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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Exécution forcée de la vente d’immeuble

Confronté à la défaillance de l’acheteur, le vendeur peut, en vertu de l’article 1184, alinéa 2, du Code civil, ou forcer l’acheteur à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou solliciter la résolution de la convention avec l’allocation de dommages et intérêts.

Bien souvent cette faculté est modalisée dans une clause du compromis (pacte commissoire exprès), par exemple pour supprimer le recours au juge.

J’ai déjà eu l’occasion d’insister sur le fait qu’il ne faut pas utiliser cette clause dans le cadre d’une action en résolution pour récupérer les droits d’enregistrement déjà payés.

Le juge ne peut, en principe et sauf sanction de l’abus de droit, s’immiscer dans l’exercice du choix par le créancier de la résolution ou e l’exécution forcée.

L’exécution forcée en nature constitue le mode normal d’exécution tant des obligations de faire que de celles de ne pas faire ou de donner.

Ce n’est que lorsque cette exécution n’est pas ou n’est plus possible que l’exécution par équivalent s’impose.

Ces principes étant énoncés, quelle est la répartition de la charge de la preuve dans leur mise en œuvre ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 25 juin 2004 (rôle n° C.03.03.26.F, www.juridat.be) répond à cette question.

Dans cette affaire, la Cour d’appel de Bruxelles avait décidé que la partie qui poursuit l’exécution forcée de la convention doit prouver que, pour sa part, elle exécute ou offre d’exécuter le contrat.

Ayant été déboutée pour n’avoir pas démontré être en mesure, pour sa part, d’exécuter le contrat, cette partie avait formé un pourvoi posant que la victime du manquement contractuel qui sollicite de l’autre partie qu’elle exécute ses obligations, ne doit pas apporter la preuve qu’elle a elle-même exécuté ses propres obligations en vertu du contrat.

Au contraire, ajoutait-elle, il appartient à la partie en défaut d’exécuter ses obligations et qui, le cas échéant, entend se prévaloir de l’exception d’inexécution pour faire obstacle aux revendications de son cocontractant, d’apporter elle-même la preuve que ledit cocontractant reste en défaut d’exécuter ses propres obligations.

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi :

« Attendu qu’aux termes de l’article 1315, alinéa 1er, du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ;

Attendu qu’en raison de l’interdépendance des obligations réciproques des parties dans un contrat synallagmatique, la partie à un tel contrat qui demande l’exécution des obligations incombant à l’autre partie à la suite de l’exécution de ses propres obligations, doit établir qu’elle a rempli, ou offert de remplir, celles-ci ; »

Il en résulte qu’il ne suffit pas d’invoquer la faute de l’autre partie pour forcer le paiement.

Il faut aussi, de son côté, exécuter sa propre obligation, ou du moins offrir de l’exécuter, et rester en mesure de l’exécuter.

Et il faut enfin pouvoir prouver que l’on exécute ou que l’on offre d’exécuter.

Dans la vente d’immeuble, le vendeur qui cite en exécution forcée de la vente doit rester en mesure de délivrer le bien .

S’il replace le bien sur le marché, « au cas où », il risque de ne pouvoir satisfaire à son obligation d’exécuter ou d’offrir d’exécuter.

Le vendeur doit alors se garder d’émettre une offre au profit d’un tiers et doit confirmer que son initiative est conservatoire et sans préjudice de son action.

Il peut aussi modifier sa demande, le cas échéant, en action en résolution, les conditions de l’article 807 Code judiciaire étant en principe réunies vu l’origine commune des demandes.

A l’inverse, l’acheteur qui cite en passation d’acte doit pouvoir consigner le prix.

S’il ne peut maintenir son crédit, l’offre étant limitée dans le temps, il doit au moins prouver qu’il a conservé ses capacités de financement.

On devine l’importance de cet arrêt en matière locative.

Quid de l’action en paiement des loyers à échoir si, par exemple, un locataire quitte les lieux avant terme, et si le bailleur reçoit les clés et les confie à une agence en vue de la relocation ?

Le bailleur doit émettre officiellement des réserves, offrant de laisser son locataire jouir dès paiement, et précisant qu’une recherche de locataire ne s’inscrit que dans le cadre de son obligation de limiter son dommage, sans préjudice de sa demande.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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