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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Enregistrer une convention non écrite

Il arrive qu’un accord surgisse sur une vente immobilière, qui ne soit pas constaté dans un écrit signé (accord verbal, échange de courriels dépourvus de signature électronique avancée, par exemple).

Cette vente doit-elle être enregistrée et comment ?

Disons d’abord que l’enregistrement est une formalité qui consiste dans la copie, l’analyse ou la mention d’un acte ou d’un écrit, par le receveur de l’enregistrement, dans un registre (article 1er Code des droits d’enregistrement).

Cette formalité donne lieu à la perception d’un impôt dénommé droit d’enregistrement.

L’article 19 du même Code dit que doivent être enregistrés dans les 4 mois (art. 32), les « actes » translatifs ou déclaratifs de propriété ou d’usufruit d’immeubles situés en Belgique.

Par « acte », l’administration entend donc un écrit, et même un contrat signé par les deux parties lorsqu’il s’agit d’un contrat synallagmatique, comme la vente d’immeuble.

Mais, comme dit ci-dessus, il peut arriver que la vente ne soit pas exprimée dans un acte écrit et signé.

L’article 31, 1°, du Code prévoit alors qu’il y a obligation de souscrire et de présenter à la formalité de l’enregistrement, une déclaration lorsqu’une convention translative ou déclarative de propriété ou d’usufruit d’immeubles situés en Belgique n’est pas constatée par un acte.

Cette déclaration doit être soumise à l’enregistrement dans les 4 mois de la vente (art. 33).

La déclaration doit contenir tous les éléments identifiant l’opération et permettant de liquider les droits.

Lorsque la vente est ensuite constatée dans un acte, cet acte ne devra plus être enregistré au taux proportionnel mais bien au droit fixe de 25 € (art.13).

Et pour le bail, le problème est-il le même ?

Effectivement, le receveur de l’enregistrement refuse généralement de procéder à l’enregistrement d’une lettre constatant le renouvellement d’un bail au motif de ce que l’article 19, 3°, a), vise un « acte portant bail ».

Pour l’administration, cela signifie un contrat signé.

Cela présente de considérables difficultés pour enregistrer une convention verbale car il n’existe pas, pour le bail, une disposition similaire à l’article 31, 1° qui permet et impose même, d’enregistrer une déclaration.

Il est parfois possible d’enregistrer une demande de renouvellement de bail commercial avec la réponse positive, mais le risque existe en pratique que le receveur exige une convention.

C’est important si le bien loué par bail commercial est vendu dans les 6 mois du renouvellement.

En effet, le bail renouvelé est un nouveau bail qui n’aura pas la date certaine même si le bail initial a été enregistré (Cass., 11 juin 1966, Pas. I, 1966, p. 1326).

Et l’article 12 de la loi sur les baux commerciaux pose que l’acquéreur peut expulser le preneur (à certaines conditions) lorsque le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins.

Le bail commercial renouvelé sera donc considéré comme un bail verbal et, en ce cas, l’article 12 précité permet à l’acquéreur d’expulser le locataire.

Une solution serait alors de présenter une déclaration à l’enregistrement au taux fixe (25 €) et non comme bail.

Pour le bail de résidence, il existe une solution.

La loi du 26 avril 2007 a imposé l’écrit.

C’est pourquoi l’article 1bis nouveau de la loi du 20 février 1991 dispose à présent que « La partie contractante la plus diligente pourra, faute d’exécution dans les huit jours d’une mise en demeure signifiée par lettre recommandée à la poste ou par exploit d’huissier, contraindre l’autre partie par voie procédurale s’il échet à dresser, compléter ou signer une convention écrite selon l’alinéa 1er et requérir si besoin que le jugement vaudra bail écrit. La compétence du juge est limitée par l’existence préalable d’un contrat oral entre les parties. »

Si donc la convention est verbale, il sera possible de demander au juge de paix de faire titre après une mise en demeure sans réponse pendant 8 jours, et ce titre constituera un jugement enregistré.

C’est surtout le bailleur qui est intéressé.

En effet, le nouvel article 5bis de la loi du 21 février 1991, inséré par la loi -programme I du 27 décembre 2006, prévoit qu’à partir du 1er juillet 2007, c’est au bailleur qu’il incombera d’enregistrer le bail de résidence, sous sa seule responsabilité.

Cet enregistrement est désormais gratuit et peut intervenir électroniquement par l’envoi d’un fichier pdf du bail.

Le preneur quant à lui n’a pas intérêt à enregistrer son bail car le nouvel alinéa 3 de l’article 3, § 5, de la loi, prévoit qu’à partir du 1er juillet 2007, si le bail n’est pas enregistré dans le délai de 2 mois (et plus quatre), le preneur peut donner congé  sans devoir respecter un préavis ni payer une indemnité.

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L’imprévision

En vertu de la théorie de l’imprévision, une convention peut, nonobstant le principe de la convention-loi, être adaptée lorsque des circonstances, inexistantes au moment de la conclusion du contrat et totalement imprévisibles, viennent en bouleverser l’économie rendant l’exécution de la convention exceptionnellement lourde. La théorie de l’imprévision est rejetée en droit belge car elle n’a […]

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En vertu de la théorie de l’imprévision, une convention peut, nonobstant le principe de la convention-loi, être adaptée lorsque des circonstances, inexistantes au moment de la conclusion du contrat et totalement imprévisibles, viennent en bouleverser l’économie rendant l’exécution de la convention exceptionnellement lourde.

