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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente d’immeuble et dommage prévisible

Lorsqu’une vente d’immeuble échoue par la faute d’une partie, l’autre partie peut poursuivre l’indemnisation des conséquences de cette situation.

De toutes les conséquences ? Non, pas nécessairement.

L’article 1150 du Code civil dispose que « le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n’est point par son dol que l’obligation n’est point exécutée. »

Cette disposition contient la fameuse règle, propre à la responsabilité contractuelle, selon laquelle le dommage indemnisable doit avoir été prévisible.

Cette limitation est évidemment exclue si le débiteur a commis un dol.

La règle de l’article 1150 du Code civil n’est pas impérative ni d’ordre public, on peut y déroger dans le contrat.

La Cour de cassation belge a fortement réduit la portée de l’article 1150 en précisant que  cette disposition ne concerne que la cause du dommage et non son ampleur (Cass., 23 octobre 1987, Pas., 1988, I, p. 212; Cass., 4 février 2010, rôle n° C.09.0246.N).

Autrement dit, l’étendue imprévisible d’un dommage prévisible doit être indemnisée.

Déjà en 1928, la Cour de cassation avait décidé que seul le principe du dommage devait être prévisible lors de la conclusion du contrat, mais pas son étendue (Cass. 23 février 1928, Pas., 1928, I, p. 85 ; voy. aussi Cass. 11 avril 1986, R.C.J.B., 1990, p. 79 et la note « Le sort imprévisible du dommage prévisible » de Ludo Cornelis; H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, T. III, n° 112, p. 144 à 146).

Il est donc devenu rare en Belgique de discuter la prévisibilité du dommage contractuel. A tort, comme on le verra plusloin.

Et en France ? Rappelons d’abord que nous partageons cet article 1150 avec nos voisins français.

La Cour de cassation française ne fait pas comme chez nous la distinction entre la cause prévisible et l’étendue prévisible du dommage (Cass., Fr., 18 février 2009).

Elle se place dans une optique purement contractuelle, en limitant l’appréciation du dommage à ce qui était prévisible par les parties au moment de la conclusion du contrat.

Un arrêt récent de la Cour de cassation française (n° 385 du 28 avril 2011) vient nous rappeler la différence d’appréciation entre la France et la Belgique.

Dans cette affaire, des vacanciers partaient à Cuba. Leur avion décollait de Paris Orly à 14 h 10.

Ils ont donc pris le train qui devait arriver  à la gare Montparnasse à 11 h 15, ce qui leur donnait tout le temps de rejoindre l’aéroport.

C’était sans prévoir le retard que la SNCF allait accuser sur le trajet.

Les vacanciers sont arrivés ailleurs, à la gare de Massy Palaiseau, à 14 h 26. Ils ont raté l’avion.

Le contrat de transport ferroviaire n’a donc pas été exécuté valablement.

Mais le dommage en résultant, la perte des jours de vacances, est-il indemnisable ? Etait-il prévisible pour la SNCF ?

La juridiction de proximité de Saint-Nazaire n’a pas hésité.

Selon le juge, d’une manière générale, les voyageurs que la SNCF transporte ne sont pas rendus à destination quand ils sont en gare d’arrivée, notamment quand il s’agit de gares parisiennes.

Aussi, la SNCF ne saurait prétendre que le dommage résultant de l’impossibilité totale pour les vacanciers de poursuivre leur voyage et de prendre une correspondance aérienne prévue était totalement imprévisible lors de la conclusion du contrat de transport.

Ce raisonnement qui nous paraît de bon sens a été cassé par la première chambre civile de la Cour de cassation, en ces termes :

« Qu’en se déterminant par des motifs généraux, sans expliquer en quoi la SNCF pouvait prévoir, lors de la conclusion du contrat, que le terme du voyage en train n’était pas la destination finale de M. et Mme X… et que ces derniers avaient conclu des contrats de transport aérien, la juridiction de proximité n’a pas donné de base légale à sa décision ; »

La Cour de cassation française a publié cet arrêt pendant plusieurs jours sur la page de garde de son site. C’est qu’elle le considère comme un rappel important de sa jurisprudence.

Cet arrêt apporte deux enseignements.

Il faut d’abord faire la différence entre le fait envisageable et les prévisions normalement entrées dans la l’appréciation contractuelle.

C’est dans la droite ligne de la jurisprudence française mais on se demande tout de même si ce n’est pas confondre ce qui était prévisible avec ce qui était prévu.

Il faut ensuite que le juge explique et motive en quoi le débiteur a pu prévoir le dommage à la conclusion du contrat.

Le juge doit individualiser son apprécier sur le débiteur. Il ne peut se contenter d’une considération générale, même si elle paraît évidente.

Ce dernier enseignement doit être approuvé, et doit appeler à davantage de rigueur dans l’application de l’article 1150 du Code civil.

Revenons en Belgique. Comme on l’a vu, la jurisprudence belge est moins restrictive qu’en France.

Le caractère prévisible du dommage contractuel fait rarement débat chez nous puisqu’aussi bien l’existence d’un dommage après inexécution paraît naturelle.

De plus, comme déjà dit, la prévisibilité du dommage ne peut porter sur son importance, mais seulement sur son principe.

Et pourtant, il ne faut pas accepter la condition de prévisibilité du dommage sans interrogation.

Revenons à notre vente d’immeuble. L’acheteur se révèle défaillant et la vente est résolue au terme d’une procédure.

L’acheteur doit indemniser le dommage résultant de l’échec de la vente.

Le vendeur a été privé des liquidités qu’il attendait de la transaction et a raté une bonne affaire : sur le principe c’était un fait prévisible au moment de la conclusion du contrat.

C’est donc indemnisable.

Le marché s’est retourné et les prix ont chuté en sorte que le vendeur ne pourra replacer le bien sur le marché au même prix : était-ce prévisible au moment de la conclusion du contrat ? Ce n’est pas du tout évident.

Un plan d’urbanisme intervient qui limite la destination du bien et le vendeur doit remettre le bien sur le marché dans de moins bonnes conditions. Etait-ce prévisible ? Pas forcément.

Un même raisonnement peut être tenu pour l’acheteur qui rate la vente par la faute du propriétaire.

Une hausse des taux bancaires à l’emprunt intervient et l’acheteur voit sa faculté d’achat amoindrie. Etait-ce prévisible ? Ici aussi, ce n’est pas évident.

On constate que la question est délicate lorsque la cause ou le principe du dommage trouve sa source dans un fait extérieur dont l’effet est permis par l’inexécution.

Dans ce cas, il sera parfois permis de contester la prévisibilité, donc l’indemnisation du dommage.

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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