31 octobre 2011 Si le bailleur commercial répond à une demande de renouvellement du bail en opposant une offre d’un tiers surenchérisseur, cette offre n’est prise en considération que si elle comprend l’engagement du tiers de payer au preneur, éventuellement évincé, l’indemnité d’éviction, et l’offre doit lier le tiers pendant au moins trois mois. Si le tiers est préféré et exerce un commerce différent, le preneur a droit à une indemnité de un an du nouveau loyer, et deux ans si le tiers exerce un commerce similaire. Cette indemnité est de trois ans ou plus si le bailleur ou le nouveau preneur ouvre avant l’expiration d’un délai de deux ans un commerce similaire, sans en avoir donné connaissance au preneur sortant lors de son éviction. Le bailleur et le tiers nouvel occupant sont solidairement tenus.

30 octobre 2011 Lorsque le prix consiste en une rente (viagère, perpétuelle ou temporaire), la base imposable des droits proportionnels d’enregistrement est déterminée par le montant du capital représentatif de la rente, montant à estimer par les parties conformément à l’article 168 CDE. Lorsque la vente a lieu moyennant un prix déterminé, immédiatement converti en une rente, une déclaration estimative n’est pas nécessaire car la base imposable est déterminée par le prix convenu. Rappelons que selon l’article 168, tous les éléments nécessaires à la liquidation de l’impôt doivent faire l’objet une déclaration complétive, certifiée et signée au pied de l’acte. Cette déclaration doit comprendre les nom, prénoms, domicile, lieu et date de naissance des personnes bénéficiaires du droit viager.

29 octobre 2011 Pour fixer la base imposable au droit proportionnel d’enregistrement, la date à prendre en considération par l’administration (et par l’expert dans une procédure en insuffisance) pour établir la valeur vénale de l’immeuble vendu est celle de l’acte authentique. En effet, lorsqu’un acte sous seing privé porte vente d’immeuble, l’administration peut, si elle y a intérêt, se placer à la date où cet acte a acquis date certaine plutôt qu’à la date du compromis, pour la détermination de la valeur vénale.

28 octobre 2011 Le locataire commercial peut prétendre à trois renouvellement de son bail, soit en tout 36 années d’occupation pour le même commerce. Il doit évidemment demander le renouvellement dans le délai et selon les formes voulues et le bailleur peut refuser en payant une indemnité. Il existe un cas où le renouvellement peut être inférieur à neuf années. Si le bailleur ou l’un des bailleurs est mineur au moment du renouvellement du bail, la durée de celui-ci peut être restreinte à la période restant à courir jusqu’à sa majorité. Attention aux indivisions comprenant des mineurs. Cela arrive souvent lorsque l’un des indivisaires décède et laisse des enfants mineurs.

27 octobre 2011 L’IPI avertit les agents immobiliers de ce que le SPF Economie, chargé de veiller au respect de la loi sur le blanchiment a commencé des contrôles. Les investigations concernent le compte de tiers, la provenance de l’argent, la copie des cartes d’identité des personnes et des statuts des sociétés, l’argent en provenance de l’étranger, etc. L’IPI discute actuellement un règlement « anti-blanchiment » avec le SPF économie prévoyant un formulaire pour identifier le risque de la transaction. L’agent immobilier devra aussi dresser un rapport annuel de ses démarches. L’objectif est évidemment de permettre à l’IPI de contrôler la bonne application de la loi par ses membres. En même temps, on apprend une première perquisition chez un avocat pour vérifier l’identification les formalités d’identification.

26 octobre 2011 Si le dirigeant achète 1 % de l’immeuble, et la société 99 %, cela permet par la suite de racheter le bien à la société en limitant les droits d’enregistrement à 1 % sur la valeur totale, et non à 12,5 % (10 % en Flandre) sur la valeur de la part cédée. Mais il y a un autre intérêt. En cas de liquidation, le partage de l’avoir social, c’est-à-dire l’attribution de l’actif net aux associés donnera lieu à la taxation dans la société de la plus-value sur la quote-part de la société dans le bien, certes,   mais ici aussi les droits d’enregistrement ne seront perçus qu’au taux de 1 %. C’est surtout pour cette raison que la vente 99 % – 1% est intéressante.

