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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Investisseur professionnel et loi Breyne

La loi dite Breyne du 9 juillet 1971, réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction, protège l’acquéreur ou le maître de l’ouvrage.

Cela se conçoit fort bien quand celui-ci est un consommateur. Mais qu’en est-il lorsque l’acquisition est faite par une société immobilière ?

Si l’appartement ou la maison est destiné à l’habitation, et s’il n’est pas question de modification aux plans en vue d’en faire exclusivement des bureaux, le contrat tombe dans le champ d’application de la loi Breyne par son objet, et cela même si l’immeuble est partiellement utilisable à titre professionnel (art. 1).

Reste à vérifier si l’acheteur est visé par l’exclusion de l’article 2, 3° de la loi qui pose que : « La présente loi n’est pas applicable aux conventions conclues par : … 3° un acquéreur ou un maître de l’ouvrage dont l’activité habituelle consiste à construire ou à faire construire des maisons ou appartements en vue de les céder à titre onéreux ; toute convention conclue par cet acquéreur ou maître de l’ouvrage est censée l’être dans le cadre de son activité habituelle. »

N’échappe donc à la loi que la société qui, d’occupation habituelle, achète pour revendre, pas celle qui investit, par exemple pour se constituer un patrimoine, pour spéculer ou pour louer (Civ. Antwerpen, 17 juin 1992, T. Ann. 1994, p.137).

Monsieur Devroey estime aussi que l’investisseur est protégé par la loi au contraire du revendeur professionnel (De Wet Breyne, Konstruktie Publikaties, 2000, p. 48 ; dans le même sens, Verbeke et Vanhove, De Wet Breyne sans gêne, Larcier 2003, p. 58).

Il en résulte la société qui a pour objet statutaire d’acheter pour revendre ne sera pas protégée par la loi Breyne. Par contre toute autre société qui investit dans l’immobilier résidentiel pour se constituer un actif, ou pour louer, sera bien visée par la protection de la loi Breyne.

Ce n’est pas toujours un avantage : il arrive qu’en fin d’année, une société souhaite neutraliser ses bénéfices en investissant dans une habitation pour son gérant ou pour la louer. Elle souhaite pour cela opérer un décaissement important et devenir propriétaire pour amortir une annuité et déduire la TVA non restituable. Or la loi Breyne limite l’acompte à 5 % du prix (de la construction et du terrain) et, après la passation de l’acte notarié, ne permet la libération des tranches subséquentes de prix qu’à mesure des états d’avancement constatés par un architecte (art. 10).

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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