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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

(II) Optimalisation fiscale de la promotion immobilière : l’abattement en droit d’enregistrement

On a vu que si le vendeur de l’appartement est une autre personne que le vendeur de la quote-part dans le terrain, les droits d’enregistrement sont dus sur la vente du sol, et non la TVA.

Le bénéfice de l’abattement (art. 46bis C. enreg.) sur la base des droits d’enregistrement en Région de Bruxelles-Capitale, pour le primo acquéreur, est reconnu à l’achat d’un immeuble affecté ou destiné à l’habitation.

L’avantage est de 7.500 € (abattement de 60.000 € x 12,5 %).

La condition qu’il doit s’agir d’un bien immeuble affecté ou destiné à l’habitation est logique puisque l’acheteur doit y établir sa résidence principale.

Qu’en est-il d’un terrain qui n’est pas un immeuble d’habitation ?

L’abattement est expressément exclu pour l’achat d’un terrain à bâtir, (46bis, alinéa 5).

Le législateur bruxellois a en effet jugé que celui qui peut acquérir un terrain à bâtir, rare à Bruxelles et donc onéreux, ne doit pas bénéficier d’une intervention destinée aux revenus moyens.

Il est fait exception à cette exclusion.

Elle ne s’applique pas à l’acquisition d’un appartement sur plan ou en cours de construction, dont seule la valeur du terrain est soumise au droit proportionnel.

De la sorte, si cette quote-part dans le sol ne dépasse pas 45.000 € (ou 60.000 € en E.D.R.L.R.), il n’y a tout simplement pas de droit d’enregistrement, sauf le droit général fixe de 50 €.

C’est la primo acquisition d’un appartement sur plan ou en cours de construction, dont la valeur du terrain est soumise au droit proportionnel qui peut bénéficier de l’battement.

La vente d’une maison ne bénéficie pas de cet avantage (point 5 de la circulaire n° 4/2003 du 24 février 2003).

Si la quote-part dans le sol est un droit réel, l’abattement n’est pas possible.

En effet, l’article 46bis évoque clairement « les ventes (dont) la base imposable déterminée conformément aux articles 45 et 46 », ce qui exclut  toute autre opération.

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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