25 octobre 2011 Peut-on fiscalement déduire une dernière dotation aux amortissements sur l’immeuble (pas le terrain, évidemment) lors de l’année de la vente du bien ? Ce n’est en principe pas important dans la mesure où cela ne ferait qu’augmenter la plus-value taxable à la réalisation. Mais si le bien est mal vendu, ou si la plus-value est exonérée et étalée sous condition de remploi, cela devient important. Et c’est encore plus important Un jugement du tribunal de première instance de Leuven (9 septembre 2011, Fiscologue n° 1267) retient que les amortissements sont pratiqués à la fin de l’exercice comptable  et ne peuvent donc intervenir que sur des biens qui existent dans le patrimoine de l’entreprise à ce moment. Si le bien est vendu en cours d’exercice, il n’est donc plus possible d’acter un amortissement déductible. La jurisprudence majoritaire semble en ce sens. A mon avis, la primauté (sauf exception  légale) du droit comptable veut que l’on puisse amortir prorata temporis jusqu’à la vente puisque le bien est  traité comptablement à ce moment et parce que c’est un immeuble qui a connu l’effet du temps durant l’exercice, jusqu’à la vente.

24 octobre 2011 La publicité à la vente doit indiquer les mentions du certificat de PEB, plus précisément la classe énergétique et l’émission en CO2 du bâtiment mis en vente. Le certificat doit être remis à l’acquéreur et le notaire doit mentionner cette remise dans l’acte. Si le certificat PEB n’est pas disponible à l’acte, et que le notaire est requis de prêter son ministère, la vente n’est pas nulle. Mais le notaire doit prévenir Bruxelles Environnement (IBGE). Le vendeur encourt une peine d’emprisonnement de 8 jours à 12 mois et une amende de 25 € à 25.000 € ou une de ces peines seulement (art. 34, h, Ord. RBC du 7 juin 2007).

23 octobre 2011 Un curateur de faillite peut-il constituer un droit d’emphytéose au profit d’un tiers sur un immeuble de la masse active ? Les articles 100 de la loi sur la faillite, 1189 et 1193ter du Code judiciaire ne l’autorise qu’à vendre le bien (acte translatif) et non à établir une emphytéose (acte constitutif). Le curateur pourrait tout au plus valoriser l’emphytéose dans le cadre d’une cession d’actif pour cause de poursuite d’activité (art. 74, 5°, L.F.) autorisée par le tribunal de commerce, et encore doit-il pouvoir céder le tréfonds à peine de rendre impossible la clôture de la faillite. On ne perdra de vue que si le bien est hypothéqué, le curateur  devra requérir l’accord du créancier hypothécaire (art. 45 L.H.) et l’accord des créanciers inscrits car la constitution d’une emphytéose n’a évidemment pas l’effet de purge ni de report (art. 1655 du Code judiciaire).

22 octobre 2011 Où et quand se forme une vente entre parties éloignées (par échange de courriels, par exemple) ? Sauf clause contraire, la vente est parfaite au moment et à l’endroit où le pollicitant (celui qui fait offre) a connaissance ou doit raisonnablement avoir connaissance, de l’acceptation de son offre (Cass., 25 mai 1990, Pas., I, 1990, p. 1087). La date de la vente fait courir certains délai (quatre mois pour enregistrer, deux ans pour la lésion, par exemple). Le lieu détermine, sauf exception légale ou conventionnelle, le for compétent en cas de litige ou le droit applicable.

21 octobre 2011 Lorsque le temps convenu pour payer le prix de l’immeuble est passé, l’acheteur doit l’intérêt sur le prix. Il s’agit de l’intérêt légal (art. 1153 et 1907 du Code civil), sauf taux conventionnel. L’intérêt est dû soit à partir de la sommation (art. 1139 et 1153 du Code civil), soit au moment convenu dans le contrat. L’intérêt est aussi dû de plein droit à dater de l’échéance du prix, si l’immeuble produit des fruits, par exemple s’il est loué. Dans ce dernier cas, il faut qu’un loyer soit dû et pas seulement que le bien soit en état d’être loué, et il faut que la délivrance ait déjà eu lieu (art. 1652 du Code civil).

