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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Investisseur professionnel et loi Breyne

La loi dite Breyne du 9 juillet 1971, réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction, protège l’acquéreur ou le maître de l’ouvrage.

Cela se conçoit fort bien quand celui-ci est un consommateur. Mais qu’en est-il lorsque l’acquisition est faite par une société immobilière ?

Si l’appartement ou la maison est destiné à l’habitation, et s’il n’est pas question de modification aux plans en vue d’en faire exclusivement des bureaux, le contrat tombe dans le champ d’application de la loi Breyne par son objet, et cela même si l’immeuble est partiellement utilisable à titre professionnel (art. 1).

Reste à vérifier si l’acheteur est visé par l’exclusion de l’article 2, 3° de la loi qui pose que : « La présente loi n’est pas applicable aux conventions conclues par : … 3° un acquéreur ou un maître de l’ouvrage dont l’activité habituelle consiste à construire ou à faire construire des maisons ou appartements en vue de les céder à titre onéreux ; toute convention conclue par cet acquéreur ou maître de l’ouvrage est censée l’être dans le cadre de son activité habituelle. »

N’échappe donc à la loi que la société qui, d’occupation habituelle, achète pour revendre, pas celle qui investit, par exemple pour se constituer un patrimoine, pour spéculer ou pour louer (Civ. Antwerpen, 17 juin 1992, T. Ann. 1994, p.137).

Monsieur Devroey estime aussi que l’investisseur est protégé par la loi au contraire du revendeur professionnel (De Wet Breyne, Konstruktie Publikaties, 2000, p. 48 ; dans le même sens, Verbeke et Vanhove, De Wet Breyne sans gêne, Larcier 2003, p. 58).

Il en résulte la société qui a pour objet statutaire d’acheter pour revendre ne sera pas protégée par la loi Breyne. Par contre toute autre société qui investit dans l’immobilier résidentiel pour se constituer un actif, ou pour louer, sera bien visée par la protection de la loi Breyne.

Ce n’est pas toujours un avantage : il arrive qu’en fin d’année, une société souhaite neutraliser ses bénéfices en investissant dans une habitation pour son gérant ou pour la louer. Elle souhaite pour cela opérer un décaissement important et devenir propriétaire pour amortir une annuité et déduire la TVA non restituable. Or la loi Breyne limite l’acompte à 5 % du prix (de la construction et du terrain) et, après la passation de l’acte notarié, ne permet la libération des tranches subséquentes de prix qu’à mesure des états d’avancement constatés par un architecte (art. 10).

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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