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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Propriétés imbriquées

Lors de travaux, ou à l’occasion d’un acte de division, il arrive que l’on constate ou que l’on doive organiser une imbrication d’une propriété dans une autre.

Cette situation est-elle possible, est-elle licite ou faut-il constituer une servitude d’empiètement ?

En réalité l’article 553 du Code civil rencontre cette situation. Cette disposition se lit comme suit :

« Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur, sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé; sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription, soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment. »

Pour certains auteurs l’article 553 du Code civil ne permet qu’un surplomb ou un empiètement sur le bâtiment d’autrui, minime en toutes hypothèses.

D’autres auteurs, comme Pascale Lecocq, professeur à l’Université de Liège (Manuel de droit des biens, T I, Larcier, Bruxelles 20125, p. 278), préconisent de donner un champ d’application maximal à cet article mais en respectant la ratio legis du texte, à savoir un critère de voisinage, une situation d’imbrications entre propriétés voisines.

Pour savoir s’il peut s’agir d’une propriété perpétuelle ou seulement d’un droit de superficie, ce ne serait point tant la quantité de propriété acquise qui serait déterminante que la particularité de rapports de voisinage.

Pour cet auteur, dont l’avis doit être approuvé, toute relation d’imbrication résultant d’une situation de voisinage, trouve appui dans l’article 553 du Code civil.

D’autres auteurs enfin, entendent appliquer plus largement encore l’article 553 du Code civil, dans la perspective d’organiser la propriété par volumes, ce qui permet d’avoir une propriété « dans » la propriété d’un autre.

On peut certes conforter la situation par une servitude d’empiètement – ou de surplomb si l’empiètement n’est pas intérieur mais par-dessus.

Mais, à mon avis, on peut parfaitement valider ou organiser la situation au bénéfice de l’article 553 du Code civil, tout simplement.

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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