Quand les conditions générales entrent-elles dans le champ contractuel ?

par Gilles Carnoy le 3 octobre 2019

Il faut pour cela que la partie en ait eu une connaissance effective ou du moins la possibilité d’en prendre connaissance effective et que cette partie les ait acceptées.

Le bon de commande mentionnait que les conditions générales étaient disponible sur demande. Cela arrive souvent ; est-ce suffisant ?

Non répond la Cour de cassation (Cass., 12 septembre 2019, rôle n° C.18.0480.N, www.juridiat.be).

“1. De opname van algemene voorwaarden van een partij in het contract vereist hun effectieve kennis door de andere partij of ten minste de mogelijkheid voor deze om er effectief kennis van te nemen, alsook hun aanvaarding.

2. De appelrechters stellen vast dat “uit de voorliggende stukken [niet] blijkt dat de algemene inkoopvoorwaarden [van de eiseres], ooit aan [de verweerster] werden meegedeeld en/of deze laatste er op enige wijze kennis van heeft genomen en er vervolgens mee heeft ingestemd” en dat de bestelbon bepaalt dat de algemene verkoopsvoorwaarden slechts op verzoek verkrijgbaar zijn.

Door op die gronden te oordelen dat deze voorwaarden niet kunnen worden toegepast, verantwoorden zij hun beslissing naar recht.”

Urbanisme et bail commercial

par Gilles Carnoy le 8 août 2019

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1^er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

Le défaut de conformité occulte

par Gilles Carnoy le 17 juillet 2019

Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

Le trouble de voisinage n’est pas fautif

par Gilles Carnoy le 16 juillet 2019

On sait que le trouble de voisinage est généré par un fait, une omission ou un comportement, qui est imputable, sans qu’il s’agisse d’une faute.

C’est pourquoi on ne parle pas de réparation, concept propre à la responsabilité, mais de compensation, à savoir rétablir l’équilibre des jouissances des fonds respectifs.

On trouve de ce principe un exemple éloquent dans l’arrêt du 24 juin 2019 de la Cour de cassation (rôle n° C.18.0609.F, www.juridat.be).

La présence d’un hêtre planté sur la propriété des défendeurs explique le tassement et le regonflement du sol sous la partie arrière du bâtiment du voisin, dit l’expert.

Le phénomène de de tassement et de regonflement du sol s’est arrêté à la suite de l’étêtage du hêtre.

L’expert conclut ceci :

« Sur la base de la théorie des troubles de voisinage, on pourrait reprocher aux défendeurs une omission, à savoir ne pas avoir pris les dispositions nécessaires pour étêter ou abattre l’arbre plus tôt ».

Mais « le phénomène mis en exergue était imprévisible pour toute personne normalement prudente, raisonnable et ne disposant pas des connaissances d’un ingénieur spécialiste en stabilité et étude des sols ».

Comme les défendeurs n’en furent avertis « au plus tôt qu’à la mi-juillet 2010 sans qu’aucune faute puisse leur être reprochée pour la période antérieure, ce phénomène a été pour cette période irrésistible dans leur chef » en sorte qu’ils « ont été confrontés à un cas fortuit ou cas de force majeure » et qu’ « il s’ensuit que le trouble de voisinage ne leur est pas imputable pour cette période ».

Bref, le trouble s’étant produit sans faute des défendeurs, la Cour d’appel de Liège déboute les demandeurs.

L’arrêt est cassé par la Cour de cassation : les juges d’appel ont confondu l’imputabilité et la faute.

Le fait générateur (omission) ne doit pas être fautif pour être imputable. Bref, on peut commettre un trouble de voisinage de toute bonne foi.

La matière ne relève pas de la responsabilité mais du statut de voisinage des immeubles qui requiert, propriété contre propriété, l’équilibre des charges de voisinage.

Cela n’a pas empêché la Cour de cassation de traiter la matière des troubles de voisinage comme une responsabilité, objective, en matière de prescription (Cass., 2 janvier 2011, rôle n° C.09.0306.F, www.juridat.be).

Notons enfin que si la théorie des troubles de voisinage n’est pas fondée sur une faute, cette théorie peut aussi s’appliquer lorsque le fait rompant l’équilibre des jouissance est fautif 1(Cass., 11 février 2016, rôle n° C.15.0031.N).

ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

par Gilles Carnoy le 24 mai 2019

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

La notion fiscale de « prêt d’argent »

par Gilles Carnoy le 27 avril 2019

Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92).

Est considéré comme avance,

tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée,
et tout prêt d’argent consenti par le conjoint ou un enfant mineur d’un actionnaire ou d’un dirigeant à la société (l’actuel article 18, alinéa 2, CIR 92).

La notion de « créance » va se substituer à la notion fiscale de « prêt d’argent »

Il s’agit de l’article 18, alinéa 8, nouveau, qui entre en vigueur le 1^er janvier 2020.