20 octobre 2011 Une habitation « modeste » est vendue en Flandre au taux réduit (5 %) des droits d’enregistrement (art. 53, 2°, CDE). L’extrait cadastral joint à l’acte laissait apparaître que les conditions étaient réunies (RC non indexé inférieur à 745 €, avec deux enfants à charge). Mais avant la vente, le vendeur avait procédé à des travaux de transformation dans le bien sans faire de déclaration en vue d’une révision du RC. L’administration opère la révision, qui place le RC au-delà du maximum pour le taux réduit. Un droit d’enregistrement complémentaire est donc enrôlé, en dépit de la parfaite bonne foi des acquéreurs. Le recours des acquéreurs est rejeté par le tribunal de première instance de Gand (20 septembre 2010). Moralité : en Flandre et en Wallonie, le notaire doit interroger les parties sur la possibilité de ce que le RC soit révisé à la suite de travaux, et les avertir des conséquences en matière de taux réduit.

19 octobre 2011 L’article 214 CDE prévoit que la prescription des droits d’enregistrement est acquise « après deux ans à compter seulement du jour de l’enregistrement d’un acte ou d’un écrit qui révèle à l’administration la cause de l’exigibilité des droits et amendes d’une manière suffisante pour exclure la nécessité de toute recherche ultérieure ». Lorsqu’intervient un litige sur une vente immobilière d’un bien situé en Belgique, la citation en justice, qui doit être enregistrée et qui est délivrée par un huissier, était considérée comme un acte qui révèle la vente à l’administration, et qui fait donc courir le délai de deux ans. Un arrêté royal du 28 novembre 2008 (M.B. du 10 décembre 2008) dispense les exploits et procès-verbaux des huissiers de justice de la formalité de l’enregistrement. Les droits dus sur l’acte sont perçus en différé, sur base d’une déclaration mensuelle au receveur (une « présentation du répertoire » comme dit à l’article 180 CDE). Les droits ainsi déclarés sont payés le premier jour ouvrable qui suit la clôture de chaque trimestre sur le compte courant du bureau de l’enregistrement compétent. Dans son acte, l’huissier mentionne simplement la référence à l’article 8bis CDE et la somme due. Il ne s’agit cependant pas des actes d’huissier faisant mention d’une convention enregistrable et non enregistrée (bail, compromis). L’huissier doit donc être attentif.

18 octobre 2011 En cas de remembrement ou de relotissement, l’immeuble remembré ou le lot nouveau est substitué réellement à l’immeuble ancien (art. 83 CoBAT). Le relotissement ou le remembrement reporte sur le nouveau bien (ou sur les soultes) tous les privilèges et hypothèques, les actions grevant le bien et tous les droits réels (sauf les servitudes).  Si l’immeuble nouveau après remembrement ou relotissement passe dans le patrimoine d’une autre personne, il est purgé de tous les droits, causes d’annulation, de révocation ou de résolution et actions.

17 octobre 2011 En France, la loi des finances pour 2011 prévoit des mesures en matière de taxation de la plus-value de cession de valeur immobilière. La réforme étend la durée de détention ouvrant le droit à une exonération totale d’imposition de la plus-value réalisée sur la cession de valeur immobilière. Alors qu’auparavant, l’abattement applicable permettait d’échapper à l’imposition à l’issue de 15 ans de détention du bien immobilier, cet abattement désormais est progressif et ne conduit à l’exonération de la plus-value qu’après 30 ans de détention. Les règles applicables sont désormais les suivantes : aucun abattement au titre des 5 premières années de détention, abattement de 2% entre la 6ème et la 17ème année de détention, abattement de 4% entre la 17ème et la 24ème année de détention et abattement de 8% au-delà de la 24ème année de détention. Cette réforme ne s’applique qu’à compter du 1er février 2012 et ne concerne pas la plus-value sur cession de la résidence principale. Par ailleurs, l’abattement fixe de 1.000 € qui existait précédemment et venait minorer la plus-value imposable est supprimé. Enfin, pour les contribuables qui ne pourraient pas justifier de la valeur d’entrée dans leur patrimoine d’un bien immobilier reçu de longue date (en cas de donation par exemple), la réforme leur permet de retenir la valeur vénale réelle à la date d’entrée dans le patrimoine d’entrée du cédant d’après une déclaration détaillée et estimative des parties.

