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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Lotisseur responsable décennal

L’article 95 du CWATUPE dispose que le titulaire d’un permis d’urbanisation (le « machin » qui a succédé au lotissement) ou d’un permis de constructions groupées, ne peut mettre en œuvre la division avant l’exécution des charges d’urbanisme ou la constitution d’une garantie financière.

Parmi les charges on trouve souvent l’ouverture et la rétrocession à la Commune d’une voirie.

Un certificat de bonne exécution des charges est dressé par le Collège et envoyé au titulaire du permis et au fonctionnaire délégué.

Il est remarquable que le CWATUPE prévoie que lorsque l’équipement doit être réalisé (voirie et infrastructure), le titulaire du permis demeure solidairement responsable pendant dix ans avec l’architecte et l’entrepreneur qui a réalisé de l’équipement, dans le cadre de la garantie décennale (art. 1792 et 2270 du Code civil).

On rapprochera cette disposition de l’article 6 de la loi Breyne qui fait peser la garantie décennale sur le vendeur également.

Un dispositif tout à fait similaire, mais rédigé plus simplement, existe dans le CoBAT bruxellois (art. 109).

En revanche, le CWATUPE prévoit (art. 95 in fine) de manière heureuse que le permis peut déterminer les lots qui peuvent être cédés avant que le titulaire du permis ait exécuté les travaux ou fourni les garanties financières.

C’est une dérogation importante à la prohibition de l’article 88, § 1 ; on ne retrouve pas pareille souplesse dans l’article 109 du CoBAT bruxellois.

La CWATUPE peut-il créer une responsabilité décennale ? La matière est en effet fédérale et le CWATUPE est régional. Cependant, le législateur décrétal est compétent pour établir des charges d’urbanisme ; si la responsabilité est une charge d’urbanisme, on peut considérer que le législateur wallon est resté dans sa sphère de compétence.

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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