La théorie de l’imprévision est rejetée en droit belge car elle n’a pas de fondement légal autonome, du moins actuellement car cela changera avec le livre 5 (art. 5.74 sur le « changement de circonstances »).

Certes, une certaine doctrine défend cette théorie (D. Philippe, « Le juge et la révision du contrat : le bouleversement de l’économie contractuelle », in Le juge et le contrat / De rol van de rechter in het contract, die Keure, la Charte, 2014, pp. 11 et s.).

Mais la jurisprudence est réticente (Cass., 14 avril 1994, Pas., 1994, I, p. 65).

Il est bien exact que la théorie de l’imprévision n’a pas de fondement juridique autonome, mais il existe le principe général de l’exécution de bonne foi des contrats qui peut prohiber l’abus d’un droit résultant du contrat.

Ce principe peut dans certaines circonstance s’opposer à la règle pacta sunt servanda.

Le respect des accords est un principe fondamental du droit. L’économie s’est développée sur la notion de l’intangibilité des contrats qui, une fois conclus, doivent être respectés.

C’est si vrai que le Code civil utilise tantôt des formules solennelles (« la loi des parties », art. 1134, alinéa 1, du Code civil), tantôt des formules religieuses (« la foi due aux actes », art. 1320).

La rigueur contractuelle n’est tempérée que par l’obligation, à consonance morale cette fois, de « l’exécution de bonne foi des obligations » déposée dans l’article 1134, alinéa 3.

Ce tempérament peut amener les tribunaux à tenir compte de circonstances imprévues pour remodeler le contrat.

La Cour d’appel de Liège a eu à connaître d’un conflit entre un producteur et un revendeur.

Le marché de destination s’était retourné (chute du dollar et modification des tarifs douaniers dans les pays de la CEI) de sorte que le revendeur ne pouvait retirer la marchandise qu’il ne parvenait plus à revendre.

Le producteur réclamait de considérables indemnités contractuelles.

Confrontée à cette demande, la Cour d’appel de Liège  (21 décembre 2001, J.T. 2002, p. 564) a décidé que « le principe d’exécution de bonne foi des conventions s’oppose à ce que le créancier, malgré le bouleversement de l’économie contractuelle que les deux parties pouvaient prévoir, continue d’exiger le respect de l’accord primitif allant jusqu’à la ruine de du débiteur. »

« Une partie, ajoute l’arrêt, poursuivant l’exécution d’un contrat devenu radicalement déséquilibré dans son économie, au grand désavantage du cocontractant, pourrait en effet être considéré comme abusant de son droit, dans les circonstances précises du cas d’espèce. »

Comme dit plus haut, les choses vont évoluer avec le livre 5 du nouveau Code civil.

Les règles prévues à l’article 5.74 du livre 5 sur le « changement de circonstances » (imprévision) visent à corriger un déséquilibre qui n’existait pas dès le moment de la conclusion du contrat, mais qui apparaît par la suite dans le contrat.

Il y a aussi la notion d’abus de circonstances dont question à l’article 5.33, alinéa 3, du livre 5, qui s’ajoute au vice de consentement : « Il n’y a pas de consentement valable lorsqu’il est la conséquence d’une erreur, d’un dol, d’une violence ou d’un abus de circonstances, pour autant que le vice de consentement soit déterminant. »

Les conséquences sont toutefois comparables dans les deux situations puisque, dans l’imprévision, le juge peut adapter le contrat si les parties ne se mettent pas d’accord.

Voyons cette (future) disposition :

Art. 5.74. Changement de circonstances

Chaque partie doit exécuter ses obligations quand bien même l’exécution en serait devenue plus onéreuse, soit que le coût de l’exécution ait augmenté, soit que la valeur de la contre-prestation ait diminué.

Toutefois, le débiteur peut demander au créancier de renégocier le contrat en vue de l’adapter ou d’y mettre fin lorsque les conditions suivantes sont réunies:

1° un changement de circonstances rend excessivement onéreuse l’exécution du contrat de sorte qu’on ne puisse raisonnablement l’exiger ;

2° ce changement était imprévisible lors de la conclusion du contrat ;

3° ce changement n’est pas imputable au débiteur ;

4° le débiteur n’a pas assumé ce risque ;

et 5° la loi ou le contrat n’exclut pas cette possibilité.

Les parties continuent à exécuter leurs obligations pendant la durée des renégociations. En cas de refus ou d’échec des renégociations dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande de l’une ou l’autre des parties, adapter le contrat afin de le mettre en conformité avec ce que les parties auraient raisonnablement convenu au moment de la conclusion du contrat si elles avaient tenu compte du changement de circonstances, ou mettre fin au contrat en tout en partie à une date qui ne peut être antérieure au changement de circonstances et selon des modalités fixées par le juge.

L’action est formée et instruite selon les formes du référé.

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