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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Une société anonyme achète, vend ou loue un immeuble

Acheter ou louer un bien immeuble n’est pas un acte anodin, mais peut être une opération courante pour une société dont l’activité est immobilière.

La question se pose alors de savoir qui peut agir et représenter la société pour consentir à la convention (vente, constitution d’usufruit, location pour 9 ans ou plus etc.) : l’administrateur délégué ou le conseil d’administration ?

Un arrêt du 26 février 2009  de la Cour de cassation (Ixelles c. Delhaize) appelle à une vigilance que la jurisprudence assez souple avait jusqu’alors assoupie.

Dans le contexte d’une réclamation fiscale introduite par l’administrateur délégué, la Cour confirme sa jurisprudence selon laquelle :

« Les actes de gestion journalière sont ceux qui sont commandés par les besoins de la vie quotidienne de la société et ceux qui, en raison tant de leur peu d’importance que de la nécessité d’une prompte solution, ne justifient pas l’intervention du conseil d’administration lui-même ».

Or en l’espèce, l’arrêt de la Cour d’appel, qui avait validé l’introduction de la réclamation, avait certes constaté qu’eu égard à l’ampleur des activités de la société, l’introduction de la réclamation était de peu d’importance, mais avait omis d’examiner si cet acte nécessitait une solution d’une promptitude telle qu’il ne pouvait attendre une réunion du conseil d’administration…

Le notaire ou la société ne doit donc plus seulement se déterminer en fonction de la nature courante ou anodine ou non de l’acte.

Il faut aussi vérifier et justifier si le conseil d’administration avait le loisir de se saisir de la question.  Retenons que l’on sera prudent en la matière et qu’une résolution du conseil d’administration sera adoptée dès que cela sera possible.

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Attestation d’assurance

L’article 12 de la loi du 31 mai 2017 prévoit l’obligation pour les entrepreneurs et autres prestataires du secteur de la construction, avant l’entame de tout travail immobilier susceptible d’entrer dans le champ d’application de l’obligation d’assurance, de remettre au maitre de l’ouvrage et à l’architecte une attestation qui confirme la couverture d’assurance conforme à […]

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L’article 12 de la loi du 31 mai 2017 prévoit l’obligation pour les entrepreneurs et autres prestataires du secteur de la construction, avant l’entame de tout travail immobilier susceptible d’entrer dans le champ d’application de l’obligation d’assurance, de remettre au maitre de l’ouvrage et à l’architecte une attestation qui confirme la couverture d’assurance conforme à la loi et à ses arrêtés d’exécution.

En possession de cette attestation, et en cas de cession des droits réels portant sur le bien immobilier (une vente par exemple) avant l’expiration de la période de couverture de la responsabilité civile décennale, le maitre de l’ouvrage doit transmettre au nouvel acquéreur l’attestation.

Par ailleurs, la transmission de cette attestation doit être vérifiée par le notaire (art. 12, §1, alinéa 3).

Cela dit, la loi ne prévoit pas de sanction spécifique et il convient de s’en remettre au droit commun de la responsabilité.

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