En matière de droit d’enregistrement, la base imposable lors de la constitution d’un usufruit ne peut être inférieure à la valeur vénale de ce droit (art. 46 CDE).

L’article 47 précise ce qu’il faut entendre par valeur vénale.

Cette valeur consiste dans le produit (multiplication) du revenu annuel ou à défaut la valeur locative par un coefficient indiqué dans un tableau figurant à l’article 47.

Ce coefficient dépend de l’âge au jour de l’acte de la personne qui devient usufruitière.

Le tableau de l’article 47 se présente comme suit :

18        20 ans ou moins

17        plus de 20 ans sans dépasser 30 ans

16        plus de 30 ans sans dépasser 40 ans

14        plus de 40 ans sans dépasser 50 ans

13        plus de 50 ans sans dépasser 55 ans

11        plus de 55 ans sans dépasser 60 ans

9,5       plus de 60 ans sans dépasser 65 ans

8          plus de 65 ans sans dépasser 70 ans

6          plus de 70 ans sans dépasser 75 ans

4          plus de 75 ans sans dépasser 80 ans

2          plus de 80 ans

Par exemple, si la personne a 60 ans, le coefficient est de 9,5. L’usufruit vaut 9,5 fois la valeur locative.

Ainsi, lorsque le bien est loué 1.000 € par mois, soit 12.000 € par an, l’usufruit sur la tête d’une personne de 60 ans vaut 12.000 x 9,5 = 114.000 €.

Qu’en est-il si l’usufruit est constitué à durée déterminée ?

En ce cas, la valeur vénale est obtenue en capitalisant au taux de 4 % le revenu annuel ou, à défaut, la valeur locative, compte tenu de la durée donnée à l’usufruit.

C’est ce que dit la loi (art. 47, al. 2), mais qu’est ce que cela signifie ?

Cela signifie qu’il faut voir la valeur actuelle du revenu reçu durant telle durée.

La capitalisation s’effectue à un intérêt composé de 4 % suivant le tableau ci-dessous (www.fisconet.fgov.be) de la valeur actuelle d’un euro à recevoir pendant telle durée.

1 an  = 0,961538           11 ans =  8,760476       21 ans = 14,029159

2 ans = 1,886094          12 ans =  9,385073       22 ans = 14,451114

3 ans = 2,775090          13 ans =  9,985647       23 ans = 14,856840

4 ans = 3,629894          14 ans = 10,563122       24 ans = 15,246961

5 ans = 4,451821          15 ans = 11,118387       25 ans = 15,622078

6 ans = 5,242136          16 ans = 11,652295       26 ans = 15,982767

7 ans = 6,002054          17 ans = 12,165668       27 ans = 16,329584

8 ans = 6,732744          18 ans = 12,659296       28 ans = 16,663061

9 ans = 7,435331          19 ans = 13,133938       29 ans = 16,983712

10 ans = 8,110895        20 ans = 13,590325       30 ans = 17,292031

On voit que la valeur aujourd’hui d’un euro à recevoir pendant 10 ans est de 6,002054 euros.

Cette valeur n’est pas de 10 puisqu’elle est reçue tout de suite et qu’il ne faut pas attendre 10 ans.

Reprenons notre exemple. Rappelons que la personne de 60 ans est au coefficient de 9,5 dans l’article 47 et que le revenu annuel est de 12.000 €.

Supposons que cette personne acquière un usufruit de 20 ans.

Le coefficient de capitalisation pendant 20 ans est de 13,590325 (selon le tableau ci-dessus).

Le calcul est le suivant :

Valeur vénale forfaitaire de l’usufruit à sa constitution : 12.000 € x 13,590325 = 163.084 €.

Mais, s’agissant d’une personne physique, il ne faut pas dépasser la durée présumée par le tableau de l’article 47 (coefficient 9,5).

Or le maximum est de 9,5 x 12.000 = 114.000 € ; on appliquera cette valeur et non 163.084 €.

S’il s’agit d’une personne morale (société), la valeur ne peut dépasser le montant de vingt fois le revenu.

Notons enfin qu’en aucun cas, la valeur de l’usufruit ne peut dépasser 80 % de la valeur de la peine propriété.

