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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Une société anonyme achète, vend ou loue un immeuble

Acheter ou louer un bien immeuble n’est pas un acte anodin, mais peut être une opération courante pour une société dont l’activité est immobilière.

La question se pose alors de savoir qui peut agir et représenter la société pour consentir à la convention (vente, constitution d’usufruit, location pour 9 ans ou plus etc.) : l’administrateur délégué ou le conseil d’administration ?

Un arrêt du 26 février 2009  de la Cour de cassation (Ixelles c. Delhaize) appelle à une vigilance que la jurisprudence assez souple avait jusqu’alors assoupie.

Dans le contexte d’une réclamation fiscale introduite par l’administrateur délégué, la Cour confirme sa jurisprudence selon laquelle :

« Les actes de gestion journalière sont ceux qui sont commandés par les besoins de la vie quotidienne de la société et ceux qui, en raison tant de leur peu d’importance que de la nécessité d’une prompte solution, ne justifient pas l’intervention du conseil d’administration lui-même ».

Or en l’espèce, l’arrêt de la Cour d’appel, qui avait validé l’introduction de la réclamation, avait certes constaté qu’eu égard à l’ampleur des activités de la société, l’introduction de la réclamation était de peu d’importance, mais avait omis d’examiner si cet acte nécessitait une solution d’une promptitude telle qu’il ne pouvait attendre une réunion du conseil d’administration…

Le notaire ou la société ne doit donc plus seulement se déterminer en fonction de la nature courante ou anodine ou non de l’acte.

Il faut aussi vérifier et justifier si le conseil d’administration avait le loisir de se saisir de la question.  Retenons que l’on sera prudent en la matière et qu’une résolution du conseil d’administration sera adoptée dès que cela sera possible.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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