ; « c’est pourquoi il est conseillé d’enregistrer la demande de renouvellement ». donc avant même que le bailleur n’ait donné sa réponse, éventuellement négative ?
    Merci de ce que vous voudrez bien me dire.
    Bien confraternellement,
    M. de Wilde.

    janvier 13, 2013
    • Si le bailleur ne répond pas, il faut enregistrer la demande (certains receveurs refusent au motif de ce qu’une lettre n’est pas un « acte »).
      S’il accepte par écrit, on enregistre les deux lettres.
      Si le bailleur refuse, il y a une procédure et la citation comme le jugement est enregistré.
      Si le refus aboutit à une transaction, c’est cette convention que l’on enregistre.

      janvier 14, 2013
  2. ben #

    Si la lettre de renouvellement n’est pas enregistrée et que l’on veut mettre fin au bail ainsi renouvellé, doit-on respecter la règle du triennat et le préavis de 6 mois?
    Merci

    juillet 20, 2015

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

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1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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