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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Exécution forcée de la vente d’immeuble

Confronté à la défaillance de l’acheteur, le vendeur peut, en vertu de l’article 1184, alinéa 2, du Code civil, ou forcer l’acheteur à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou solliciter la résolution de la convention avec l’allocation de dommages et intérêts.

Bien souvent cette faculté est modalisée dans une clause du compromis (pacte commissoire exprès), par exemple pour supprimer le recours au juge.

J’ai déjà eu l’occasion d’insister sur le fait qu’il ne faut pas utiliser cette clause dans le cadre d’une action en résolution pour récupérer les droits d’enregistrement déjà payés.

Le juge ne peut, en principe et sauf sanction de l’abus de droit, s’immiscer dans l’exercice du choix par le créancier de la résolution ou e l’exécution forcée.

L’exécution forcée en nature constitue le mode normal d’exécution tant des obligations de faire que de celles de ne pas faire ou de donner.

Ce n’est que lorsque cette exécution n’est pas ou n’est plus possible que l’exécution par équivalent s’impose.

Ces principes étant énoncés, quelle est la répartition de la charge de la preuve dans leur mise en œuvre ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 25 juin 2004 (rôle n° C.03.03.26.F, www.juridat.be) répond à cette question.

Dans cette affaire, la Cour d’appel de Bruxelles avait décidé que la partie qui poursuit l’exécution forcée de la convention doit prouver que, pour sa part, elle exécute ou offre d’exécuter le contrat.

Ayant été déboutée pour n’avoir pas démontré être en mesure, pour sa part, d’exécuter le contrat, cette partie avait formé un pourvoi posant que la victime du manquement contractuel qui sollicite de l’autre partie qu’elle exécute ses obligations, ne doit pas apporter la preuve qu’elle a elle-même exécuté ses propres obligations en vertu du contrat.

Au contraire, ajoutait-elle, il appartient à la partie en défaut d’exécuter ses obligations et qui, le cas échéant, entend se prévaloir de l’exception d’inexécution pour faire obstacle aux revendications de son cocontractant, d’apporter elle-même la preuve que ledit cocontractant reste en défaut d’exécuter ses propres obligations.

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi :

« Attendu qu’aux termes de l’article 1315, alinéa 1er, du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ;

Attendu qu’en raison de l’interdépendance des obligations réciproques des parties dans un contrat synallagmatique, la partie à un tel contrat qui demande l’exécution des obligations incombant à l’autre partie à la suite de l’exécution de ses propres obligations, doit établir qu’elle a rempli, ou offert de remplir, celles-ci ; »

Il en résulte qu’il ne suffit pas d’invoquer la faute de l’autre partie pour forcer le paiement.

Il faut aussi, de son côté, exécuter sa propre obligation, ou du moins offrir de l’exécuter, et rester en mesure de l’exécuter.

Et il faut enfin pouvoir prouver que l’on exécute ou que l’on offre d’exécuter.

Dans la vente d’immeuble, le vendeur qui cite en exécution forcée de la vente doit rester en mesure de délivrer le bien .

S’il replace le bien sur le marché, « au cas où », il risque de ne pouvoir satisfaire à son obligation d’exécuter ou d’offrir d’exécuter.

Le vendeur doit alors se garder d’émettre une offre au profit d’un tiers et doit confirmer que son initiative est conservatoire et sans préjudice de son action.

Il peut aussi modifier sa demande, le cas échéant, en action en résolution, les conditions de l’article 807 Code judiciaire étant en principe réunies vu l’origine commune des demandes.

A l’inverse, l’acheteur qui cite en passation d’acte doit pouvoir consigner le prix.

S’il ne peut maintenir son crédit, l’offre étant limitée dans le temps, il doit au moins prouver qu’il a conservé ses capacités de financement.

On devine l’importance de cet arrêt en matière locative.

Quid de l’action en paiement des loyers à échoir si, par exemple, un locataire quitte les lieux avant terme, et si le bailleur reçoit les clés et les confie à une agence en vue de la relocation ?

Le bailleur doit émettre officiellement des réserves, offrant de laisser son locataire jouir dès paiement, et précisant qu’une recherche de locataire ne s’inscrit que dans le cadre de son obligation de limiter son dommage, sans préjudice de sa demande.

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Examen des incidences pour les PU relatifs à des parkings

Les article 232, 4°, et 233, 7°, de l’ordonnance du 30 novembre 2017 avaient modifié les annexes A et B du CoBAT. Il s’agissait de hausser les seuils des rubrique 17 (annexe A – étude d’incidence) et 25 (annexe B – rapport d’incidence) à partir desquels ces formalités devaient être réalisée. La raison était de […]

Lire plus arrow_forward

Les article 232, 4°, et 233, 7°, de l’ordonnance du 30 novembre 2017 avaient modifié les annexes A et B du CoBAT.

Il s’agissait de hausser les seuils des rubrique 17 (annexe A – étude d’incidence) et 25 (annexe B – rapport d’incidence) à partir desquels ces formalités devaient être réalisée.

La raison était de simplifier les démarches requises pour favoriser les parkings.

Par arrêt du 21 janvier 2021, la Cour constitutionnelle a annulé, avec effet immédiat, les modifications du CoBAT qui prescrivaient de monter les seuils imposant la réalisation d’une étude d’incidence, en Région de Bruxelles-Capitale, pour les projets immobiliers intégrant des parking couverts ou extérieurs.

Depuis le 20 avril 2019 la situation était la suivante :

Seuils annulés (depuis le 21.01.2021)
Etude incidences

1.      + de 400 emplacements parkings

 Rapport d’incidences

2.      50 – 400 emplacements parkings

Dans l’attente d’une nouvelle intervention du législateur, et sous réserve de plus amples informations, les « anciens seuils » devraient s’appliquer à nouveau :

Anciens seuils (à nouveau d’application) Seuils annulés (depuis le 21.01.2021)
Etude incidences :

3.      Parc de stationnement + de 200 emplacements

Etude incidences

4.      + de 400 emplacements parkings

 

Rapport d’incidences

5.      Parc de stationnement air libre 50 à 200 emplacements ;

6.      Stationnement couvert de 25 à 200 emplacements.

Rapport d’incidences

7.      50 – 400 emplacements parkings

La plus grande prudence est donc de mise pour tous les projets qui n’auraient pas été soumis à évaluation des incidences et qui auraient été délivrés sous couvert de la législation en vigueur depuis le 20 avril 2019 ou qui sont toujours en cours d’instruction  (crédit : nos collègues d’Urbanlaw).

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