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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La lésion dans la vente d’immeuble

Introduction

La lésion des 7/12 est une cause de dissolution (on parle de rescision) du contrat de vente d’immeuble (art. 1674 du Code civil).

Il faut que le prix soit inférieur à 5/12 de la valeur de l’immeuble au moment de la vente. L’action appartient au seul vendeur. On appelle cela la lésion énorme, par opposition à la lésion dans le contrat conclu avec un mineur.

Par exemple, la vente d’un  appartement qui vaut 120.000 € (prix moyen), est faite à prix lésionnaire si l’acheteur l’acquiert au prix de 45.000 €. En effet, la lésion excède ici 7/12 du prix (moins de 50.000 €).

Procédure

L’action en rescision doit être formée dans les deux ans de la vente (art.1676 du Code civil). Ce délai est préfixe ; il ne peut être suspendu ni prolongé, même par des négociations sérieuses.

S’agissant d’une action entre parties, c’est la date de la vente qui compte, et non celle de son opposabilité par la transcription ou de son authentification par l’acte notarié. Le point de départ est donc le compromis, voire même l’acceptation de l’offre si sa date est antérieure.

En France, l’article 1675 précise qu’il faut tenir compte de la date de la réalisation de la promesse de vente, précision superflue puisque la vente n’est réalisée qu’à la levée de l’option.

Si le bien vendu était indivis, l’accord de tous les vendeurs est requis pour former l’action en rescision, sauf si l’acheteur était l’un des indivisaires (art. 1685).

C’est à la date de la vente que l’on se place pour évaluer le juste prix de l’immeuble, qui sert de mesure pour vérifier si le prix convenu est lésionnaire de plus de 7/12 (art. 1675 du Code civil ; Cass., 11 janvier 1980, Pas., I, 1980, p. 542).

La lésion s’établit à dire d’experts (l’article 1678 prévoit un collège de trois experts qui s’expriment dans un avis unique à la pluralité des voix).

La procédure se déroule donc en deux temps : le vendeur doit donc d’abord plaider la vraisemblance de lésion, puis, après expertise, la rescision sur base du rapport d’expertise.

La première phase dite d’admission à la preuve est parfois interlocutoire. Il ne s’agit pas à mon sens d’un jugement de recevabilité comme le disent certains auteurs, car, pour désigner les experts, le juge doit avoir apprécié la vraisemblance de la lésion.

Nature de la lésion

La lésion s’appuie-t-elle une présomption de faute in contrahendo ? Pas nécessairement, car elle s’applique même si l’acheteur et le vendeur sont de parfaite bonne foi. Et même si le vendeur a expressément concédé une remise de prix à l’acheteur (Civ., Bruxelles, 23 février 1990, Res et Jura Imm., 1992, p. 23).

La lésion procède plutôt d’un vice objectif tenant au défaut d’équivalence des prestations. C’est pour cette raison que l’article 1118 du Code civil, traitant du consentement, renvoie la lésion à une section propre.

La lésion n’ouvre donc pas, de ce seul fait, le droit à des dommages et intérêts.

La rescision

La rescision, est une forme de nullité relative, qui présente des spécificités et qui est ouverte au seul vendeur. Celui-ci est la partie protégée. La rescision est la sanction de la lésion, à l’exclusion en principe de dommages.

Le vendeur ne peut y renoncer par avance, par une stipulation expresse du contrat, et pas même en déclarant dans le contrat faire donation de la différence de valeur (art. 1674).

Même en ce cas, le vendeur pourra poursuivre la rescision de la vente de l’immeuble déguisant une donation. Cela signifie que la donation déguisée sous une vente d’immeuble connaît une cause indirecte de révocation, par la rescision.

Comme toute nullité, la rescision opère « rétroactivement », ce qui est une manière de parler. En réalité, cela signifie que la nullité entraîne l’obligation de restituer ce qui a été reçu, d’exécuter le contrat à l’envers. Le vendeur doit restituer le prix et l’acheteur doit restituer l’immeuble.