Cette disposition est applicable aux intérêts qui se rapportent aux périodes après le 31 décembre 2019. Elle s’exprimera comme suit :

Les dividendes comprennent : (…) 4° les intérêts des avances lorsqu’une des limites suivantes est dépassée et dans la mesure de ce dépassement :

– soit la limite fixée à l’article 55 (NDLR taux excessif),

– soit lorsque le montant total des avances productives d’intérêts excède la somme des réserves taxées au début de la période imposable et du capital libéré à la fin de cette période. (…)

Est considérée comme avance au sens de l’alinéa 1er, 4°, toute créance, représentée ou non par des titres, détenue par une personne physique sur une société dont elle possède des actions ou parts ou par une personne sur une société dans laquelle elle exerce un mandat ou des fonctions visés à l’article 32, alinéa 1er, 1°, ainsi que toute créance détenue le cas échéant par leur conjoint ou leurs enfants à cette société lorsque ces personnes ou leur conjoint ont la jouissance légale des revenus de ceux-ci, à l’exception (…) »

Dans la version actuelle jusqu’au 31 décembre 2019, « est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, (…) ».

Pourquoi ce changement ? On trouve la réponse dans les travaux parlementaires (doc 54-2864/001, pp. 32 et 33) :

La notion de « prêt d’argent » a entraîné de nombreuses discussions, surtout lorsqu’une créance relative à une vente avec report du paiement du prix d’achat est comptabilisée au crédit du compte-courant.

La jurisprudence tend souvent vers une interprétation juridique, civiliste de la notion de prêt d’argent, mais tient aussi compte des circonstances de fait pour apprécier s’il peut s’agir ou non d’un prêt d’argent.

Vu la finalité de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92, les auteurs (du projet de loi) estiment qu’une interprétation large et économique doit être donnée au texte existant.

Afin de donner plus de sécurité juridique, le champ d’application de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92 est clarifié.

Plutôt que d’insérer une définition fiscale de la notion de prêt d’argent dans le CIR 92, les auteurs proposent de revenir à la notion de “créances” pour définir les avances (article 4, 3°, de la proposition).

La requalification des intérêts en dividende sera donc facilitée.

La conséquence de cette modification de la loi ne tient pas dans la taxation du créancier (précompte mobilier) mais dans la taxation de la société.

En effet, si les intérêts sont déductible pour la société, les dividendes ne le sont pas.

La mise en demeure et le dommage en matière contractuelle

par Gilles Carnoy le 26 avril 2019

Un garagiste réclame des frais de gardiennage à un client qui a négligé durant longtemps de retirer son véhicule après réparation.

La Cour d’appel pose que le client devait reprendre possession du véhicule réparé dans un délai raisonnable après la facturation.

Elle condamne donc client à payer les frais de gardiennage.

Le client conteste devoir ces frais de gardiennage avant la mise en demeure de reprendre son véhicule.

Aux termes de l’article 1146 du Code civil, disait le client, les dommages et intérêts résultant de l’inexécution d’une obligation contractuelle « ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation ».

Or les frais de gardiennage résultent d’une inexécution contractuelle. Ils n’étaient donc pas dus avant la mise en demeure.

La Cour de cassation rejette le pourvoi fondé sur ce moyen (Cass. 31 mars 2006, section française, 1^ière chambre, rôle n° C040419F).

La Cour de cassation retient en effet :

« Nonobstant l’article 1146 du Code civil, en vertu duquel les dommages et intérêts ne sont dus, en règle, que lorsque le débiteur a été mis en demeure de remplir son obligation, les dommages et intérêts compensatoires sont dus à dater du jour où l’inexécution est acquise, peu importe la date de la mise en demeure.

L’arrêt, qui énonce que, la demanderesse « devant reprendre possession du véhicule réparé dans un délai raisonnable après la facturation, le gardiennage doit être compté à dater du 1er janvier 1989″, justifie légalement sa décision. »

Dans un arrêt du 9 avril 1976 la Cour de cassation pose que le principe de la mise en demeure vaut de manière générale, et n’est pas limité à la situation décrite dans l’article 1146 du Code civil.

Cependant, ce principe n’est pas absolu et ses effets doivent s’apprécier en rapport avec la fonction de la mise en demeure.

La note précédant l’arrêt de 1976 rappelle à ce propos que la mise en demeure a pour but de permettre au débiteur de s’exécuter, s’il en est temps encore.

« Par l’interpellation la volonté du créancier se fixe, se précise et le débiteur, laissé jusque-là dans l’incertitude, sait ce qu’il doit faire et peut dès lors s’exécuter … » (H. De Page, Traité, t. III, n° 73, p. 98).

Il en résulte que si le créancier poursuit la résolution du contrat sans avoir mis préalablement son débiteur en demeure, celui-ci pourra s’exécuter et faire obstacle à la résolution en lui opposant l’exécution en nature (J.-F. Germain, La résolution des contrats synallagmatiques pour inexécution fautive, Recyclage St Louis 10 nov. 2005, p. 16).

C’est cela l’effet de la mise en demeure.

L’absence de mise en demeure n’a pas pour effet, lorsque l’inexécution est acquise, d’empêcher que le dommage subi soit indemnisé ou de réduire ce dommage.

