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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Exécution forcée de la vente d’immeuble

Confronté à la défaillance de l’acheteur, le vendeur peut, en vertu de l’article 1184, alinéa 2, du Code civil, ou forcer l’acheteur à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou solliciter la résolution de la convention avec l’allocation de dommages et intérêts.

Bien souvent cette faculté est modalisée dans une clause du compromis (pacte commissoire exprès), par exemple pour supprimer le recours au juge.

J’ai déjà eu l’occasion d’insister sur le fait qu’il ne faut pas utiliser cette clause dans le cadre d’une action en résolution pour récupérer les droits d’enregistrement déjà payés.

Le juge ne peut, en principe et sauf sanction de l’abus de droit, s’immiscer dans l’exercice du choix par le créancier de la résolution ou e l’exécution forcée.

L’exécution forcée en nature constitue le mode normal d’exécution tant des obligations de faire que de celles de ne pas faire ou de donner.

Ce n’est que lorsque cette exécution n’est pas ou n’est plus possible que l’exécution par équivalent s’impose.

Ces principes étant énoncés, quelle est la répartition de la charge de la preuve dans leur mise en œuvre ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 25 juin 2004 (rôle n° C.03.03.26.F, www.juridat.be) répond à cette question.

Dans cette affaire, la Cour d’appel de Bruxelles avait décidé que la partie qui poursuit l’exécution forcée de la convention doit prouver que, pour sa part, elle exécute ou offre d’exécuter le contrat.

Ayant été déboutée pour n’avoir pas démontré être en mesure, pour sa part, d’exécuter le contrat, cette partie avait formé un pourvoi posant que la victime du manquement contractuel qui sollicite de l’autre partie qu’elle exécute ses obligations, ne doit pas apporter la preuve qu’elle a elle-même exécuté ses propres obligations en vertu du contrat.

Au contraire, ajoutait-elle, il appartient à la partie en défaut d’exécuter ses obligations et qui, le cas échéant, entend se prévaloir de l’exception d’inexécution pour faire obstacle aux revendications de son cocontractant, d’apporter elle-même la preuve que ledit cocontractant reste en défaut d’exécuter ses propres obligations.

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi :

« Attendu qu’aux termes de l’article 1315, alinéa 1er, du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ;

Attendu qu’en raison de l’interdépendance des obligations réciproques des parties dans un contrat synallagmatique, la partie à un tel contrat qui demande l’exécution des obligations incombant à l’autre partie à la suite de l’exécution de ses propres obligations, doit établir qu’elle a rempli, ou offert de remplir, celles-ci ; »

Il en résulte qu’il ne suffit pas d’invoquer la faute de l’autre partie pour forcer le paiement.

Il faut aussi, de son côté, exécuter sa propre obligation, ou du moins offrir de l’exécuter, et rester en mesure de l’exécuter.

Et il faut enfin pouvoir prouver que l’on exécute ou que l’on offre d’exécuter.

Dans la vente d’immeuble, le vendeur qui cite en exécution forcée de la vente doit rester en mesure de délivrer le bien .

S’il replace le bien sur le marché, « au cas où », il risque de ne pouvoir satisfaire à son obligation d’exécuter ou d’offrir d’exécuter.

Le vendeur doit alors se garder d’émettre une offre au profit d’un tiers et doit confirmer que son initiative est conservatoire et sans préjudice de son action.

Il peut aussi modifier sa demande, le cas échéant, en action en résolution, les conditions de l’article 807 Code judiciaire étant en principe réunies vu l’origine commune des demandes.

A l’inverse, l’acheteur qui cite en passation d’acte doit pouvoir consigner le prix.

S’il ne peut maintenir son crédit, l’offre étant limitée dans le temps, il doit au moins prouver qu’il a conservé ses capacités de financement.

On devine l’importance de cet arrêt en matière locative.

Quid de l’action en paiement des loyers à échoir si, par exemple, un locataire quitte les lieux avant terme, et si le bailleur reçoit les clés et les confie à une agence en vue de la relocation ?

Le bailleur doit émettre officiellement des réserves, offrant de laisser son locataire jouir dès paiement, et précisant qu’une recherche de locataire ne s’inscrit que dans le cadre de son obligation de limiter son dommage, sans préjudice de sa demande.

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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