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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Investisseur professionnel et loi Breyne

La loi dite Breyne du 9 juillet 1971, réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction, protège l’acquéreur ou le maître de l’ouvrage.

Cela se conçoit fort bien quand celui-ci est un consommateur. Mais qu’en est-il lorsque l’acquisition est faite par une société immobilière ?

Si l’appartement ou la maison est destiné à l’habitation, et s’il n’est pas question de modification aux plans en vue d’en faire exclusivement des bureaux, le contrat tombe dans le champ d’application de la loi Breyne par son objet, et cela même si l’immeuble est partiellement utilisable à titre professionnel (art. 1).

Reste à vérifier si l’acheteur est visé par l’exclusion de l’article 2, 3° de la loi qui pose que : « La présente loi n’est pas applicable aux conventions conclues par : … 3° un acquéreur ou un maître de l’ouvrage dont l’activité habituelle consiste à construire ou à faire construire des maisons ou appartements en vue de les céder à titre onéreux ; toute convention conclue par cet acquéreur ou maître de l’ouvrage est censée l’être dans le cadre de son activité habituelle. »

N’échappe donc à la loi que la société qui, d’occupation habituelle, achète pour revendre, pas celle qui investit, par exemple pour se constituer un patrimoine, pour spéculer ou pour louer (Civ. Antwerpen, 17 juin 1992, T. Ann. 1994, p.137).

Monsieur Devroey estime aussi que l’investisseur est protégé par la loi au contraire du revendeur professionnel (De Wet Breyne, Konstruktie Publikaties, 2000, p. 48 ; dans le même sens, Verbeke et Vanhove, De Wet Breyne sans gêne, Larcier 2003, p. 58).

Il en résulte la société qui a pour objet statutaire d’acheter pour revendre ne sera pas protégée par la loi Breyne. Par contre toute autre société qui investit dans l’immobilier résidentiel pour se constituer un actif, ou pour louer, sera bien visée par la protection de la loi Breyne.

Ce n’est pas toujours un avantage : il arrive qu’en fin d’année, une société souhaite neutraliser ses bénéfices en investissant dans une habitation pour son gérant ou pour la louer. Elle souhaite pour cela opérer un décaissement important et devenir propriétaire pour amortir une annuité et déduire la TVA non restituable. Or la loi Breyne limite l’acompte à 5 % du prix (de la construction et du terrain) et, après la passation de l’acte notarié, ne permet la libération des tranches subséquentes de prix qu’à mesure des états d’avancement constatés par un architecte (art. 10).

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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