C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans l’arrêt du 31 mars 2006.

Dissolution de contrat et indemnité sur restitution

par Gilles Carnoy le 22 avril 2019

Un contrat peut être dissout par la survenance d’une condition résolutoire, par résolution pour faute même mécanisme) ou par annulation pour vice de formation.

La dissolution opère la révocation de l’obligation, remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé et oblige le créancier à restituer ce qu’il a reçu.

Ainsi, pour une dissolution par réalisation de la condition résolutoire, cette réalisation rend exigible l’obligation de l’acheteur de restituer le bien vendu.

Dès lors, le vendeur peut prétendre en récupérer la jouissance dès ce moment.

S’il ne peut récupérer la jouissance à ce moment, il a droit à une indemnité pour privation de jouissance.

La Cour d’appel de Mons avait rejeté la demande d’indemnité pour privation de jouissance pour la période qui suit la réalisation de la condition résolutoire.

Selon la Cour d’appel l’acheteur devait restituer la chose dans l’état où il l’a reçue, ce qui implique uniquement, le cas échéant, une indemnité pour dégradation ou usure.

Cet arrêt est cassé par la Cour de cassation (Cass., 11 mars 2019, rôlle n° C.17.0698.F, www.juridat.be).

Le dol dans la vente

par Gilles Carnoy le 20 avril 2019

Le dol au sens de l’article 1116 du Code civil implique qu’un cocontractant utilise intentionnellement des artifices en vue d’inciter l’autre partie à conclure le contrat.

La réticence d’une partie, lors de la conclusion d’une convention, peut, dans certaines circonstances, être constitutive de dol lorsqu’elle porte sur un fait qui, s’il avait été connu de l’autre partie, l’aurait amenée à ne pas conclure le contrat ou à ne le conclure qu’à des conditions moins onéreuses.

Une annexe d’une maison de repos est construite sans permis d’urbanisme.

L’immeuble appartient à une société. Les parts de la société sont cédées.

Le cédant ne dit rien de la situation.

La Cour d’appel de Mons considère qu’il appartenait au cédant de porter à la connaissance des cessionnaires que l’annexe avait été construite sans permis.

La Cour d’appel décide :

« En s’abstenant de donner cette information, [le cédant] a manifesté une réticence dolosive sciemment en vue de favoriser l’obtention du consentement [du cessionnaire] à la cession des parts de la société propriétaire de cet immeuble et de son annexe ».

Et la Cour de conclure :

« L’incidence du défaut de permis d’urbanisme sur la possibilité pour la société de réaliser son objet social et la menace en résultant sur sa rentabilité faisaient peser sur [le cédant] une obligation d’en informer le [cessionnaire] ».

Ce disant, juge la Cour de cassation, le juge d’appel justifie légalement sa décision d’annuler pour dol la convention de cession de parts.

Cass., 11 mars 2019, rôle n° C.18.0399.F, www.juridat.be.

TVA sur les subventions au logement acquisitif

par Gilles Carnoy le 19 avril 2019

Selon l’article 26, al. 1, du Code TVA, la taxe est calculée sur tout ce qui constitue la contrepartie obtenue ou à obtenir par le fournisseur du bien de la part de l’acheteur, y compris les subventions directement liées au prix de ces opérations.

Cela signifie qu’il doit être vérifié si, objectivement, le fait qu’une subvention soit versée au vendeur permet à celui-ci de vendre le bien à un prix inférieur à celui qu’il devrait exiger en l’absence de subvention (C.J.U.E., n° C-495/01 du 15 juillet 2004 et n° C-184/00 du 22 novembre 2001).

Il s’ensuit que, pour déterminer si la subvention est directement liée au prix de vente du bien, il faut comparer ce prix avec le prix de vente qu’aurait exigé le vendeur, compte tenu de la valeur du marché, en l’absence d’une telle subvention, et non par rapport au prix de revient de ce bien.

il doit donc être vérifié que les acheteurs tirent profit de la subvention octroyée au bénéficiaire de celle-ci.

Bref, si le prix payé par les acheteurs n’était sûrement pas inférieur à la valeur du marché, la subvention, reçue n’est pas une subvention directement liée au prix et n’est pas soumise à la taxe (Cass., 28 février 2019, rôle n° F.17.0162.F).

Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Actus du jour

Quand les conditions générales entrent-elles dans le champ contractuel ?

Urbanisme et bail commercial

Le défaut de conformité occulte

Le trouble de voisinage n’est pas fautif

ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

La notion fiscale de « prêt d’argent »

La mise en demeure et le dommage en matière contractuelle

Dissolution de contrat et indemnité sur restitution

Le dol dans la vente

TVA sur les subventions au logement acquisitif

L’actu du jour

Déplacement de servitude

Catégories

Abonnez-vous à ce blog par email.

Articles récents

Articles les plus consultés

Archives

Avertissement

Vie privée

Propriété intellectuelle © Copyright Carnoy & Braeckeveldt, 2024.

Posts et contributions de tiers