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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Une société anonyme achète, vend ou loue un immeuble

Acheter ou louer un bien immeuble n’est pas un acte anodin, mais peut être une opération courante pour une société dont l’activité est immobilière.

La question se pose alors de savoir qui peut agir et représenter la société pour consentir à la convention (vente, constitution d’usufruit, location pour 9 ans ou plus etc.) : l’administrateur délégué ou le conseil d’administration ?

Un arrêt du 26 février 2009  de la Cour de cassation (Ixelles c. Delhaize) appelle à une vigilance que la jurisprudence assez souple avait jusqu’alors assoupie.

Dans le contexte d’une réclamation fiscale introduite par l’administrateur délégué, la Cour confirme sa jurisprudence selon laquelle :

« Les actes de gestion journalière sont ceux qui sont commandés par les besoins de la vie quotidienne de la société et ceux qui, en raison tant de leur peu d’importance que de la nécessité d’une prompte solution, ne justifient pas l’intervention du conseil d’administration lui-même ».

Or en l’espèce, l’arrêt de la Cour d’appel, qui avait validé l’introduction de la réclamation, avait certes constaté qu’eu égard à l’ampleur des activités de la société, l’introduction de la réclamation était de peu d’importance, mais avait omis d’examiner si cet acte nécessitait une solution d’une promptitude telle qu’il ne pouvait attendre une réunion du conseil d’administration…

Le notaire ou la société ne doit donc plus seulement se déterminer en fonction de la nature courante ou anodine ou non de l’acte.

Il faut aussi vérifier et justifier si le conseil d’administration avait le loisir de se saisir de la question.  Retenons que l’on sera prudent en la matière et qu’une résolution du conseil d’administration sera adoptée dès que cela sera possible.

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La clause linguistique dans les contrats

Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige. Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ». Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ? Si le défendeur est établi […]

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Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige.

Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ».

Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ?

Si le défendeur est établi en Région wallonne, pas de problème.

Mais s’il est établi en Flandre ?

L’article 40, alinéa 1er, de la loi sur l’emploi des langues a été assoupli par la loi du 25 mai 2018 :

« Sans préjudice de l’application des articles 794, 861 et 864 du Code judiciaire, les règles qui précèdent sont prescrites à peine de nullité. »

La référence aux article 861 à 864 signifie qu’un acte ne peut plus être déclaré nul au regard de l’emploi des langues sans que l’irrégularité n’ait causé grief.

Or si le défendeur a accepté dans le contrat la langue et la compétence française, il n’y a pas de grief.

Malheureusement, la Cour constitutionnelle, saisie par des magistrats flamands, a annulé l’alinéa 1er de l’article 40 (arrêt n° 120/2019 du 19 septembre 2019).

Depuis le 10 octobre 2019, l’ancienne version de l’article 40 est revenue : le juge doit d’office annuler un acte irrégulier sur le plan de la langue.

Or, selon l’article 4 de la loi du 15 juin 1935, un défendeur « domicilié » en Flandre doit être cité en néerlandais à Bruxelles.

Si le juge considère que le siège servant à présent de « domicile » est en Flandre, il doit frapper la citation de nullité, agissant d’office si une parties ne le demande pas.

Les clauses linguistiques dans les contrats ne peuvent rien y faire. Elles sont en réalité inopérantes.

Les clauses d’élection de domicile à Bruxelles sont pareillement impuissantes.

En effet, on ne peut déroger à une loi d’ordre public par des conventions particulières.

L’homogénéité linguistiques des Régions est l’un des fondements de l’organisation de l’Etat et donc de l’organisation judiciaire, d’où son caractère d’ordre public.

Cette homogénéité n’est cependant pas totale.

L’article 7, § 1er, de la loi permet en effet aux parties de demander conjointement que la cause soit renvoyée devant une juridiction de l’autre langue.

Ce n’est pas normal dans un Etat fédéral mais, rassurez-vous, ce respect du choix des parties disparaîtra lorsque la justice sera régionalisée …

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