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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Lotisseur responsable décennal

L’article 95 du CWATUPE dispose que le titulaire d’un permis d’urbanisation (le « machin » qui a succédé au lotissement) ou d’un permis de constructions groupées, ne peut mettre en œuvre la division avant l’exécution des charges d’urbanisme ou la constitution d’une garantie financière.

Parmi les charges on trouve souvent l’ouverture et la rétrocession à la Commune d’une voirie.

Un certificat de bonne exécution des charges est dressé par le Collège et envoyé au titulaire du permis et au fonctionnaire délégué.

Il est remarquable que le CWATUPE prévoie que lorsque l’équipement doit être réalisé (voirie et infrastructure), le titulaire du permis demeure solidairement responsable pendant dix ans avec l’architecte et l’entrepreneur qui a réalisé de l’équipement, dans le cadre de la garantie décennale (art. 1792 et 2270 du Code civil).

On rapprochera cette disposition de l’article 6 de la loi Breyne qui fait peser la garantie décennale sur le vendeur également.

Un dispositif tout à fait similaire, mais rédigé plus simplement, existe dans le CoBAT bruxellois (art. 109).

En revanche, le CWATUPE prévoit (art. 95 in fine) de manière heureuse que le permis peut déterminer les lots qui peuvent être cédés avant que le titulaire du permis ait exécuté les travaux ou fourni les garanties financières.

C’est une dérogation importante à la prohibition de l’article 88, § 1 ; on ne retrouve pas pareille souplesse dans l’article 109 du CoBAT bruxellois.

La CWATUPE peut-il créer une responsabilité décennale ? La matière est en effet fédérale et le CWATUPE est régional. Cependant, le législateur décrétal est compétent pour établir des charges d’urbanisme ; si la responsabilité est une charge d’urbanisme, on peut considérer que le législateur wallon est resté dans sa sphère de compétence.

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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