16 octobre 2011 Lorsqu’une entreprise belge accorde un avantage anormal ou bénévole à une personne physique ou morale, cet avantage est ajouté à la base imposable de l’entreprise, sauf si les avantages interviennent pour déterminer les revenus imposables des bénéficiaires (art. 26, al.1, CIR/92). Pour l’administration, il faut une taxation effective de l’avantage chez le bénéficiaire, pour que l’entreprise ne soit pas taxée elle-même sur l’avantage qu’elle accorde. Le tribunal de première instance de Gand (14 février 2011) juge pourtant qu’une simple « possibilité » de taxation suffit dans le chef du bénéficiaire, même s’il n’y a pas eu d’imposition effective.

15 octobre 2011 Dans le régime légal, l’article 1418, 1.a, du Code civil dispose que le  consentement des deux époux est requis pour acquérir ou aliéner un immeuble. Le consentement peut être concomitant ou apporté ultérieurement sous forme d’acquiescement ou de ratification (Y. Leleu, Régimes matrimoniaux, examen de jurisprudence, R.C.J.B., 1998, p. 171).

14 octobre 2011 Il n’est pas possible de cumuler les avantages de l’exécution du contrat et la résolution de l’intégralité du contrat. Une option d’achat est consentie moyennant un prix correspondant à l’indemnisation du « gel » du bien sur le marché. Le bénéficiaire ne paie pas ce prix et le vendeur obtient pour cette raison la résolution de la convention. Il réclame le paiement de l’indemnité. La Cour d’appel de Liège refuse d’accorder ce montant car, le contrat étant résolu, le vendeur ne pouvait réclamer l’indemnité contractuelle à défaut d’avoir poursuivi l’exécution forcée du contrat. Une indemnité sur base réelle et non forfaitaire est accordée (Liège, 27 novembre 2000, J.T., 2001, p. 737).

13 octobre 2011 A quelles conditions le titulaire peut-il obtenir la modification de son permis d’urbanisme ? Le nouvel article 102/1 CoBAT prévoit que les modifications ne peuvent porter sur des travaux déjà réalisés. Les modifications ne peuvent porter que sur les droits issus du permis qui n’ont pas encore été mis en œuvre. Le permis doit être purgé de recours. La modification est demandée comme un nouveau permis mais l’autorité ne peut porter atteinte aux éléments du permis d’urbanisme dont la modification n’est pas demandée. La demande n’emporte pas renonciation au bénéfice du permis d’urbanisme dont la modification est demandée.

12 octobre 2011 La plus-value à la revente d’un immeuble professionnel, par une personne physique, est taxable comme revenu professionnel, sauf si le bien n’est plus affecté à l’exercice de l’activité professionnelle. A quelles conditions doit répondre cette désaffectation ? La désaffectation doit être durable en ce sens qu’une longue période doit s’être écoulée pour que le bien soit définitivement sorti de la sphère professionnelle. Le bien doit aussi avoir retrouvé une affectation privée. Il peut être loué dans le cadre de la gestion normale de patrimoine. Notons que dans certains cas, la plus-value peut constituer une revenu divers (réalisé dans les cinq ans).

11 octobre 2011 Comment arrive-t-on au revenu immobilier net taxé à l’IPP du bien immobilier situé à l’étranger qui n’est pas affecté à l’exercice de l’activité professionnelle du contribuable (toujours sauf exonération en vertu d’une convention préventive de double imposition) ? Le revenu net soumis à l’IPP, à titre de revenu de biens immobiliers est égal aux 60 % (biens immobiliers bâtis) ou aux 90 % (biens immobiliers non bâtis) : 1° de la valeur locative des biens immobiliers ou parties de biens immobiliers qui ne sont pas donné(e)s en location ou 2° du loyer et des avantages locatifs en ce qui concerne les biens immobiliers ou parties de biens immobiliers donné(e)s en location. Avant d’être réduits aux 60 % ou aux 90 % de leur montant, la valeur locative de même que le loyer et les avantages locatifs doivent toutefois être diminués des impôts étrangers ayant effectivement grevé les revenus des biens immobiliers (à l’exclusion des impôts étrangers établis sur le revenu global déterminé forfaitairement en fonction du revenu présumé de ces propriétés).

