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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente d’immeuble et dommage prévisible

Lorsqu’une vente d’immeuble échoue par la faute d’une partie, l’autre partie peut poursuivre l’indemnisation des conséquences de cette situation.

De toutes les conséquences ? Non, pas nécessairement.

L’article 1150 du Code civil dispose que « le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n’est point par son dol que l’obligation n’est point exécutée. »

Cette disposition contient la fameuse règle, propre à la responsabilité contractuelle, selon laquelle le dommage indemnisable doit avoir été prévisible.

Cette limitation est évidemment exclue si le débiteur a commis un dol.

La règle de l’article 1150 du Code civil n’est pas impérative ni d’ordre public, on peut y déroger dans le contrat.

La Cour de cassation belge a fortement réduit la portée de l’article 1150 en précisant que  cette disposition ne concerne que la cause du dommage et non son ampleur (Cass., 23 octobre 1987, Pas., 1988, I, p. 212; Cass., 4 février 2010, rôle n° C.09.0246.N).

Autrement dit, l’étendue imprévisible d’un dommage prévisible doit être indemnisée.

Déjà en 1928, la Cour de cassation avait décidé que seul le principe du dommage devait être prévisible lors de la conclusion du contrat, mais pas son étendue (Cass. 23 février 1928, Pas., 1928, I, p. 85 ; voy. aussi Cass. 11 avril 1986, R.C.J.B., 1990, p. 79 et la note « Le sort imprévisible du dommage prévisible » de Ludo Cornelis; H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, T. III, n° 112, p. 144 à 146).

Il est donc devenu rare en Belgique de discuter la prévisibilité du dommage contractuel. A tort, comme on le verra plusloin.

Et en France ? Rappelons d’abord que nous partageons cet article 1150 avec nos voisins français.

La Cour de cassation française ne fait pas comme chez nous la distinction entre la cause prévisible et l’étendue prévisible du dommage (Cass., Fr., 18 février 2009).

Elle se place dans une optique purement contractuelle, en limitant l’appréciation du dommage à ce qui était prévisible par les parties au moment de la conclusion du contrat.

Un arrêt récent de la Cour de cassation française (n° 385 du 28 avril 2011) vient nous rappeler la différence d’appréciation entre la France et la Belgique.

Dans cette affaire, des vacanciers partaient à Cuba. Leur avion décollait de Paris Orly à 14 h 10.

Ils ont donc pris le train qui devait arriver  à la gare Montparnasse à 11 h 15, ce qui leur donnait tout le temps de rejoindre l’aéroport.

C’était sans prévoir le retard que la SNCF allait accuser sur le trajet.

Les vacanciers sont arrivés ailleurs, à la gare de Massy Palaiseau, à 14 h 26. Ils ont raté l’avion.

Le contrat de transport ferroviaire n’a donc pas été exécuté valablement.

Mais le dommage en résultant, la perte des jours de vacances, est-il indemnisable ? Etait-il prévisible pour la SNCF ?

La juridiction de proximité de Saint-Nazaire n’a pas hésité.

Selon le juge, d’une manière générale, les voyageurs que la SNCF transporte ne sont pas rendus à destination quand ils sont en gare d’arrivée, notamment quand il s’agit de gares parisiennes.

Aussi, la SNCF ne saurait prétendre que le dommage résultant de l’impossibilité totale pour les vacanciers de poursuivre leur voyage et de prendre une correspondance aérienne prévue était totalement imprévisible lors de la conclusion du contrat de transport.

Ce raisonnement qui nous paraît de bon sens a été cassé par la première chambre civile de la Cour de cassation, en ces termes :

« Qu’en se déterminant par des motifs généraux, sans expliquer en quoi la SNCF pouvait prévoir, lors de la conclusion du contrat, que le terme du voyage en train n’était pas la destination finale de M. et Mme X… et que ces derniers avaient conclu des contrats de transport aérien, la juridiction de proximité n’a pas donné de base légale à sa décision ; »

La Cour de cassation française a publié cet arrêt pendant plusieurs jours sur la page de garde de son site. C’est qu’elle le considère comme un rappel important de sa jurisprudence.

Cet arrêt apporte deux enseignements.

Il faut d’abord faire la différence entre le fait envisageable et les prévisions normalement entrées dans la l’appréciation contractuelle.

C’est dans la droite ligne de la jurisprudence française mais on se demande tout de même si ce n’est pas confondre ce qui était prévisible avec ce qui était prévu.

Il faut ensuite que le juge explique et motive en quoi le débiteur a pu prévoir le dommage à la conclusion du contrat.

Le juge doit individualiser son apprécier sur le débiteur. Il ne peut se contenter d’une considération générale, même si elle paraît évidente.

Ce dernier enseignement doit être approuvé, et doit appeler à davantage de rigueur dans l’application de l’article 1150 du Code civil.

Revenons en Belgique. Comme on l’a vu, la jurisprudence belge est moins restrictive qu’en France.

Le caractère prévisible du dommage contractuel fait rarement débat chez nous puisqu’aussi bien l’existence d’un dommage après inexécution paraît naturelle.

De plus, comme déjà dit, la prévisibilité du dommage ne peut porter sur son importance, mais seulement sur son principe.

Et pourtant, il ne faut pas accepter la condition de prévisibilité du dommage sans interrogation.

Revenons à notre vente d’immeuble. L’acheteur se révèle défaillant et la vente est résolue au terme d’une procédure.

L’acheteur doit indemniser le dommage résultant de l’échec de la vente.

Le vendeur a été privé des liquidités qu’il attendait de la transaction et a raté une bonne affaire : sur le principe c’était un fait prévisible au moment de la conclusion du contrat.

C’est donc indemnisable.

Le marché s’est retourné et les prix ont chuté en sorte que le vendeur ne pourra replacer le bien sur le marché au même prix : était-ce prévisible au moment de la conclusion du contrat ? Ce n’est pas du tout évident.

Un plan d’urbanisme intervient qui limite la destination du bien et le vendeur doit remettre le bien sur le marché dans de moins bonnes conditions. Etait-ce prévisible ? Pas forcément.

Un même raisonnement peut être tenu pour l’acheteur qui rate la vente par la faute du propriétaire.

Une hausse des taux bancaires à l’emprunt intervient et l’acheteur voit sa faculté d’achat amoindrie. Etait-ce prévisible ? Ici aussi, ce n’est pas évident.

On constate que la question est délicate lorsque la cause ou le principe du dommage trouve sa source dans un fait extérieur dont l’effet est permis par l’inexécution.

Dans ce cas, il sera parfois permis de contester la prévisibilité, donc l’indemnisation du dommage.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

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En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

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« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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