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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente publique d’immeuble : La loi du 15 mai 2009


1.
Pourquoi une réforme ?

Le législateur est parti du constat de ce que, tant pour les ventes publiques volontaires que forcées, la première séance est bien souvent suivie d’une seconde séance.

Cela génère des pertes de temps et de frais complémentaires.

La loi vise donc, tout d’abord, à supprimer la seconde séance, mais elle maintient la faculté de surenchère à laquelle il sera dorénavant possible de renoncer dans la vente publique volontaire judiciaire et dans la vente publique forcée.

La loi vise également à supprimer les distinctions entre la vente publique volontaire judiciaire et la vente publique forcée.

La loi ambitionne enfin d’améliorer la procédure de la vente publique en mettant au point un système encourageant les enchérisseurs éventuels à faire une offre.

2. Les grandes lignes de la réforme

Il y a deux grandes nouveautés.

D’abord le notaire peut déterminer un prix de départ.

Ensuite, une remise sur le prix est accordée au premier enchérisseur qui fait l’offre à ce prix, ou mieux, et qui devient adjudicataire.

Dans la proposition de loi, la remise était de 0,5 % ; elle a été portée à 1 %.

Si plusieurs candidats acheteurs se déclarent en même temps disposés à faire une première offre égale ou supérieure au prix de départ, cette remise reste acquise au premier enchérisseur à qui le bien est définitivement adjugé.

En l’absence de première offre au prix de départ, le notaire tente de susciter une offre par enchères dégressives.

L’objectif du système de prix de départ avec indemnité est d’inciter les candidats acquéreurs à enchérir rapidement de manière à obtenir d’emblée un prix raisonnable.

Le rapport fait au nom de la Commission de la justice (doc. 52-1273/005) précise que le système de la prime de premier offrant est déjà utilisé dans les arrondissements de Louvain et de Turnhout.

Cette expérience a démontré que la prime de premier offrant accélère le déroulement de la vente publique.

La loi a conservé le droit de surenchère pour s’assurer la garantie du meilleur prix malgré la suppression de la deuxième séance.

Dans la vente publique volontaire le vendeur peut l’exclure à l’avance dans le cahier des charges, ou le jour même de la séance, immédiatement après l’adjudication.

Dans la vente publique judiciaire volontaire, la surenchère reste obligatoire, à moins qu’il n’y soit renoncé en raison de circonstances particulières et avec l’accord du juge de paix.

Enfin, le droit de surenchère reste également entier lors de la vente publique judiciaire forcée, mais le requérant peut y renoncer.

3. Le nouveau régime de la vente publique d’immeuble

Premier principe : une séance et maintient de la faculté de surenchère

L’adjudication se fait en une seule séance, d’abord aux enchères, et sous la condition suspensive de l’absence de surenchère.

Deuxième principe : la mise à prix

Préalablement à l’adjudication, le notaire instrumentant peut fixer le montant de la mise à prix, éventuellement après avis d’un expert désigné par lui.

C’est une faculté mais on verra qu’elle est utile (mais pas indispensable) pour appliquer le principe suivant.

Troisième principe : la prime à l’enchère conforme à la mise à prix

L’enchérisseur qui, dès le début de la séance, propose comme première offre un montant égal ou supérieur à celui de la mise à prix, reçoit une indemnité égale à 1 % de sa première offre.

Cette prime n’est exigible que si le bien est adjugé définitivement à cet enchérisseur.

Cette prime est à charge de la masse ou du vendeur.

Dans la vente sur exécution, elle constitue une créance privilégie au titre de frais de justice (art. 17 de la loi hypothécaire).

Si personne n’offre le montant de la mise à prix, le notaire provoquera une première offre par enchères dégressives, après quoi la vente se poursuivra par enchères.

Quatrième principe : la prime à la plus haute enchère hors mise à prix

Si le notaire instrumentant ne fixe pas de mise à prix, il peut octroyer une prime à l’enchérisseur qui offre le prix le plus élevé à la fin de la première séance.

Cette prime s’élève à 1 % du montant offert.

4. Quelle vente publique ?

La loi vise les ventes publiques volontaires judiciaires (mineurs, interdits, absents, faillis), puisqu’elle modifie l’article 1193 du Code judiciaire.

Le partage judiciaire est pareillement visé puisque les articles 1211 et 1220 du Code judiciaire renvoient aux nouvelles dispositions de l’article 1193 du même Code.

Il en va de même pour la vente publique forcée, et c’est logique. C’est ainsi que l’article 1587 du Code judiciaire est modifié de la même façon que l’article 1193.

5. La faculté de surenchère

L’adjudication se fait en une seule séance mais la faculté de surenchère est maintenue, par un renvoi explicite aux articles 1592, 1593 et 1594 du Code judiciaire.

Toutefois, les requérants peuvent dorénavant, en raison de circonstances particulières, soit prévoir dans le cahier des charges, soit décider séance tenante que la formalité de surenchère ne sera pas d’application.

Cela vaut tant pour la vente publique volontaire judiciaire que pour la vente publique forcée.

Dans la vente publique volontaire judiciaire, il faudra l’accord du juge de paix pour renoncer à la faculté de surenchère.

Pour le reste le régime de la faculté de surenchère est maintenu.

L’écartement de l’enchère non fiable ou l’exigence d’une caution sont inchangés.

Il en va de même de la faculté pour l’adjudicataire délire command  à condition d’en avertir le notaire le premier jour qui suit la fin du délai d’enchère, l’adjudicataire restant garant du command.

Rappelons que la faculté de surenchère existe durant les 15 jours qui suivent l’adjudication, par une consignation chez le notaire (minimum 10 %).

Elle est notifiée au notaire et dénoncée à l’adjudicataire.

La faculté de surenchère est annoncée par affiches dans les 5 jours. L’adjudication par suite de surenchère est faite par le même notaire et de la même manière que la première.

Cette adjudication, ouverte à tous, est définitive.

La F.R.N.B.

La loi a été rédigée en collaboration avec la Fédération royale du notariat belge.

La F.R.N.B. avait aussi suggéré d’introduire les ordres électroniques dans la vente publique. Les parlementaires ont malheureusement jugé l’initiative prématurée.

Entrée en vigueur

Les nouvelles dispositions sont applicables à toutes les ventes publiques dont l’acte fixant les conditions de vente a été reçu postérieurement au 1er janvier 2010.

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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