Qu’en est-il des loyers produits par l’immeuble et des intérêts sur le prix ? L’article 1682 prévoit que l’acheteur rend les fruits, à savoir les loyers, du jour de la demande, tandis que le vendeur doit payer l’intérêt légal sur le prix du jour de la demande également.

Si l’immeuble n’a pas produit des loyers, le vendeur devra l’intérêt à dater du paiement. La loi dit précisément « s’il (l’acheteur) n’a touché aucun fruits ». Cela signifie que si l’acheteur n’a pas loué mais a occupé le bien, il conserve forcément cet avantage et peut tout de même recevoir les intérêts sur le prix à dater du paiement.

Cela apparaît contraire aux règles des restitutions qui compensent les effets de la jouissance, du moins en tant qu’elles sont fondées sur la théorie de l’enrichissement sans cause.

La lésion est-elle possible en cas de vente mixte, d’un terrain et d’un bâtiment à transformer ? Oui, répond la Cour d’appel de Bruxelles (2 mars 1988, J.T., 1989, p. 145), si une ventilation est possible entre le prix du terrain et celui de la construction.

La Cour d’appel précise à cette occasion que la lésion doit s’apprécier suivant l’état et la valeur de l’immeuble au moment de la vente, sans tenir compte du prix des travaux effectués après celle-ci. Le fait que le bien ait subi des transformations ne constitue pas un obstacle à l’expertise en vue de déterminer sa valeur au moment de la vente.

La révision

Pour neutraliser l’action en rescision, l’acheteur peut opposer l’action en révision de l’article 1681 du Code civil. Cette disposition permet à l’acheteur, même de mauvaise foi, d’échapper à la rescision en offrant un complément de prix.

Cette action peut être formée, tant que le vendeur n’a pas exécuté le jugement de rescision (P. Harmel, Théorie générale de la vente, T. VII ; Liv. 1, 1985, n° 623, p. 390). A mon sens, si la vente est rescindée, c’est-à-dire annulée, l’action en révision n’est plus possible : on ne peut conserver le effets d’une vente qui n’existe plus. La demande devrait donc être introduite avant le jugement.

En disposant que « dans le cas où l’action en rescision est admise, l’acquéreur a le choix ou de rendre la chose en retirant le prix qu’il en a payé, ou de garder le fonds en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total », l’article 1681 signifie que la révision est ouverte lorsque la vente est rescindable, et non lorsque la vente est rescindée.

L’action en révision du prix n’appartient qu’à l’acheteur (Cass., fr., 6 juin 2007, n° 06-14.773, www.courdecassation.fr) ; le vendeur ne peut que demander la rescision de la vente.

Mais par la révision, l’acheteur ne perd pas toute sa bonne affaire, car l’article 1681 fait supporter une partie du préjudice par le vendeur qui a été peu scrupuleux de ses intérêts ; en effet, l’acheteur ne doit verser que le supplément déduction faite de 10 % de la valeur réelle de l’immeuble.

Rappelons que le moment d’évaluation du juste prix (qui s’oppose au vil prix) est celui de la vente.

L’acheteur qui aura acquis au prix de 45.000 € devra payer un complément de prix de (120.000 – 10/100) – 45.000 = 63.000 €. L’acheteur devra payer l’intérêt sur le supplément à compter du jour de la demande en rescision.

La révision ne répare donc pas complètement la lésion, ni dans le montant du supplément ni dans l’actualisation de ce supplément puisque l’acheteur a joui du bien et ne doit l’intérêt sur le supplément qu’à dater de la demande et non à dater de la vente.

Pour cette raison, la jurisprudence française opère une actualisation en calculant les intérêts à dater de la demande sur la moyenne entre le supplément dû et le supplément réévalué au jour du règlement. Cette approche n’est pas retenue epar la jurisprudence belge.

L’action en rescision peut être introduite contre le sous-acquéreur car le vendeur n’a pu vendre qu’un bien grevé d’une action en rescision. Si le bien a été revendu et que le vendeur originaire exerce dans les deux ans de sa vente une action en rescision pour vileté du prix, le sous-acquéreur peut lui aussi échapper à l’éviction en payant le supplément du juste prix, sans préjudicie de son recours en garantie contre son vendeur (art. 1681, alinéa 2, du Code civil).

