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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente d’immeuble et dommage prévisible

Lorsqu’une vente d’immeuble échoue par la faute d’une partie, l’autre partie peut poursuivre l’indemnisation des conséquences de cette situation.

De toutes les conséquences ? Non, pas nécessairement.

L’article 1150 du Code civil dispose que « le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n’est point par son dol que l’obligation n’est point exécutée. »

Cette disposition contient la fameuse règle, propre à la responsabilité contractuelle, selon laquelle le dommage indemnisable doit avoir été prévisible.

Cette limitation est évidemment exclue si le débiteur a commis un dol.

La règle de l’article 1150 du Code civil n’est pas impérative ni d’ordre public, on peut y déroger dans le contrat.

La Cour de cassation belge a fortement réduit la portée de l’article 1150 en précisant que  cette disposition ne concerne que la cause du dommage et non son ampleur (Cass., 23 octobre 1987, Pas., 1988, I, p. 212; Cass., 4 février 2010, rôle n° C.09.0246.N).

Autrement dit, l’étendue imprévisible d’un dommage prévisible doit être indemnisée.

Déjà en 1928, la Cour de cassation avait décidé que seul le principe du dommage devait être prévisible lors de la conclusion du contrat, mais pas son étendue (Cass. 23 février 1928, Pas., 1928, I, p. 85 ; voy. aussi Cass. 11 avril 1986, R.C.J.B., 1990, p. 79 et la note « Le sort imprévisible du dommage prévisible » de Ludo Cornelis; H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, T. III, n° 112, p. 144 à 146).

Il est donc devenu rare en Belgique de discuter la prévisibilité du dommage contractuel. A tort, comme on le verra plusloin.

Et en France ? Rappelons d’abord que nous partageons cet article 1150 avec nos voisins français.

La Cour de cassation française ne fait pas comme chez nous la distinction entre la cause prévisible et l’étendue prévisible du dommage (Cass., Fr., 18 février 2009).

Elle se place dans une optique purement contractuelle, en limitant l’appréciation du dommage à ce qui était prévisible par les parties au moment de la conclusion du contrat.

Un arrêt récent de la Cour de cassation française (n° 385 du 28 avril 2011) vient nous rappeler la différence d’appréciation entre la France et la Belgique.

Dans cette affaire, des vacanciers partaient à Cuba. Leur avion décollait de Paris Orly à 14 h 10.

Ils ont donc pris le train qui devait arriver  à la gare Montparnasse à 11 h 15, ce qui leur donnait tout le temps de rejoindre l’aéroport.

C’était sans prévoir le retard que la SNCF allait accuser sur le trajet.

Les vacanciers sont arrivés ailleurs, à la gare de Massy Palaiseau, à 14 h 26. Ils ont raté l’avion.

Le contrat de transport ferroviaire n’a donc pas été exécuté valablement.

Mais le dommage en résultant, la perte des jours de vacances, est-il indemnisable ? Etait-il prévisible pour la SNCF ?

La juridiction de proximité de Saint-Nazaire n’a pas hésité.

Selon le juge, d’une manière générale, les voyageurs que la SNCF transporte ne sont pas rendus à destination quand ils sont en gare d’arrivée, notamment quand il s’agit de gares parisiennes.

Aussi, la SNCF ne saurait prétendre que le dommage résultant de l’impossibilité totale pour les vacanciers de poursuivre leur voyage et de prendre une correspondance aérienne prévue était totalement imprévisible lors de la conclusion du contrat de transport.

Ce raisonnement qui nous paraît de bon sens a été cassé par la première chambre civile de la Cour de cassation, en ces termes :

« Qu’en se déterminant par des motifs généraux, sans expliquer en quoi la SNCF pouvait prévoir, lors de la conclusion du contrat, que le terme du voyage en train n’était pas la destination finale de M. et Mme X… et que ces derniers avaient conclu des contrats de transport aérien, la juridiction de proximité n’a pas donné de base légale à sa décision ; »

La Cour de cassation française a publié cet arrêt pendant plusieurs jours sur la page de garde de son site. C’est qu’elle le considère comme un rappel important de sa jurisprudence.

Cet arrêt apporte deux enseignements.

Il faut d’abord faire la différence entre le fait envisageable et les prévisions normalement entrées dans la l’appréciation contractuelle.

C’est dans la droite ligne de la jurisprudence française mais on se demande tout de même si ce n’est pas confondre ce qui était prévisible avec ce qui était prévu.

Il faut ensuite que le juge explique et motive en quoi le débiteur a pu prévoir le dommage à la conclusion du contrat.

Le juge doit individualiser son apprécier sur le débiteur. Il ne peut se contenter d’une considération générale, même si elle paraît évidente.

Ce dernier enseignement doit être approuvé, et doit appeler à davantage de rigueur dans l’application de l’article 1150 du Code civil.

Revenons en Belgique. Comme on l’a vu, la jurisprudence belge est moins restrictive qu’en France.

Le caractère prévisible du dommage contractuel fait rarement débat chez nous puisqu’aussi bien l’existence d’un dommage après inexécution paraît naturelle.

De plus, comme déjà dit, la prévisibilité du dommage ne peut porter sur son importance, mais seulement sur son principe.

Et pourtant, il ne faut pas accepter la condition de prévisibilité du dommage sans interrogation.

Revenons à notre vente d’immeuble. L’acheteur se révèle défaillant et la vente est résolue au terme d’une procédure.

L’acheteur doit indemniser le dommage résultant de l’échec de la vente.

Le vendeur a été privé des liquidités qu’il attendait de la transaction et a raté une bonne affaire : sur le principe c’était un fait prévisible au moment de la conclusion du contrat.

C’est donc indemnisable.

Le marché s’est retourné et les prix ont chuté en sorte que le vendeur ne pourra replacer le bien sur le marché au même prix : était-ce prévisible au moment de la conclusion du contrat ? Ce n’est pas du tout évident.

Un plan d’urbanisme intervient qui limite la destination du bien et le vendeur doit remettre le bien sur le marché dans de moins bonnes conditions. Etait-ce prévisible ? Pas forcément.

Un même raisonnement peut être tenu pour l’acheteur qui rate la vente par la faute du propriétaire.

Une hausse des taux bancaires à l’emprunt intervient et l’acheteur voit sa faculté d’achat amoindrie. Etait-ce prévisible ? Ici aussi, ce n’est pas évident.

On constate que la question est délicate lorsque la cause ou le principe du dommage trouve sa source dans un fait extérieur dont l’effet est permis par l’inexécution.

Dans ce cas, il sera parfois permis de contester la prévisibilité, donc l’indemnisation du dommage.

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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