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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Exécution forcée de la vente d’immeuble

Confronté à la défaillance de l’acheteur, le vendeur peut, en vertu de l’article 1184, alinéa 2, du Code civil, ou forcer l’acheteur à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou solliciter la résolution de la convention avec l’allocation de dommages et intérêts.

Bien souvent cette faculté est modalisée dans une clause du compromis (pacte commissoire exprès), par exemple pour supprimer le recours au juge.

J’ai déjà eu l’occasion d’insister sur le fait qu’il ne faut pas utiliser cette clause dans le cadre d’une action en résolution pour récupérer les droits d’enregistrement déjà payés.

Le juge ne peut, en principe et sauf sanction de l’abus de droit, s’immiscer dans l’exercice du choix par le créancier de la résolution ou e l’exécution forcée.

L’exécution forcée en nature constitue le mode normal d’exécution tant des obligations de faire que de celles de ne pas faire ou de donner.

Ce n’est que lorsque cette exécution n’est pas ou n’est plus possible que l’exécution par équivalent s’impose.

Ces principes étant énoncés, quelle est la répartition de la charge de la preuve dans leur mise en œuvre ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 25 juin 2004 (rôle n° C.03.03.26.F, www.juridat.be) répond à cette question.

Dans cette affaire, la Cour d’appel de Bruxelles avait décidé que la partie qui poursuit l’exécution forcée de la convention doit prouver que, pour sa part, elle exécute ou offre d’exécuter le contrat.

Ayant été déboutée pour n’avoir pas démontré être en mesure, pour sa part, d’exécuter le contrat, cette partie avait formé un pourvoi posant que la victime du manquement contractuel qui sollicite de l’autre partie qu’elle exécute ses obligations, ne doit pas apporter la preuve qu’elle a elle-même exécuté ses propres obligations en vertu du contrat.

Au contraire, ajoutait-elle, il appartient à la partie en défaut d’exécuter ses obligations et qui, le cas échéant, entend se prévaloir de l’exception d’inexécution pour faire obstacle aux revendications de son cocontractant, d’apporter elle-même la preuve que ledit cocontractant reste en défaut d’exécuter ses propres obligations.

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi :

« Attendu qu’aux termes de l’article 1315, alinéa 1er, du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ;

Attendu qu’en raison de l’interdépendance des obligations réciproques des parties dans un contrat synallagmatique, la partie à un tel contrat qui demande l’exécution des obligations incombant à l’autre partie à la suite de l’exécution de ses propres obligations, doit établir qu’elle a rempli, ou offert de remplir, celles-ci ; »

Il en résulte qu’il ne suffit pas d’invoquer la faute de l’autre partie pour forcer le paiement.

Il faut aussi, de son côté, exécuter sa propre obligation, ou du moins offrir de l’exécuter, et rester en mesure de l’exécuter.

Et il faut enfin pouvoir prouver que l’on exécute ou que l’on offre d’exécuter.

Dans la vente d’immeuble, le vendeur qui cite en exécution forcée de la vente doit rester en mesure de délivrer le bien .

S’il replace le bien sur le marché, « au cas où », il risque de ne pouvoir satisfaire à son obligation d’exécuter ou d’offrir d’exécuter.

Le vendeur doit alors se garder d’émettre une offre au profit d’un tiers et doit confirmer que son initiative est conservatoire et sans préjudice de son action.

Il peut aussi modifier sa demande, le cas échéant, en action en résolution, les conditions de l’article 807 Code judiciaire étant en principe réunies vu l’origine commune des demandes.

A l’inverse, l’acheteur qui cite en passation d’acte doit pouvoir consigner le prix.

S’il ne peut maintenir son crédit, l’offre étant limitée dans le temps, il doit au moins prouver qu’il a conservé ses capacités de financement.

On devine l’importance de cet arrêt en matière locative.

Quid de l’action en paiement des loyers à échoir si, par exemple, un locataire quitte les lieux avant terme, et si le bailleur reçoit les clés et les confie à une agence en vue de la relocation ?

Le bailleur doit émettre officiellement des réserves, offrant de laisser son locataire jouir dès paiement, et précisant qu’une recherche de locataire ne s’inscrit que dans le cadre de son obligation de limiter son dommage, sans préjudice de sa demande.

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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