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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Investisseur professionnel et loi Breyne

La loi dite Breyne du 9 juillet 1971, réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction, protège l’acquéreur ou le maître de l’ouvrage.

Cela se conçoit fort bien quand celui-ci est un consommateur. Mais qu’en est-il lorsque l’acquisition est faite par une société immobilière ?

Si l’appartement ou la maison est destiné à l’habitation, et s’il n’est pas question de modification aux plans en vue d’en faire exclusivement des bureaux, le contrat tombe dans le champ d’application de la loi Breyne par son objet, et cela même si l’immeuble est partiellement utilisable à titre professionnel (art. 1).

Reste à vérifier si l’acheteur est visé par l’exclusion de l’article 2, 3° de la loi qui pose que : « La présente loi n’est pas applicable aux conventions conclues par : … 3° un acquéreur ou un maître de l’ouvrage dont l’activité habituelle consiste à construire ou à faire construire des maisons ou appartements en vue de les céder à titre onéreux ; toute convention conclue par cet acquéreur ou maître de l’ouvrage est censée l’être dans le cadre de son activité habituelle. »

N’échappe donc à la loi que la société qui, d’occupation habituelle, achète pour revendre, pas celle qui investit, par exemple pour se constituer un patrimoine, pour spéculer ou pour louer (Civ. Antwerpen, 17 juin 1992, T. Ann. 1994, p.137).

Monsieur Devroey estime aussi que l’investisseur est protégé par la loi au contraire du revendeur professionnel (De Wet Breyne, Konstruktie Publikaties, 2000, p. 48 ; dans le même sens, Verbeke et Vanhove, De Wet Breyne sans gêne, Larcier 2003, p. 58).

Il en résulte la société qui a pour objet statutaire d’acheter pour revendre ne sera pas protégée par la loi Breyne. Par contre toute autre société qui investit dans l’immobilier résidentiel pour se constituer un actif, ou pour louer, sera bien visée par la protection de la loi Breyne.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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