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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le dommage du vendeur quand la vente échoue

Que peut faire le vendeur d’un immeuble confronté à la défaillance de l’acheteur ?

L’article 1184 du Code civil dispose que « la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

L’article 1654 du même Code confirme cette disposition en matière de vente.

Le vendeur peut donc soit forcer la vente soit demander la résolution de celle-ci.

En ce cas, il peut encore obtenir l’indemnisation de son dommage si la résolution ne répare pas intégralement le préjudice.

Cette indemnisation a pour but de placer le vendeur dans la situation dans laquelle il se serait trouvé si l’acheteur avait exécuté son obligation.

C’est ce que nous dit un arrêt du 13 octobre 2011 de la Cour de cassation (première chambre, section néerlandophone, rôle n° C.10.0642.N, www.juridat.be).

Intéressons-nous à cette affaire.

Il s’agissait d’une vente d’actions, mais cela aurait parfaitement pu être une vente d’immeuble.

Confronté à la défaillance de l’acheteur, le vendeur avait opté pour la résolution. La vente étant alors dissoute, il recouvrit la propriété des actions vendues.

Il les vendit à une  autre personne, ce qui est son droit, reconnut la Cour d’appel d’Anvers. Mais il les vendit moins cher.

Le créancier réclama alors la différence entre le prix obtenu du tiers et le prix du contrat résolu, qui était supérieur.

Qu’en pensèrent les juges d’appel ? Ils déboutèrent le vendeur en ces termes :

« Le demandeur était libre de remettre en vente les actions dont il recouvrit la disposition à la suite de la résolution de la vente. ;

dans cette vente, le prix était libre et le demandeur n’était pas obligé d’accepter une offre d’un tiers qui était inférieure au prix antérieurement convenu ;

le demandeur qui vend à ces conditions, de sa libre initiative, ne peut réclamer la différence de prix à titre de dommage à son précédent cocontractant resté en défaut. »  (ma traduction)

Et la Cour de cassation ?

« Le juge d’appel qui constate qu’il n’est pas démontré que la valeur des actions restituée après résolution, était moindre que le prix du contrat résolu, justifie légalement sa décision que la différence de prix résultant de la seconde vente ne peut être allouée comme dommage, et ne viole pas l’article 149 de la Constitution. Le moyen n’est pas fondé. »

Le pourvoi du vendeur est donc rejeté.

la Cour de cassation rappelle ici que le créancier qui opte pour la résolution et qui réclame l’indemnisation de son dommage doit prouver celui-ci.

Le seul fait qu’il ait fait appel à un autre acheteur en vendant à moindre prix ne prouve pas son dommage.

Cet arrêt est rigoureux, mais il fait une correcte application des principes pour les raisons suivantes :

Aucune preuve n’était apportée de ce que le marché ne permettait pas de trouver un autre acquéreur à meilleur prix, de ce que les conditions de la seconde vente étaient comparables, de ce que le vendeur n’aurait pas trouvé meilleur avantage à garder l’immeuble, etc.

Même si le vendeur était victime de la défaillance de son premier acheteur, il reste qu’il est demandeur en indemnisation et doit, à ce titre, prouver son dommage (art. 1315 du Code civil et 870 du Code judiciaire).

De plus, les conditions du contrat résolu ne sont pas une référence d’appréciation car ce serait redonner vie au contrat sur l’un de ses éléments, alors qu’il est dissout.

Enfin, le lien de causalité est rompu dès lors que le vendeur a décidé de son seul fait de convenir de nouvelles conditions sans y être obligé, du moins sans qu’il prouve avoir été contraint de consentir ces conditions.

Cela doit faire réfléchir le vendeur mais il faut reconnaître qu’il n’a pas toujours le choix.

En effet, si son acheteur est défaillant, l’option de l’exécution forcée est parfaitement incertaine. Si l’acheteur est insolvable, l’exécutions forcée ne va pas le rendre soudainement plus riche.

Le vendeur peut faire saisir et vendre l’immeuble qu’il a vendu, mais est-il sûr de récupérer le même prix et les frais en vente publique, même s’il dispose, à certaines conditions d’un privilège (art. 27 L.H.) ?

C’est pour pallier ce problème que les compromis contiennent en général une clause stipulant qu’en cas de résolution aux torts d’une partie, une indemnité de 10 % du prix sera due.

Cette clause rend le dommage forfaitaire, ce qui dispense le vendeur de le prouver. Que le vendeur revende mieux ou moins bien, il aura droit à cette indemnisation.

Cette clause est licite (art. 1226 du Code civil), mais elle doit être réciproque si elle intervient dans une vente par un professionnel à un consommateur (art. 74, 17°, LPM).

Il s’agit d’une clause qui survit au contrat ; c’est en effet une disposition du contrat qui s’appliquera même si le contrat disparaît par l’effet de la résolution.

Notons que la clause d’indemnisation forfaitaire est souvent stipulée à l’occasion d’une condition résolutoire expresse. Or cette condition résolutoire expresse peut s’avérer dangereuse.

Une clause résolutoire expresse est une clause précisant qu’en cas de défaut de paiement, par exemple, la vente sera résolue de plein droit. Cela facilite la résolution en cas de procédure.

Or si la condition résolutoire est expresse, le juge ne peut que constater l’existence de la condition, sans plus.

Cela signifie qu’il ne s’agit pas à proprement parler d’une résolution à la suite d’une action en justice au sens de l’article 209, 3° CDE, du moins dans l’interprétation de l’administration.

Les parties se trouvent alors dans une situation inconfortable car les droits ne seront pas restituables en cas de résolution. L’administration considère en effet que l’article 209 CDE suppose une résolution prononcée par le juge.

Cela signifie qu’il faut faire abandon du pacte commissoire exprès en cas de procédure, et demander au juge d’appliquer seulement les articles 1184 et 1654 du Code civil, même si l’existence du pacte commissoire exprès rend la procédure plus confortable.

Si la clause d’indemnisation forfaitaire est détachable du pacte commissoire exprès, on pourra encore réclamer l’indemnité forfaitaire.

Terminons en rappelant le rôle de la mise en demeure.

L’article 1184 in fine du Code civil porte que dans l’action en résolution, il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Et, précise l’article 1656, s’il a été stipulé lors de la vente d’immeubles que, faute de paiement du prix dans le terme convenu, la vente serait résolue de plein droit, l’acquéreur peut néanmoins payer après l’expiration du délai, tant qu’il n’a pas été mis en demeure par une sommation : mais après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder de délai.

C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 31 mars 2006 (section française, 1re chambre, rôle n° C040419F, www.juridat.be ; voy. aussi (J.-F. Germain, « La résolution des contrats synallagmatiques pour inexécution fautive », Recyclage St Louis,  10 novembre 2005, p. 16).

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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