Il faut un prix en argent pour mettre ces dispositions en application, ce qui explique que la lésion soit exclue en matière d’échange (art. 1706 du Code civil), alors même que l’échange est traitée comme une vente (art. 1707).

C’est aussi pour cette raison qu’en relevant que les prestations étaient complexes, la Cour d’appel de Mons a écarté la rescision pour lésion, incompatible avec l’économie d’une telle convention (19 septembre 1989, J.T., 1990, p. 361).

La lésion qualifiée

A côté de la lésion objective des 7/12, il existe aussi la lésion qualifiée qui suppose une faute.

Cette lésion consiste dans une disproportion grave des prestations obtenue en abusant de la faiblesse du cocontractant (en exploitant son état de besoin, sa faiblesse, ses passions ou son inexpérience).

C’est une construction prétorienne fondée tantôt sur la cause illicite (art. 6, 1131 et 1133 du Code civil) provoquant une nullité absolue outre les dommages, tantôt sur la responsabilité in contrahendo (art. 1382 et 1383 du Code civil).

Ce dernier fondement semble plus correct car c’est la manière de contracter qui est fautive et non le mobile de faire une bonne affaire.

La sanction de la lésion qualifiée est la réparation intégrale et en nature si possible des conséquences de la faute.

La vente viagère

On se demande si la lésion des 7/12 s’applique à la vente viagère d’un immeuble.

L’opinion dominante serait que la lésion ne peut se rencontrer que dans les actes à titre onéreux et commutatifs, c’est-à-dire les actes non aléatoires. En règle on applique l’adage « l’aléa chasse la lésion. »

Cela signifie que si la contrepartie est affectée d’un aléa, elle est par hypothèse incertaine ce qui ne permet pas de vérifier l’équilibre des prestations qui est le fondement objectif de la lésion.

La même règle devrait alors valoir pour la vente d’une nue-propriété ou la cession d’un droit d’usufruit, si l’usufruit est à vie.

Dans un vieil arrêt du 30 mai 1831, (Journ. Palais, III, 1831, 3°), la Cour de cassation française refusait la lésion à une vente dans le prix de laquelle entrait une rente viagère.

dans une vente2 avril 1835, la Cour de cassation française n’hésite pas à appliquer la lésion à une vente d’immeuble moyennant un bouquet et un rente viagère.

La vente viagère d’un immeuble échappe-t-elle vraiment à la lésion ? La jurisprudence hésite même si, dans un arrêt du 25 juin 1982, la Cour de cassation reconnaît qu’il appartient au juge de rechercher si, en fait, la lésion existe, la circonstance que la vente soit aléatoire ne rendant pas non recevable la demande en rescision pour lésion de plus de sept douzièmes (Pas., 1982, I, p. 1261).

Selon certains auteurs, il est fait exception à cette règle en cas de certitude complète de ce que, quelle que soit l’issue de l’évènement dont dépendent, pour les parties, les avantages ou les pertes à résulter de la vente, il y aura en tout cas pour le vendeur une lésion des 7/12. (Civ., Bruxelles, 9 novembre 1993, Res et Jura Imm., 1994, p. 31 ; Y. Merchiers, M.-F. De Pover, La vente – Les contrats spéciaux : chronique de jurisprudence 1988-1995, Les dossiers du J.T., n° 13, Larcier, Bruxelles, 1997, p. 79).

La jurisprudence admet encore la rescision, si l’aléa apparaît si tenu qu’il ne peut cacher la lésion, ou si la vente n’est pas réellement aléatoire pour reprendre l’expression du Répertoire notarial (P. Harmel, opus cité, n° 602-C, p. 379). Selon un jugement du tribunal de première instance de Liège (22 janvier 2001, www.barrreaudeliege.be), l’existence d’une lésion ne pourrait être envisagée que s’il apparaissait qu’en réalité, le contrat n’est pas aléatoire. On se gardera cependant de confondre les nullités, car si l’aléa fait défaut, la vente est nulle de ce seul fait, sans qu’il soit besoin d’invoquer la lésion (comp. à cet égard Cass., fr., 29 octobre 1970, n° 69-11.017, Bull., N. 566, p. 411).