Cette manière de procéder est propre à la matière des droits d’enregistrement.

En matière d’impôts directs, l’administration considère qu’il faut se fonder sur la valeur économique réelle de ce droit.

La valeur économique de l’usufruit doit alors être calculée sur la base de la valeur locative ou du rendement locatif réel du bien.

On ne peut donc pas se baser sur les formules décrites ci-dessus, qui existent en matière de droits d’enregistrement et de succession (Q.P., Chambre, 2004-2005, n° 77, p. 12 907).

La détermination précise de la valeur d’un usufruit est sensible en impôt direct dans les montages en démembrement entre la société et son dirigeant.

Le site du Service des Décisions Anticipées (SDA) publie toujours actuellement un avis public de 2009 en matière d’usufruit constitué au profit d’une société.

Le point 4 de l’avis précise que la valorisation de l’usufruit temporaire doit être effectuée à valeur réelle.

Une surestimation de la valeur de l’usufruit pourra donner lieu à l’attribution d’un avantage (de toute nature, anormal ou bénévole) au nu-propriétaire.

L’avis ajoute : « la valorisation doit être examinée au cas par cas et devra entre autres tenir compte de l’état dans lequel se trouve le bien immeuble, des travaux encore à effectuer, des frais générés par la constitution de l’usufruit (frais de notaire, droits d’enregistrement), ainsi que de l’affectation effective donnée par la société au bien immobilier (utilisation propre, mise en location, usage intensif, usure, …).

On constate qu’en pratique il faudra sécuriser la valorisation par une expertise tenant compte de tous les éléments disponibles.

L’expertise devra aussi s’appuyer sur la détermination de la valeur locative du bien et procéder à une évaluation sur la durée de l’usufruit en tenant compte de la valeur actuelle.

L’exercice n’est pas toujours simple.

De son côté, comment fait l’administration ?

L’administration possède de nombreux éléments (cadastre, baux enregistré, etc.) qui permettent d’approcher la valeur économique d’un usufruit.

Mais dispose-t-elle d’un outil ou d’une méthode unique d’évaluation des usufruits ?

Le Ministre des finances a été interpelé à ce sujet (Q., Sénat, 2009-2010, n° 4-6643 de du 29 janvier 2010).

Il fut répondu que l’administration dispose de deux bases de données dénommées Loco et Cadnet.

La consultation des applications Cadmap (le plan parcellaire cadastral) et Cadnet (matrice cadastrale) est possible via l’intranet du SPF Finances.

Selon le Ministre, la Documentation patrimoniale dispose d’un fichier de points de comparaison de valeur vénale grâce à la connexion entre les comptes mobiles digitalisés, la matrice cadastrale et le code construction.

Via l’application ECL (Extraction Cadnet Loco), les fonctionnaires habilités peuvent consulter en ligne le fichier central ECL des points de comparaison valeur vénale.

L’accès est limité aux missions de la Documentation patrimoniale, reconnait le Ministre.

Mais, s’empresse-t-il de préciser, la Documentation patrimoniale donne suite aux demandes de missions particulières des autres administrations dans le cadre de la lutte contre la fraude fiscale.

Le ministre répond encore ceci, qui laisse penser qu’en dépit de ses belles déclarations, la méthode n’est pas encore opérationnelle :

Le pilier « Mesures et Évaluations » de la Documentation patrimoniale pilote un groupe de travail composé de membres de ses piliers que sont « Sécurité juridique » et « Services patrimoniaux » (comités d’acquisition) et de représentants de l’Entité Impôts et Recouvrement.

Ce groupe de travail a pour mission d’élaborer une méthode basée sur le principe précité qui réponde aux besoins des divers services. Les évaluations constituent un élément déterminant dans le cadre du traitement de leurs dossiers.

Aussitôt qu’un consensus sera atteint à ce propos, l’utilisation de la méthode sera généralisée.

Le conseil qui s’impose est donc de procéder à une valorisation par un expert immobilier et par un réviseur d’entreprises rompu aux calculs de valorisation.

Cela évitera des déconvenues.