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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La propriété des volumes

On fait appel à la division de la propriété en volumes quand il n’existe pas ou n’existera pas de parties communes entre les lots. Des servitudes (appui, surplomb, passage, canalisation, etc.), règlent la coexistence des volumes.

Peut-on organiser la propriété en volumes dissocié du sol portant sur une tranche tridimensionnelle et homogène d’espace ?

En principe, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous (art. 552 du Code civil).

Mais l’article 553 du semble permettre qu’une propriété tierce soit établie au-dessus du sol :

« Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur, sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé; sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription, soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment. »

Comme on le voit cette disposition ne prévoit l’acquisition d’une propriété en surplomb que par usucapion ; mais est-ce possible conventionnellement, par l’autonomie de la volonté ?

Les dispositions en matière de copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis ne règlent pas cette situation.

Les articles 577-3 du Code civil et suivants organisent le statut de lots privatifs insérés dans une indivision portant notamment sur le sol. Il n’y a donc pas dissociation de la propriété du volume et du sol.

Le problème se situe dans l’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 qui dispose que « le droit de superficie est un droit réel, qui consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui. »

Ce droit est par essence temporaire et ne peut excéder cinquante ans selon l’article 4 qui est d’ordre public.

L’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 ne porte pas sur le sous-sol car il est question du droit d’avoir des bâtiments sur un fond appartenant à autrui, et non sous.

On peut donc diviser la propriété d’un sous-sol en tranches ; cela se conçoit pour le passage de transport de personnes (métro, train) en sous-sol.

Mais en l’état de notre droit, on ne peut diviser en volumes la propriété en sur-sol. C’est regrettable.

On remédie à cette situation en créant une servitude de surplomb. Le procédé est licite mais devra-t-il être requalifié en droit de superficie temporaire ?

En France, la propriété des volumes est reconnue et de nombreux édifices sont construits de la sorte.

Cela a permis le développement de résidences ou de bureau au-dessus de centres commerciaux, ou la mise en œuvre de projets mixtes public – privé.

En Belgique les praticiens réclament l’institution à grands cris ; son prophète incontesté est le professeur Verheyden-Jeanmart (« De la propriété », J.T., 2004, bicentenaire du Code civil, p. 279).

Notons que le même problème se pose lorsque le propriétaire du sol a renoncé à l’accession. La propriété de la construction reste acquise à son bâtisseur mais, au terme du droit de superficie,  il aura besoin d’un titre d’occupation.

Ce titre peut être une servitude d’appui au sol.

En revanche, si la construction n’est pas reliée au sol, le problème se posera à nouveau quant à la servitude de surplomb.

C’est un problème que l’on rencontre dans le développement de logement dans le cadre de projets de CLT.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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