Enfin, On admet aussi la lésion lorsque les circonstances de la vente offrent le moyen de déterminer la valeur des obligations soumises à l’aléa. C’est le cas lorsque la vente est consentie moyennant un prix déterminé par un capital immédiatement converti en rente viagère.

On ne confondra pas cette modalité avec l’évaluation pro fisco du bien, requise pour liquider les droits d’enregistrement (art. 168, alinéa 3, CDE).

En réalité, la vente, comme tout contrat synallagmatique, repose sur la volonté des parties d’équilibrer leurs prestations. Qu’il y ait aléa ou non, la dynamique contractuelle aboutissant à la vente, intègre toujours un approche intellectuelle de la valeur des prestations.

Les outils statistiques et d’actualisation des revenus permettent de valoriser objectivement la prestation de l’acheteur.

Ces techniques ne suppriment pas l’aléa mais permettent de le représenter économiquement. Cela suffit, en définitive, pour exprimer l’équilibre contractuel, et c’est ce qui compte en matière de lésion.

En d’autres mots, la jurisprudence devrait reconnaître que l’adage « l’aléa chasse la lésion » est aujourd’hui dépassé. La valeur d’une rente, ajoutée ou non à un bouquet, peut être approchée avec une précision statistique qui satisfait à l’examen de la lésion des 7/12.

Commentaires

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  1. Cour d’appel de Liège (20ième chambre), 28 octobre 2005, JLMB, 2006/19 p. 821 :

    « La lésion qualifiée n’est pas définie par le législateur mais il est admis en doctrine et jurisprudence qu’elle requiert un déséquilibre manifeste qui trouve sa cause dans l’abus de la situation d’infériorité d’une partie au contrat par l’autre partie.
    (…)
    L’abus requiert un usage mauvais, excessif ou injuste, qui ne doit pas nécessairement résulter d’un comportement actif, pas plus qu’il n’exige un élément intentionnel. La lésion qualifiée ne suppose que la connaissance de l’état d’infériorité ainsi qu’un usage abusif de cette situation, par un comportement actif ou passif.
    L’existence d’une faute d’imprudence ou de légèreté de la victime de la lésion n’est pas susceptible d’avoir une incidence sur l’existence de l’abus de position dominante, sauf à réduire le montant éventuel des dommages et intérêts qu’elle réclamerait. »

    novembre 1, 2013
  2. Corentin #

    Cher Me Carnoy, imaginons une vente conclue sous conditions suspensive en 1995 et que ces conditions ne soient réalisées qu’en 2008. la vente n’étant donc parfaite qu’en 2008, à quel moment faut-il se placer pour évaluer le « juste prix » ? En 1995 ou en 2008 ? Je vous remercie.

    février 12, 2014
    • en 1995.
      D’ailleurs la vente était parfaite en 1995, la conditions ne suspendant que son exécution.

      février 23, 2014
  3. Jean #

    Cher M. Carnoy
    Imaginons qu’une femme âgé, atteinte d’une maladie incurable, venait à vendre son immeuble en rente viagère à une personne ayant connaissance de sa situation et que le bouquet soit fixé à 1/4 de sa valeur réelle, quels différents moyens proposeriez vous pour annuler la vente ? Merci d’avance pour votre réponse.

    mars 8, 2014
  4. Chantal #

    Monsieur Carnoy,

    J’ai lu que seul le vendeur peut introduire une demande de lésion mais en cas de lésion qualifiée , qui peut exécuter cette demande ?
    Merci à vous

    juin 7, 2014
  5. christiane collet #

    Monsieur
    Est-ce que le vendeur peut se prévaloir lésé si entre temps la valeur du bien a diminué ?
    Exemple : un terrain sous compromis avec pour prix d’une valeur sous évaluée par l’agent immobilier; Quelques mois après l’acte définitif de vente le terrain perd de sa valeur suite à un POS qui diminue les droits constructibles.
    Merci
    Cordialement.

    juillet 2, 2016

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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