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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le leasing immobilier « privé »

Les redevances d’emphytéose perçues par une personne physique sont imposables comme revenus de biens immobiliers (art. 7, § 1, 3°, CIR/1992), sauf dans le cas de l’article 10, § 2, CIR/92.

Cette disposition vise « les sommes obtenues pour la concession d’un droit d’usage sur des biens immobiliers bâtis en vertu d’une convention non résiliable d’emphytéose, de superficie ou de droits immobiliers similaires » pour autant que le total des redevances reconstituent le capital et qu’une option d’achat existe en fin de contrat.

En ce cas, seule la quotité d’intérêts comprise dans les redevances sont imposable comme revenu ‘mobilier (art. 19, § 1, 2° CIR/1992).

Le droit d’usage dont question dans l’article 10, § 2, ne doit pas nécessairement constituer un droit réel.

Un dentiste avait conclu avec sa société un leasing immobilier sur la partie professionnelle d’un bâtiment lui appartenant. Le leasing avait une durée de neuf ans et ne s’appuyait donc pas sur un droit d’emphytéose qui a une durée minimale de 27 ans.

L’objectif était évidemment de ne pas être taxé sur les redevances (sauf la partie intérêt), et d’échapper à la requalification en revenu professionnel de dirigeant sur ce qui excède 5/3 du RC revalorisé (art. 32, alinéa 2, 3°, CIR/92).

Le tribunal de première instance d’Hasselt admet que les conditions de l’article 10, 2, CIR/92 sont réunies et que les redevances payées au dentiste par sa société ne sont pas taxables comme revenu immobilier (Civ., Hasselt, 17 juin 2010, Fisc., n° 1231, p. 9). Ce jugement a été confirmé par la Cour d’appel d’Anvers (Appel, Anvers, 20 décembre 2011, Fisc., n° 1298   p. 9).

Un tel montage a récemment passé l’épreuve du ruling (décision anticipée n° 2012.015 du 6 novembre 2012). On notera tout de même que la décision relève que « de voorgenomen verrichting wordt verantwoord door andere motieven dan het ontwijken van inkomstenbelastingen in de zin van artikel 344, § 1, WIB/92. »

D’autre part, on ne perdra pas de vue que depuis le 1er novembre 2012, les entreprises de leasing immobilier doivent elle aussi disposer d’un agrément (article 22 de la loi du 4 mars 2012 relative à la Centrale des Crédits aux Entreprises).

La question se pose de savoir si les personnes ou entreprises qui ne réalisent qu’une opération de leasing immobilier (leasing « privé » comme vu ci-dessus ou entre sociétés liées), doivent désormais faire l’objet d’un agrément.

La loi du 4 mars 2012 ajoute le leasing immobilier à l’arrêté royal n° 55 du 10 novembre 1967. Or l’article 2 de cet arrêté évoque les « personnes qui font profession habituelle de traiter des opérations de location-financement ou « leasing » », ce qui laisse penser l’obligation d’agrément est réservée aux professionnels du leasing et non aux entreprises qui se limitent à une opération (contra S. Ruysschaert, « Constructions de leasing immobilier interne : agrément nécessaire », Fiscalnet, hebdo du 13 juillet 2013).

En revanche, pour l’assujettissement  la TVA, l’administration considère qu’une opération suffit (circulaire AFER 10/2007 du 12 avril 2007) :

« 53. La location-financement d’immeubles est cependant une activité qui, de par sa nature, est exercée durant une longue période et donne lieu au paiement de loyers à des échéances périodiques déterminées. Il s’agit là d’une activité habituelle au sens de l’article 4 du Code, qui donne à celui qui l’exerce (personne physique ou morale) la qualité d’assujetti pratiquant la location-financement ou leasing d’immeubles, au sens de l’article 44, § 3, 2°, b), du Code, même s’il ne conclut qu’une seule fois une telle convention. »

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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