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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Enregistrer une convention non écrite

Il arrive qu’un accord surgisse sur une vente immobilière, qui ne soit pas constaté dans un écrit signé (accord verbal, échange de courriels dépourvus de signature électronique avancée, par exemple).

Cette vente doit-elle être enregistrée et comment ?

Disons d’abord que l’enregistrement est une formalité qui consiste dans la copie, l’analyse ou la mention d’un acte ou d’un écrit, par le receveur de l’enregistrement, dans un registre (article 1er Code des droits d’enregistrement).

Cette formalité donne lieu à la perception d’un impôt dénommé droit d’enregistrement.

L’article 19 du même Code dit que doivent être enregistrés dans les 4 mois (art. 32), les « actes » translatifs ou déclaratifs de propriété ou d’usufruit d’immeubles situés en Belgique.

Par « acte », l’administration entend donc un écrit, et même un contrat signé par les deux parties lorsqu’il s’agit d’un contrat synallagmatique, comme la vente d’immeuble.

Mais, comme dit ci-dessus, il peut arriver que la vente ne soit pas exprimée dans un acte écrit et signé.

L’article 31, 1°, du Code prévoit alors qu’il y a obligation de souscrire et de présenter à la formalité de l’enregistrement, une déclaration lorsqu’une convention translative ou déclarative de propriété ou d’usufruit d’immeubles situés en Belgique n’est pas constatée par un acte.

Cette déclaration doit être soumise à l’enregistrement dans les 4 mois de la vente (art. 33).

La déclaration doit contenir tous les éléments identifiant l’opération et permettant de liquider les droits.

Lorsque la vente est ensuite constatée dans un acte, cet acte ne devra plus être enregistré au taux proportionnel mais bien au droit fixe de 25 € (art.13).

Et pour le bail, le problème est-il le même ?

Effectivement, le receveur de l’enregistrement refuse généralement de procéder à l’enregistrement d’une lettre constatant le renouvellement d’un bail au motif de ce que l’article 19, 3°, a), vise un « acte portant bail ».

Pour l’administration, cela signifie un contrat signé.

Cela présente de considérables difficultés pour enregistrer une convention verbale car il n’existe pas, pour le bail, une disposition similaire à l’article 31, 1° qui permet et impose même, d’enregistrer une déclaration.

Il est parfois possible d’enregistrer une demande de renouvellement de bail commercial avec la réponse positive, mais le risque existe en pratique que le receveur exige une convention.

C’est important si le bien loué par bail commercial est vendu dans les 6 mois du renouvellement.

En effet, le bail renouvelé est un nouveau bail qui n’aura pas la date certaine même si le bail initial a été enregistré (Cass., 11 juin 1966, Pas. I, 1966, p. 1326).

Et l’article 12 de la loi sur les baux commerciaux pose que l’acquéreur peut expulser le preneur (à certaines conditions) lorsque le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins.

Le bail commercial renouvelé sera donc considéré comme un bail verbal et, en ce cas, l’article 12 précité permet à l’acquéreur d’expulser le locataire.

Une solution serait alors de présenter une déclaration à l’enregistrement au taux fixe (25 €) et non comme bail.

Pour le bail de résidence, il existe une solution.

La loi du 26 avril 2007 a imposé l’écrit.

C’est pourquoi l’article 1bis nouveau de la loi du 20 février 1991 dispose à présent que « La partie contractante la plus diligente pourra, faute d’exécution dans les huit jours d’une mise en demeure signifiée par lettre recommandée à la poste ou par exploit d’huissier, contraindre l’autre partie par voie procédurale s’il échet à dresser, compléter ou signer une convention écrite selon l’alinéa 1er et requérir si besoin que le jugement vaudra bail écrit. La compétence du juge est limitée par l’existence préalable d’un contrat oral entre les parties. »

Si donc la convention est verbale, il sera possible de demander au juge de paix de faire titre après une mise en demeure sans réponse pendant 8 jours, et ce titre constituera un jugement enregistré.

C’est surtout le bailleur qui est intéressé.

En effet, le nouvel article 5bis de la loi du 21 février 1991, inséré par la loi -programme I du 27 décembre 2006, prévoit qu’à partir du 1er juillet 2007, c’est au bailleur qu’il incombera d’enregistrer le bail de résidence, sous sa seule responsabilité.

Cet enregistrement est désormais gratuit et peut intervenir électroniquement par l’envoi d’un fichier pdf du bail.

Le preneur quant à lui n’a pas intérêt à enregistrer son bail car le nouvel alinéa 3 de l’article 3, § 5, de la loi, prévoit qu’à partir du 1er juillet 2007, si le bail n’est pas enregistré dans le délai de 2 mois (et plus quatre), le preneur peut donner congé  sans devoir respecter un préavis ni payer une indemnité.

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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