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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Enregistrer une convention non écrite

Il arrive qu’un accord surgisse sur une vente immobilière, qui ne soit pas constaté dans un écrit signé (accord verbal, échange de courriels dépourvus de signature électronique avancée, par exemple).

Cette vente doit-elle être enregistrée et comment ?

Disons d’abord que l’enregistrement est une formalité qui consiste dans la copie, l’analyse ou la mention d’un acte ou d’un écrit, par le receveur de l’enregistrement, dans un registre (article 1er Code des droits d’enregistrement).

Cette formalité donne lieu à la perception d’un impôt dénommé droit d’enregistrement.

L’article 19 du même Code dit que doivent être enregistrés dans les 4 mois (art. 32), les « actes » translatifs ou déclaratifs de propriété ou d’usufruit d’immeubles situés en Belgique.

Par « acte », l’administration entend donc un écrit, et même un contrat signé par les deux parties lorsqu’il s’agit d’un contrat synallagmatique, comme la vente d’immeuble.

Mais, comme dit ci-dessus, il peut arriver que la vente ne soit pas exprimée dans un acte écrit et signé.

L’article 31, 1°, du Code prévoit alors qu’il y a obligation de souscrire et de présenter à la formalité de l’enregistrement, une déclaration lorsqu’une convention translative ou déclarative de propriété ou d’usufruit d’immeubles situés en Belgique n’est pas constatée par un acte.

Cette déclaration doit être soumise à l’enregistrement dans les 4 mois de la vente (art. 33).

La déclaration doit contenir tous les éléments identifiant l’opération et permettant de liquider les droits.

Lorsque la vente est ensuite constatée dans un acte, cet acte ne devra plus être enregistré au taux proportionnel mais bien au droit fixe de 25 € (art.13).

Et pour le bail, le problème est-il le même ?

Effectivement, le receveur de l’enregistrement refuse généralement de procéder à l’enregistrement d’une lettre constatant le renouvellement d’un bail au motif de ce que l’article 19, 3°, a), vise un « acte portant bail ».

Pour l’administration, cela signifie un contrat signé.

Cela présente de considérables difficultés pour enregistrer une convention verbale car il n’existe pas, pour le bail, une disposition similaire à l’article 31, 1° qui permet et impose même, d’enregistrer une déclaration.

Il est parfois possible d’enregistrer une demande de renouvellement de bail commercial avec la réponse positive, mais le risque existe en pratique que le receveur exige une convention.

C’est important si le bien loué par bail commercial est vendu dans les 6 mois du renouvellement.

En effet, le bail renouvelé est un nouveau bail qui n’aura pas la date certaine même si le bail initial a été enregistré (Cass., 11 juin 1966, Pas. I, 1966, p. 1326).

Et l’article 12 de la loi sur les baux commerciaux pose que l’acquéreur peut expulser le preneur (à certaines conditions) lorsque le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins.

Le bail commercial renouvelé sera donc considéré comme un bail verbal et, en ce cas, l’article 12 précité permet à l’acquéreur d’expulser le locataire.

Une solution serait alors de présenter une déclaration à l’enregistrement au taux fixe (25 €) et non comme bail.

Pour le bail de résidence, il existe une solution.

La loi du 26 avril 2007 a imposé l’écrit.

C’est pourquoi l’article 1bis nouveau de la loi du 20 février 1991 dispose à présent que « La partie contractante la plus diligente pourra, faute d’exécution dans les huit jours d’une mise en demeure signifiée par lettre recommandée à la poste ou par exploit d’huissier, contraindre l’autre partie par voie procédurale s’il échet à dresser, compléter ou signer une convention écrite selon l’alinéa 1er et requérir si besoin que le jugement vaudra bail écrit. La compétence du juge est limitée par l’existence préalable d’un contrat oral entre les parties. »

Si donc la convention est verbale, il sera possible de demander au juge de paix de faire titre après une mise en demeure sans réponse pendant 8 jours, et ce titre constituera un jugement enregistré.

C’est surtout le bailleur qui est intéressé.

En effet, le nouvel article 5bis de la loi du 21 février 1991, inséré par la loi -programme I du 27 décembre 2006, prévoit qu’à partir du 1er juillet 2007, c’est au bailleur qu’il incombera d’enregistrer le bail de résidence, sous sa seule responsabilité.

Cet enregistrement est désormais gratuit et peut intervenir électroniquement par l’envoi d’un fichier pdf du bail.

Le preneur quant à lui n’a pas intérêt à enregistrer son bail car le nouvel alinéa 3 de l’article 3, § 5, de la loi, prévoit qu’à partir du 1er juillet 2007, si le bail n’est pas enregistré dans le délai de 2 mois (et plus quatre), le preneur peut donner congé  sans devoir respecter un préavis ni payer une indemnité.

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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