Le schéma traditionnel de la construction immobilière consiste, pour un maître d’ouvrage, à d’abord faire appel à un architecte pour la conception du projet selon les instructions du maître d’ouvrage, et pour le contrôle de l’exécution.

L’architecte conçoit, dresse les plans et rédige le cahier, le métré récapitulatif et éventuellement les bordereaux au forfait.  Il assume enfin un devoir de conseil.

Le cas échéant, le maître de l’ouvrage est assisté par des ingénieurs (TS) ou autres bureaux d’études qui agissant comme sous-traitants de l’architecte ou cotraitants.

L’ensemble constitue un dossier d’adjudication remis aux entrepreneurs qui désirent faire offre.

Le maître d’ouvrage conclut alors directement avec l’entrepreneur un contrat d’entreprise.

L’entrepreneur exécute l’ouvrage selon les documents contractuels et les règles de l’art, sous la contrôle de l’architecte.

A son tour, il fera bien souvent appel à divers sous-traitants. Un coordinateur sera désigné.

Lorsqu’il est question de vente sur plan, le promoteur est fondamentalement le maître de l’ouvrage.

Il assume les mêmes responsabilité que les bâtisseurs vis-à-vis de l’acheteur final, même s’il fait appel à un architecte et à un entrepreneur.

La promotion, dans sa conception de « promotion-vente », consiste finalement pour le promoteur à agir en qualité de maître d’ouvrage pour vendre un produit fini ou à finir.

A ce schéma classique, tend à se substituer la formule du « bouwteam ».

Le Prof. Khol définit le bouwteam comme l’association (contre rémunération), durant la phase de conception du projet uniquement, entre les concepteurs du projet et les exécutants, en présence du maître de l’ouvrage ou de son délégué[1].

Il s’agit d’un contrat de prestation de services consistant à collaborer et assister le maître de l’ouvrage durant la phase de conception.

Fondamentalement, le bouwteam consiste pour chacun des partenaires à apporter ses connaissances propres afin de déterminer le projet et même parfois à désigner les intervenants.

Le but est de prévenir les difficultés qui pourraient survenir en cours de chantier si tel ou tel intervenant n’est appelé à intervenir que plus tard.

Outre l’aspect technique, le bouwteam auquel est associé l’entrepreneur ou les entrepreneurs, ainsi que l’architecte et l’ingénieur, permet de cadrer le budget pour qu’il colle au mieux à la réalité résultant de l’exécution concrète des travaux.

En termes de responsabilité, les partenaires trouveront aussi un intérêt dans la mesure où chaque point pourra avoir été discuté et les informations utiles transmises.

Un défaut de conception ne sera donc pas imputable au partenaire chargé de cette mission, mais davantage à celui des partenaires qui n’a pas fourni les informations requises.

Une fois le projet entièrement défini par le bouwteam, celui-ci est dissous.

Et le maître de l’ouvrage conclut alors un contrat d’entreprise avec un ou des entrepreneurs et l’architecte reprend son rôle.

Consistant en un contrat de collaboration et d’assistance durant la phase de conception, l’entrepreneur qui fera partie du bouwteam n’est pas assuré d’être ensuite l’entrepreneur désigné pour la mise en œuvre concrète des travaux (soit le contrat d’entreprise).

Sauf si la convention de bouwteam le prévoit, bien entendu.

Il est évident que l’entrepreneur participant sera souvent l’entrepreneur élu pour la mise en œuvre du projet, ne serait-ce qu’en raison de sa connaissance du projet.

En résumé, le bouwteam ne doit pas être confondue avec le contrat d’entreprise.

Le bouwteam consiste en réalité en une convention de collaboration, pré-entreprise.

Dans cette convention, le maître d’ouvrage, l’architecte, l’ingénieur ainsi qu’un entrepreneur dialoguent et apportent leur expertise afin de définir techniquement et financièrement un projet.

Le maître d’ouvrage, bénéficiaire de cette collaboration,  aura bouclé son projet avec l’input d’intervenants qui en principe n’arrive que plus tard et qui ont pourtant des connaissance à apporter au stade de la conception.

[1] Kohl, B., Contrat d’entreprise, Bruxelles, Bruylant, 2016, p. 796.