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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le danger des offres succinctes

La vente est un contrat consensuel, ce qui signifie que le contrat sort ses effets par le seul échange des consentements sur les éléments constitutifs essentiels (la chose et le prix) et sur les autres éléments considérés par les parties comme essentiels

Il en résulte que le transfert de propriété intervient dès l’échange des consentements (art. 1138 et 1583 du Code civil).

Le transfert des risques suit celui de la chose vendue. D’où, sauf clause contraire, le bien vendu est aux risques de l’acheteur même si la délivrance n’est pas encore intervenue (res perit domino étant précisé que le dominus est l’acheteur devenu immédiatement propriétaire).

Précisions que l’article 1138 ne s’applique pas aux choses futures.

Dans la vente d’une habitation à construire ou en voie d’achèvement, la loi Breyne prévoit de manière impérative que le transfert de propriété est immédiat, par la signature du contrat (art. 4).

Le transfert de propriété des constructions à ériger s’opère au fur et à mesure de la mise en œuvre des matériaux et de leur incorporation au sol ou à l’immeuble en construction (art. 5).

Mais, en loi Breyne, les risques restent à la charge du promoteur jusqu’à la réception.

Le transfert de la propriété et des risques solo consensu est donc la règle, et cette règle est supplétive.

La mise en demeure, qui suppose un retard dans la délivrance, reporte les risques sur le vendeur.

L’article 1302 du Code civil tempère ce principe en prévoyant que le vendeur est libéré si la chose eut de toute façon péri ou aurait subi des dégradations par cas fortuit, s’il avait exécuté la délivrance en temps utile.

Le vendeur est débiteur de l’obligation de délivrance, en sorte que la preuve du cas fortuit pèse sur lui.

Même si le bien a péri par cas fortuit, le vendeur devra restituer le prix (art. 1302 in fine).

Il devra aussi transférer à l’acheteur les droits ou actions en indemnité de même que l’intervention de l’assureur, par subrogation réelle (art. 1302 du Code civil).

Notons que l’indemnité d’assurance non affectée à la réparation doit en principe revenir au créancier privilégié ou hypothécaire (art. 10 L.H. et art. 58 de la loi du 25 juin 1992).

Le régime du transfert immédiat des risques est donc supplétif.

En pratique, il est toujours convenu de ce que le transfert de la propriété, des risques et des fruits, est reporté à l’authentification de la vente.

Cependant, l’acte notarié et le compromis sont souvent précédés d’une offre d’achat acceptée de manière sommaire.

Or une offre acceptée, même sur un document sommaire, qui porte sur les éléments constitutifs essentiels de la vente, vaut vente.

Cela veut, comme exposé ci-dessus, que le transfert de propriété et des risques intervient lorsque le vendeur lève l’offre du candidat acquéreur.

Si le bien subit un risque ou est endommagé, ce risque est pour l’acheteur.

Pour cette raison, il faut proscrire l’usage de simples formulaires d’offre n’indiquant que l’adresse du bien et le prix, en attendant de réaliser un compromis complet.

Il convient que le formulaire d’offre contienne la mention de ce qu’en cas d’acceptation, la vente interviendra aux conditions du modèle de compromis formalisé par le Centre de consultation et d’étude du notariat, ou de tout autre texte disponible, par exemple à l’agence immobilière qui commercialise l’immeuble.

Autrement, les risques et les fruits sont transférés à l’acheteur dès l’offre acceptée, ce qui, en règle, ne correspond pas à l’intention des parties.

Et dès que l’offre est acceptée par le vendeur, l’acheteur devient propriétaire.

Cela non plus ne correspond pas à ce que les parties envisagent. C’est pourtant ce qu’une offre succincte génère.

Notons encore que lorsque la vente est sous condition suspensive, les risques restent à la charge du vendeur (art. 1182 du Code civil), même si la condition se réalise par la suite.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Totor #

    Très intéressant.

    Pour notre part, nous avons signé un compromis avec deux conditions suspensives(et initialement notre offre d’achat, n’était qu’un engagement à signer un compromis, rien de plus, le modèle d’immoweb, donc nous n’avons je pense pas le problème décrit par l’article).

    Entre temps des dommages ont eu lieu sur le bien, du fait du voisin (qui a endommagé l’étanchéité d’une verrière et rehaussé un mur mitoyen sans permis, donc illicitement) causant dommages et pertes de jouissance.

    De votre point de vue, quelles en sont les conséquences, comment estime-t-on si les faits sont suffisamment graves pour qu’on puisse légitimement demander la résolution de la vente.

    Au cas ou on ne peut pas demander la résolution de la vente, quels sont les arrangements amiables possibles?

    Un grand merci, si vous avez des éclaircissements à nous apporter !

    Totor,

    mai 25, 2011

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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