10 octobre 2011 Je suis propriétaire d’une villa à l’étranger, que je loue à des tiers ; Serai-je taxé ? Oui, l’article 7, § 1, 2°, d, CIR/92 dit que le revenu immobilier porte sur le montant total du loyer et des avantages locatifs, quand il s’agit de biens immobiliers sis à l’étranger; sauf exonération en vertu d’une convention préventive de la double imposition.

9 octobre 2011 Je suis propriétaire d’une villa à l’étranger, que je ne mets pas en location ; serai-je taxé ? Selon l’article 7, § 1, 1°, b, CIR/92, pour les biens immobiliers sis à l’étranger non donnés en location et non affectés à l’exercice de l’activité professionnelle, le revenu imposable à l’IPP est la valeur locative desdits biens, sauf exonération en vertu d’une convention préventive de la double imposition.

8 octobre 2011 Un arrêté du Gouvernement flamand du 9 septembre 2011 modifie l’arrêté du 5 mai 2000 relatif aux enquêtes publiques sur les demandes des autorisations urbanistiques et des permis de lotir. L’arrêt n° 8/2011 de la Cour constitutionnelle du 27 janvier 2011 avait posé que les demandes de modification de permis de lotir ne peuvent pas être systématiquement exemptées d’une enquête publique. Le nouvel article 3 prévoit que « les demandes de permis de lotir et les demandes de modification de permis de lotir sous soumises à une enquête publique, sauf s’il a été satisfait à toutes les conditions mentionnées ci-après :  1° les lots auxquels la demande a trait, sont situés dans une zone à laquelle s’applique un plan d’exécution spatial provincial ou communal approuvé ou un plan particulier d’aménagement approuvé ; 2° la demande est conforme au plan s’appliquant aux lots, visé au point 1° ; 3° le plan s’appliquant aux lots, visé au point 1°, contient tant les prescriptions d’affectation que les prescriptions relatives à l’implantation, aux dimensions et à l’aspect des constructions. »

7 septembre 2011 La loi impose au notaire des obligations envers les parties (article 1^er et 9 de la loi du 25 ventôse an XI). Lorsqu’un problème surgit lors de la vente d’un immeuble et qu’une des parties met en cause la responsabilité professionnelle du notaire, chargé par elle de rédiger le compromis signé en l’étude, la responsabilité du notaire est-elle de nature contractuelle ou quasi délictuelle ? Dans deux arrêts du 23 octobre 2008 (C.06.0158.F et C.06.0478.F), la Cour de cassation pose que la responsabilité du notaire d’une partie qui établit, à sa demande, un acte sous seing privé, signé par la suite en son étude, est de nature contractuelle à l’égard de cette partie.

6 septembre 2011 Que si passe-t-il lorsqu’une personne vend un immeuble sans mandat du propriétaire ? Par exemple lorsque l’entrepreneur perçoit des acomptes sur une vente sur plan sans être mandaté à cet effet par le propriétaire ? Le propriétaire peut-il ratifier un acte conclu sans mandat ? En principe non. La personne qui a agi en son nom personnel et sans procuration est tenue à l’obligation contractée. La doctrine classique estime qu’une ratification ultérieure n’y change rien, dès lors que la ratification visée à l’article 1998, alinéa 2, du Code civil n’a trait qu’à l’acte accompli sans pouvoir par un mandataire, et non à l’absence totale de mandat. Dans un arrêt du 24 octobre 2008 (C.08.0065.N), la Cour de cassation opte cependant pour une interprétation souple et extensive du concept de ‘ratification’. Elle reconnaît que la ratification par une partie d’un acte juridique accompli par une autre partie sans mandat et en son nom personnel est valable en droit. La ratification peut dès lors aussi constituer un remède pour les cas où il n’y avait pas de mandat au moment de la conclusion du contrat. Toutefois, ce type de ratification fait naître rétroactivement un mandat avec pour conséquence que le tiers se voit imposer un autre cocontractant que celui avec Qui il a traité. La Cour de cassation décide que ce tiers n’est pas tenu de donner des effets juridiques à cette ratification. La ratification d’un acte posé sans mandat ne vaut donc qu’entre le mandant et son mandataire, sans pouvoir être imposée au tiers. Si le tiers accepte la ratification, il n’a de lien de droit qu’avec la mandant.

