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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Copropriété : qui répare la terrasse ?

Propriété privative ou commune ?

Lorsque l’acte de base est clair, les frais de réparations aux parties privatives telles qu’il les détermine, resteront à charge du propriétaire concerné (M. Wahl, « La répartition entre les copropriétaires des frais de réfection des balcons-terrasses », Immobilier, avril 2007).

Mais il faut que l’acte de base soit clair, et il arrive que ce ne soit pas le cas surtout pour les actes de base anciens.

Parfois l’acte de base décrit la terrasse comme privative au même titre qu’une pièce de l’appartement (chambre par exemple), ce qui signifie qu’elle est privative dans une enceinte commune.

Et les statuts ne développent pas d’avantage les éléments constitutifs de ladite terrasse.

Cela peut correspondre à la situation assez fréquente d’une terrasse dont la structure est commune et dont le revêtement ou le parement est privatif.

En cas d’imprécision, on examine les statuts de la copropriété afin de déterminer si les terrasses sont privatives ou non.

Lorsque l’acte de base n’est pas suffisamment précis sur ce point, la loi énonce que « dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de terrains affectées à l’usage de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux » (art. 577-3, al. 3, du Code civil).

La loi se réfère au critère d’usage pour établir la distinction entre les parties communes et privatives.

Des décisions jurisprudentielles ont été rendues en la matière.

La plupart d’entre elles considèrent que les terrasses, balcons, toitures et toitures terrasses, ainsi que les accessoires (garde-corps, balustrade, revêtement, … etc.) sans distinction aucune, étant des éléments de la façade, participent au caractère commun de l’édifice.

En ce qui concerne les terrasses à usage privatif, les garde-corps, les balustrades, l’étanchéité, le revêtement, la chape isolante au même titre que le béton des hourdis qu’elle protège sont parties communes ainsi que tous les éléments qui ont trait à l’ornement extérieur des façades, même s’ils dépendent des parties privatives par exemple les ciels et terrasses (M. Wahl, opus cité).

Qui est compétent pour réaliser les travaux affectant les terrasses ?

1)         La terrasse est une partie privative 

Pouvoir décisionnel d’effectuer des travaux sur les terrasses

En principe, l’assemblée générale des copropriétaires et son organe n’ont aucune compétence pour organiser la gestion des parties privatives de l’immeuble.

Cela a été confirmé par un arrêt de la Cour de cassation du 1er avril 2004 selon lequel « l’assemblée générale n’est compétente pour décider que des travaux affectant les parties du bâtiment dont il est constaté qu’elles ne sont pas privatives » (Cass., 1er avril 2004, Pas., 2004, liv. 4, p. 555).

Toutefois, la loi du 2 juin 2010, réformant profondément la section du Code civil relative à la copropriété, a renversé le principe soutenant cette décision.

L’article 577-7, §1, al. 1, du Code civil a, en effet, été complété par un point e).

Ainsi :

« L’assemblée générale décide :

1° à la majorité des trois quarts des voix :

(…)

  1. e) moyennant une motivation spéciale, de l’exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l’association des copropriétaires.

Cette décision ne modifie par la répartition des coûts de l’exécution de ces travaux entre les copropriétaires ».

L’objectif du législateur est justement de répondre à un problème fréquent, à savoir l’exécution des travaux aux terrasses qui, selon les statuts, sont privatives.

La règle fondamentale selon laquelle l’association des copropriétaires n’a pas le pouvoir de faire exécuter les travaux elle-même aux parties privatives subsiste.

Toutefois, la loi prévoit désormais explicitement une dérogation à ce principe moyennant « une motivation spéciale ».

La motivation pour les travaux aux terrasses serait, notamment, qu’il est nécessaire de placer de nombreux et coûteux échafaudages, qu’il faut faire appel à un coordinateur de sécurité ou à un bureau d’étude ou qu’il faut coordonner les travaux à plusieurs terrasses.

La motivation spéciale facilitera la tâche du juge lorsque celui-ci est amené ultérieurement à vérifier si la règle relative à la majorité a été correctement appliquée (Doc. Parl., Sénat, Sess. 2009-2010, n°4-1409/4).

La décision d’entamer des travaux aux terrasses de l’appartement privatif ainsi que le choix de l’entrepreneur revient donc, en principe au propriétaire de ce lot.

Toutefois, à condition de motiver sa démarche, l’assemblée générale pourra interférer dans les travaux de réfection de la terrasse de cet appartement.

Enfin, il faut noter que l’article 577-7, §1, 1°, précise que « cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l’exécution de ces travaux entre les copropriétaires ».

Les travaux à une partie privative, même initié par l’assemblée générale, sont donc à charge du copropriétaire du lot.

Responsabilité en cas de dommage

Si l’on part du postulat que la terrasse est une chose privative, cela implique que le propriétaire de ce lot doit en assurer le bon entretien.

Si le mauvais état de sa terrasse est à l’origine d’infiltrations qui endommage les parties communes de l’immeuble et/ou d’autre(s) lot(s) privatif(s), il sera tenu de réparer le préjudice qu’il a ainsi causé, en application de l’article 1382 du Code civil voire de l’article 1384, al. 1, du même Code, sans préjudice de la théorie des troubles de voisinage en l’absence de faute.

Si la terrasse est commune et que le propriétaire du lot tarde à avertir le syndic du défaut affectant la terrasse, il engage pareillement sa responsabilité.

2)        La terrasse appartient aux parties communes

Pouvoir décisionnel d’effectuer des travaux sur les terrasses

L’assemblée générale est bien entendu compétente en ce qui concerne les parties communes de l’immeuble.

Si les terrasses sont considérées comme commune, l’ACP pourra donc décider, à la majorité des trois quarts des voix de procéder à des travaux de réfections (art. 577-7, §1, 1°, b) du Code civil).

Le coût des travaux est alors réparti entre les copropriétaires, selon les quotités détenus par chacun d’eux.

Responsabilité en cas de dommage

Les parties communes étant sous la garde de l’ACP, cette dernière sera responsable si lesdites parties communes devaient causer un dommage à un tiers ou au lot privatif d’un des copropriétaires (Cass., 28 mai 2010, rôle n° C.09.0233.F, www.juridiat.be).

Conclusion

Bien souvent, il faut interpréter les statuts en ce sens que la structure de la terrasse est constitutive des parties communes.

Dans ce cas, l’ACP pourra décider librement des travaux à effectuer à la terrasse. En contrepartie, elle pourrait voir sa responsabilité engagée si elle fait preuve de négligence.

Dans le cas contraire, si l’ACP motive spécialement sa demande, et récolte trois quarts des voix, elle pourra décider de l’exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l’association des copropriétaires.

Commentaires

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  1. Berton #

    Merci, excellent article que je conserve précieusement.

    octobre 26, 2015

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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