5 octobre 2011 L’article 251 CIR/92 dispose que le précompte immobilier est dû, d’après les modalités déterminées par le Roi, par le propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier des biens imposables. Très bien, mais quand il y a plusieurs propriétaires, comment enrôler le précompte ? La pratique administrative ne permet que de mentionner au rôle un nombre limité d’indivisaires, suivi des mots « en indivision ». Or c’est chaque indivisaire qui est tenu personnellement suivant sa part. L’impôt doit donc être enrôlé au nom de tous. Mais c’est techniquement impossible, paraît-il. C’est pourquoi la pratique administrative a été légalisée par l’arrêté royal du 26 septembre 2011 (M.B. du 4 octobre 2011). L’article 133 AR/CIR/92 dispose à présent que « Lorsqu’un immeuble appartient à plusieurs propriétaires en indivision, la cotisation au précompte immobilier est portée au rôle au nom d’un ou plusieurs propriétaires, suivi des mots « en indivision ». » L’article 133, AR/CIR/92 lu conjointement avec les articles 251 et 393, § 2, CIR/92 permettent ainsi de recouvrer dans le chef de tous les indivisaires, les cotisations au précompte immobilier même à charge de ceux qui ne sont pas repris au rôle.

4 octobre 2011 Une société acquiert de ses associés l’usufruit de 15 ans d’un immeuble appartenant à ceux-ci et laisse le bien à leur disposition. L’administration décide subitement de ne plus accepter la déduction des dotations aux amortissements sur l’usufruit. Selon l’administration, il n’est pas démontré que l’acquisition de l’usufruit d’un immeuble utilisé comme habitation privée par les dirigeants soit une dépense nécessitée par l’exercice de l’activité de la société. Les dirigeants opposent que l’occupation gratuite doit être considérée comme une rémunération en nature. Les dirigeants ont été imposés à l’IPP sur les avantages qu’ils avaient d’ailleurs omis de déclarer. Le tribunal de première instance de Namur (13 octobre 2010) juge qu’en rectifiant la situation des dirigeants, en taxant l’avantage de toute nature que constitue l’occupation personnelle, l’administration reconnait que cet avantage constitue une charge professionnelle, en sorte que l’administration ne peut rejeter la déduction des amortissements.

3 octobre 2011 Et après, que se passe-t-il si ces règles ne sont pas respectées ? A partir du 1^er janvier 2015, les titres papier seront vendus par l’émetteur et le produit sera versé à la Caisse de Dépôt et Consignation. On pourra pendant 10 ans en demander le montant sous déduction d’une amende de 10 % par année. Après 10 ans, tout est donc perdu.

2 octobre 2011 Il faut demander la conversion pour le 31 décembre 2012 au plus tard pour les titres papier émis avant le 1^er janvier 2008 et après le 23 décembre 2005. Les titres papier émis avant le 23 décembre 2005 doivent être convertis au plus tard le 31 décembre 2013. Après, les titres sont convertis de plein droit en titres dématérialisés, au nom de la société émettrice, et les droits sont suspendus. Le propriétaire peut se faire connaître.

1 octobre 2011 Depuis le 1^er janvier 2008, les institutions financières, l’Etat ou les sociétés ne peuvent plus émettre de titre au porteur (loi du 14 décembre 2005), mais seulement sous la forme nominative ou dématérialisée. Les actions de sociétés cotées et les titres de dette publique qui sont déjà déposés dans compte titre seront automatiquement convertis pour le 1^er janvier 2014. La loi prévoit que les sociétés qui émettent de tels
titres devront adapter leurs statuts avant le 31 décembre 2007 pour rendre la conversion possible.